内忧外患 绿城hold不住了？

　　编者按： 自21日晚间传出“银监会责令信托公司调查绿城集团”消息以来，绿城集团便因其163%的净资产负债率及过百亿元的房地产信托成为舆论关注的焦点，A股和H股市场上的内地房地产股股价应声下跌。综合分析不难发现该事件的起因有偶然性也有必然性。偶然性是关于海航30亿收购绿城的假新闻暴露资金链问题，引起监管层的关注。必然性就是房地产调控政策升级，对大型的房地产企业监管更严格。绿城在今年年初曝出的“集资门”以及近几年年报上高居不下的负债率，屡次被质疑资金压力大，资金链或断裂。这无疑成了监管部门调查的首选。在这种内忧外患的情况下患绿城步履维艰未来发展让人担忧。

　　

　　

　　内忧：

　　负债率高销量不理想

　　

　　根据绿城中国上半年业绩报告，截至今年6月末，绿城的净资本负债率为163.2%，较去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，

　　但一年内到期的银行借款和其他借款则高达135.14亿元。实际上，绿城中国近几年来一直以高负债著称，绿城集团主席宋卫平也不止一次地高调表示，房地产企业一定是资本驱动型产业，没有高负债的支撑，房企不可能实现滚动式发展。

　　但也正因为这一点，绿城最害怕的就是宏观调控。因为销售一旦受阻，高负债企业的现金流将受到考验。

　　据统计截至今年6月30日，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3个月中，绿城中国新项目的去化率均在40%以下，远低于2008年金融危机爆发时期的同期数据。一位与绿城有业务合作的企业人士介绍，绿城的高端物业购买人群基本上都是投资客，这些需求受限购政策直接打击，使绿城的房子比一般企业更难出手。“对于高端物业来说，降价也不是办法，降少了没人买，降多了开发商就赔了。这是个两难选择。”上述人士称。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年也在2011年中期业绩发布会上直言，当前销售比年初的预期要差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率(销售套数/总套数)或许还会低于上半年。

　　而根据记者的调查，从7月至今，绿城多数在售物业仍然滞销，部分物业的价格也开始悄然松动。以上海、杭州两地的几处物业为例。目前绿城在上海主推的物业玉兰花园，除5月份售出20套外，从6月至今，平均每月的去化量在5至8套之间。价格方面，该物业也在连续3个月均价5万元以上，悄然调整为目前的4.6万元/平方米左右。杭州西溪诚园的月销售均价在2010年7月至2011年7月间维持3万至3.5万元/平方米，到今年8月后重新回到2.9万元/平方米。楼盘销售人员告诉记者，绿城房价一直“只做加法不做减法”(即只涨不降)。但如果有购房诚意，在全款9.8折的基础上，销售人员仍可以代为申请更低折扣。

　　外患：

　　收购传闻——绿城厄运的开始

　　

　　9月12日，有媒体报道称，由于房地产限购令的出台，以房地产开发为主业的绿城集团资金链受到很大制约，海航集团已经准备开价30亿元，收购绿城集团及其下属公司，而绿城掌门人宋卫平则提出了40亿元的报价，加以“婉拒”。有分析人士称，如果海航收购绿城集团成功的话，则意味着绿城集团下属的绿城足球俱乐部也将随之改换门庭，远迁至海南。虽然这一消息得到海航的否决，但绿城集团的资金链问题已经暴露。

　　银监会就绿城信托业务进行清查

　　

　　一波未平，一波又起。绿城集团刚刚澄清被海航集团收购的传闻没有多久，一则更具杀伤力的利空来袭。9月22日据路透社称，中国银监会近期就绿城集团的信托业务进行清查，这对负债率高企不断通过信托融资缓解现金流的绿城来说，无疑有“卡喉”之危。

　　银根收紧房产政策升级

　　

　　今年以来，楼市调控政策持续保持高压态势。7月初国务院常务会议提出五条房地产调控措施，其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”最为引人关注，这不仅预示着房地产调控政策的不放松，也标志着房地产限购政策的升级。房地产市场出现了“跌量不跌价”的尴尬局面，楼市交易惨淡，大多数的购房着持观望态度。例如北京今年3季度成交量较2009年同期下降73%。除此之外，楼市调控对购房者也产生了一定的震慑作用，而未来楼市调控也不无更加严厉的可能，因此也导致了居民购房意愿的下降。

　　这种形势下，大部分业内人士都预计年底前成交量很难回升，甚至有可能再创新低。对于业主和开发商来说，出售难度都在加大。尤其是开发商，面临信贷紧缩和资金回笼难度增大的的压力，所以这对于绿城这样高负债率的房产企业更是雪上加霜。

　　绿城股价一周跌近30%

　　9月22日，对于绿城来说无疑是个黑色星期四。在这一天以前，绿城的股价和其他房地产企业一样，低位徘徊，但涨跌互现。从9月22日起，绿城中国的股票开始连续数日的大阴跌。22日当日盘中一度低至4.43港元，跌幅17.35%。银监会清查绿城信托业务消息一出，虽然绿城中国紧急发布公告表示，公司并未接到任何中国银监会通知，公司目前开展的信托业务均符合规定，公司资金财务状况稳健正常。然而，这一表态并未平息市场已经开始的恐慌。从9月22日开始，绿城股价一路下跌。到9月27日，绿城股价已经跌至3.9港元。跌幅近30%。较2006年7月13日绿城在香港上市的发行价8.22港元，跌幅已超过50%，市盈率3.6倍。

　　 退市传闻四起 绿城真的hold(扛)不住了吗？

　　

　　据相关媒体报道绿城正在积极考虑应对政策，各种猜测风起云涌。有消息称，海航置业将收购绿城中国，以盘活其资产。而根据上证报了解，海航高层已经否认了这一传闻。不过，引入新的投资方进行战略合作，对于绿城来说将是概率很大。另外，据一位接近绿城的人士透露，绿城正在考虑资本市场的重大动作，退市可能是其考虑的方向之一。绿城真的是不堪重负选择退市了吗？这不免让人心生遗憾。但也有分析人士称，绿城退市是以退为进，绿城实业资产其实相当优质，目前只是受困于现金流压力。因此，有实力为绿城输血的资金方应该可以从这一轮整合中受益。如果绿城如复地一样在香港资本市场退市，等于在3.6倍市盈率时低价收购了流通股份。待几年后重新整理上市，动辄10倍以上市盈率的发行价将令投资人大大受益。面对“内外加击”的恶劣环境绿城集团将如何突围？本网记着将继续追踪报道。（本文系记者综合多家媒体整理而成）

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　　（责任编辑：慕玲玲）