房企资金链 风险骤增

　　最近有研究机构（如标普）认为，中国房企资金出现紧张。现实情况是否真的如此？ A股上有万科、招商、金地、保利等房企，规模大，业务遍及全国各地，具有典型意义。这四大房企的2011年中报负债率分别为77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不谓偏高。但它们截至6月底的预收款分别为1070.74、119.48、254.94、687.92亿元。资产及负债中均扣除预收款后，负债率分别降至62.44%、57.78%、61.57%、69.42%。应该说，这样的负债率在中国内地企业界是比较正常的。

　　现实中，有些负债是无息的，比如应付上游账款、应付员工薪酬等。我们假设上述负债的9成是付息债，未来的年息将远远高于基准贷款利率（7.05%以内），达到15%，则四大房企每年需支付的利息分别高达130亿、42亿、49亿以及104亿元。而四大房企手上握有现金分别为407.79亿、89.68亿、156.11亿、175.60亿元，对利息的覆盖率分别高达314%、214%、319%、169%。它们2011年上半年的税前利润分别为44.52、24.06、7.85、39.57亿元，简单年化后的利润对利息覆盖率分别达到68%、115%、32%、76%。三家房企可能因为利率大增而出现亏损。

　　万科短期借款和一年内到期的长期借款为230.4亿元，纵使它未来一年没有新增现金进账，现有在手现金对短债的覆盖率也高达177%。同样是这个比率，招商、金地、保利分别约为183%、160%、150%。换言之，在极端的情况下，假设债务到期后，所有债主均不肯续借新债，一年之内四大房企有能力偿付短期债务。

　　就2011年上半年的经营活动现金流量净额来说，四大房企中只有万科体现为正值，另外三家均为现金净流出，金额分别为30亿、51亿、83亿元。以这三家房企手上的现金来静态计算，按此流出速度，大约还能再支撑一年半的时间。所以，房企需要避免两大利空同时打击：短债到期后无法借到新债、经营活动现金流量持续净流出。届时，上述三大房企在手现金就只能支撑半年至一年，其后可能出现财务危机。

　　显然，目前房企面临的财务问题其实不是债务过高，而是政策性的新债难借。故应该努力实现经营活动现金净流入，加快销售速度或者减缓拿地节奏。多数房企选择了后者，少数房企已经开始同时选择前者，被迫降价销售。一个有趣的现象是，上述四大房企在手存货分别为1714亿、441亿、606亿、1393亿元，同它们各自的“名义负债”总额都非常接近。这意味着房企若能顺利销售出手上的全部存货，可轻易地还清全部负债。

　　可是，扣除预收款后，四大房企的实际存货分别为643亿、322亿、351亿、705亿元，与2010销售收入之比分别为129%、268%、185%、203%。除万科外，三房企的销售任务相当之重，还得再卖两年左右才有望售罄，不降价恐怕很难。但降价销售的后果也很严重：可能引发购房者退房，要求取回预收款。这才是最要命的终极危机。四大房企手上现金分别只能应付现有预收款中38%、75%、61%、26%的退房率。