婚房&房产税

　　汪蔚青

　　师弟欲大婚，全家动员，看了不下20个新楼盘，加上对二手房的考察，烦不胜数。前几日，老师问我，她家已有一套房子，而女方家里也有一套住房，如果给儿子再买一套住房，会不会要交房产税？

　　我问了一下她们家的情况：她们一家三口住着一套135平方米的房子，女孩子家是一套150平方米的房子，父母加老奶奶共四个人住。现在小两口看中一套120平方米的住房，总价要390万元左右。

　　按照《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，上海市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭惟一住房的，暂免征收房产税。所以，如果小两口领取结婚证后，这套房子买的时候直接写在小夫妻两个人的名下，目前是不用缴纳房产税的。

　　老师欲言又止，最后还是说：可是现在儿子和他女朋友还没结婚，据说上海目前的离婚率高达60%(也不知哪里听来的数据)，如果现在买房就把女孩子的名字写上，万一离婚房子还要被分掉一部分，心会痛。那么如果现在只写儿子的名字，会不会被征房产税？

　　显然，这就和之前的情况略有不同了。现在如果买的这套房子不是成年孩子的婚房，而是家庭的第二套住房，这就会涉及房产税。上海市统计局公布的数据显示，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分别为：内环线以内为48032元/平方米，内外环线之间为14831元/平方米，外环线以外为11961元/平方米。那么房价低于28426元/平方米，房产税税率为0.4%。小两口看中的房子算下来单价是32500元左右，高于28426元/平方米，应缴税税率是0.6%。应纳房产税税额(元)＝新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率=[(135+120)-60×3]×32500×70%×0.6%=10237.5元/年。

　　我这里算得不亦乐乎，老师一听要交1万多元的房产税，还每年都要交，呆住了。问怎么办？我说，那就先结婚，然后买房，房产证上写小两口的名字呗。老师不甘心：如果现在买房，等小两口结婚后，房产证上加上媳妇的名字，还要交房产税吗？

　　现实生活中，居民家庭住房情况会发生各种变化，凡这种变化涉及到应税住房房产税纳税事项调整的，居民可以向住房所在地的地方税务机关(上海市国家税务局和地方税务局是合署办公的)申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从地方税务机关重新认定的第二个月起可以调整纳税。也就是说，如果结婚后，改变了这套婚房的住房情况，符合了上海市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭惟一住房的，就可以暂免征收房产税了。

　　老师听了，微微点了点头，然后又问我，房产税缴纳的时候，是不是很麻烦？如果因为不懂或者忘记了没交怎么办？看来，她还是很谨慎的，宁可先交房产税，也要捍卫家庭财产。

　　房产税试点暂行办法中明确提到，房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额，相当于一年交一次。同时，由于购买时每平方米单价是固定的，面积也不会发生变化，税率基本固定，房产税的计算相对就比较简单。自己去住房所在地的税务局缴纳，以后每年基本上照常去税务局交就行了。无论因为什么原因，应该缴纳房产税而未去交的，税务局首先会发催缴通知，限定你在规定的时间去税务局补交税款。另一个重要的控制关口在于，你名下的房产，如果应该缴纳房产税而未缴纳，当你想把房产转让或者抵押时，没有完税的房产在办理产权登记时会遇到一定的障碍。(作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长。读者若有税务问题，可写信至：karenwei@163.com">karenwei@163.com。作者将对一些共性的税务问题，在专栏中予以解答。)