北京通州：一个房价下跌的区域样本

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　 去年春天曾引领北京楼市涨价潮的通州，如今率先步入到“寒秋”。

　　 最近几个月，通州楼市俨然已成“特价房”的战场。华业东方玫瑰、润丰领尚、京贸国际城等楼盘相继推出了1.3万-1.5万元/平方米的特价房，而项目销售均价也出现了20%左右的回落。京贸国际城等因降价幅度较大，引发了前期业主的激烈维权。

　　 “在严格的限购令挤压下，被轮番炒作的通州楼市已经显现出饱和状态，如果部分楼盘的‘点降’试水后，市场局势仍难以扭转，势必引发整体的区域性降价。”伟业我爱我家副总经理胡景晖向《华夏时报》记者表示。

　　均价下跌近20%

　　 9月18日，记者来到位于北京通州的京贸国际城售楼处。售楼处一扫之前的冷清，一些人在询问购房事宜。“很多人是看到我们降价引发老业主维权的消息来的。”该项目一位销售人员说。

　　 对于京贸国际城而言，降价销售已不是第一次。该楼盘去年底曾推出19800元/平方米的特价房，较去年春天的售价下调6000多元/平方米。而此次推出的特价房折扣力度更大，价格为1.3万-1.5万元/平方米。尽管特价房套数有限，但因前期业主要求退房及补偿的新闻屡见报端，该项目的销售状况受到广泛关注。

　　 “目前市场压力确实比较大，去年底项目降价是企业经营行为，但现在降价主要是政策调控和市场压力造成。”京贸国际城市场部经理高枫向记者表示。

　　 实际上，通州楼市降价的苗头早在今年7月底8月初就已见端倪。7月底，珠江拉维小镇宣布推出特价房，毛坯最低售价1.45万元/平方米，精装最低售价1.6万元/平方米。8月份之后，降价潮开始在通州蔓延，华业东方玫瑰、润丰领尚、京贸国际城、金隅花石匠等项目纷纷宣布下调了售价。

　　 据统计，今年1月份通州区域商品住宅成交套数为902套，成交均价为22318元/平方米。而今年8月份签约量仅为211套，成交均价为17861元/平方米，与年初相比，成交均价跌幅达到20%。

　　 成交不振的直接后果，就是库存增加。我爱我家的数据显示，今年2月末至8月上旬，通州新建商品住宅待售量增加3109套，增幅为31%，与此同时，巨大的潜在供应量依然不断进入市场，通州最近三年供应的住宅土地面积为345.17万平方米，占全市供应面积的12.6%。

　　 “现在来看房的购房者虽然比6、7月份多，但是成交意向不是特别明显，观望的情绪仍然比较浓。”珠江拉维小镇的销售人员向本报记者表示。

　　 北京中原地产预测，按目前的销售速度，消耗通州区域超过2万套库存房源，需要7年以上的时间。

　　 “通州房价下行的压力主要来自去年初以来的房价暴涨，导致房源滞销严重，而进入6月以来该区域内的土地供应又开始明显增加，开发商面临前后夹击的境地，以降价盘活存量成为开发商不得不面对的问题。”中原地产三级市场研究部总监张大伟表示。

　　 亚豪机构市场总监郭毅认为，通州楼盘往往是年轻置业者的首选，这部分人群对价格最为敏感，而限购打击的正是此类人群，通州房价的下降与需求减少有很大的关系，如果政策保持不变，未来一段时间内，通州房价还有一定下行空间。

　　 “随着更多的项目开始降价，预计9月份通州楼盘的成交价格将会更低。”胡景晖向记者表示。

　　通州楼市已触底？

　　 通州一位开发商坦言，自2009年10月起，通州房价迅速攀升，就连当地开发商也觉得难以置信。“我们公司的项目当时每个月的成交量都在200多套，价格以每月15％的速度上涨。而这样的情况，通州所有的在售项目几乎都经历过。”

　　 而去年3月通州国际新城规划的公布，犹如一支兴奋剂注入到通州楼市中，很多楼盘应声“跳涨”。

　　 “涨得快、跌得快，这是投机、投资型市场的显著特征。”一位从事房地产基金的人士对记者表示，“新国十条”出台后，通州房地产市场难免步入下行通道。通州市场的投机、投资需求比其他区域多，调控之前房价涨幅很大，这是近期价格明显回落的原因之一。

　　 但受制于拿地成本及其他成本，有业内人士认为，通州楼市的价格区间很快将接近底部。

　　 京贸国际城项目负责人表示：“拿地早的开发商可能还有降价的空间，但在售的项目据我们了解基本都到比较低的价格了。”

　　 据媒体报道，推出每平方米13000元特价房的润枫领尚的楼面价为6746元/平方米，按照北京一般项目每平方米3000元的税费和管理运营成本、每平方米3000元左右的人工、建安成本计算，这个项目的成本已接近每平方米13000元左右。

　　 对此，郭毅表示，以通州近两年的地价水平，新建商业房价格只有超过1.5万元/平方米才能实现利润，加之此前大量早期入市的在售项目，新项目的销售压力更大。