房地产行业：双去化进程开始

　　

　　当行业景气度向下时，板块只会有超跌反弹机会而无趋势性行情。四季度政策虽然进入观察期，但行业基本面的恶化尚在进行，销售难以放量，维持行业”中性“评级。

　　政策进入观察期

　　基于以下三点，我们依然不认为调控政策会在年内放松，还将继续维持现有的紧缩力度:在外围经济持续恶化的情况下，央行虽要”保增长“，但”抗通胀“仍将是首要目标；楼市在相持阶段初现拐点，但调控效果全面显现仍需时间；若放松则房价报复性反弹，艰难而漫长的调控之路将功亏一篑。但调控政策将在四季度进入相对审慎的观察期，强力政策出台的概率不大，未来地产调控政策取向更着眼于长期制度建设。

　　政策的滞后效应正在逐步发挥威力，从房地产投资、新开工面积、销售、价格等各项指标来看，整个房地产行业景气度呈现逐步回落趋势。在现行的限购及信贷政策下，有效需求不足和供求关系逆转将成为主要矛盾。

　　双去化进程开始

　　在货币政策紧缩、地产调控不放松的情况下，行业景气度进入下行周期，房地产开始进入去库存、去杠杆的双去化进程。

　　2011年二季度，A股上市地产公司存货环比增加8.6%、同比增加38.3%，绝对值10711亿元，位于历史最高点。高周转的龙头代表招保万金四大地产公司存货合计4157亿元，占上市地产公司存货总额的38.8%。以上市地产公司年度销售商品的金额除以12作为月平均销售金额，以存货/月平均销售金额来考量存货的去化周期，我们计算目前上市地产公司的存贷消化周期为26.2个月，招保万金四大龙头存贷消化周期24.1个月，均接近历史最高水平。

　　房地产的杠杆，对企业来说一是信贷杠杆，二是预售杠杆。银行对房地产开发贷款的严格控制、限购政策、房地产信托监管以及上市公司再融资的关闭，将加速开发企业去杠杆化进程。统计局公布的8月房地产开发资金来源显示，反映自筹资金比重为40.7%，达到历史最高水平，较09年的底部数据上升了9.6个百分点；而国内贷款及其他资金(主要是预付款)之和的比重为42%，较09年的峰值水平下降了6.5个百分点。开发企业通过高杠杆融资放大投资回报的时代或将一去不复返。