这轮调控 谁先倒下？

　　李一戈

　　目前来看，2012年，房地产调控不会放松。屈指算来， 2010年4月启动的这一轮对房地产的调控，是2004年以来持续时间最长的一次。在此背景下，2012年将是1998年以来房地产业最困难的一年。房企资金链更加紧张，成交量继续大幅下滑，房价“滞涨”转为下跌，土地市场大喘气。

　　对于很多地产商来说，2012年将是为生存而战的一年。以前每来一次调控，就有人说房地产企业要洗牌，一批地产商要倒闭，说了多少年也没见倒闭几家。但2012年将是真的，一批中小地产商将以被并购、被收购甚至是破产的方式结束它们的企业生命。

　　标准普尔9月27日晚间发布的一份报告称，2012年中国内地房价将再下跌10%。它还点了几家地产商的名，包括上海证大、绿城、合生、沿海集团等。这种点名，常常被投机基金利用。

　　绿城的麻烦早于这份报告披露前，被银监会点名。虽然银监会发出对绿城等地产商的信托进行重点监管的信号，并不意味着绿城资金链出了大问题，但毫无疑问会影响银行此后对绿城的放贷决定。对于销售不畅的绿城来说，信托被点名监管，信贷再被挤压萎缩，无异于雪上加霜。

　　更早前，有个传闻，“海航拟出资30亿收购绿城”。我跟朋友说：这根本是不可能的事，纯粹是无稽之谈。

　　但联系到2012年的困境，很自然，人们会问：绿城是那个为生存而战的地产商么，或者更残酷，它会是此轮调控第一家倒下的知名地产商么？

　　2005年的调控，令高速扩张中的顺驰严重受伤，并导致最后被路劲收购。2008年的调控，导致中新地产被上实收购。那一年，绿城、富力是上市公司里最危险的两家，资产负债率均达140%。而准备二度上市的恒大差点折戟。SOHO中国甚至储备了巨额资金想收购绿城等公司的项目。但后来如你所知，国家出手救了房地产，上述公司亦全部获救。

　　但刚刚逃出生门的绿城，2009年在土地市场再现疯狂。仅当年7-9月的3个月内，绿城独自或与人合作，买地投入达210.4亿元。多个地王的竞买现场，绿城董事长宋卫平都亲往坐镇。宋卫平似乎忘记了，仅仅是几个月前的2009年5月，绿城还曾因为一笔高息票据回购事件而经历了“生死七天”；他也忘记了，2008年的痛苦煎熬，主要便由于绿城2007年在土地市场的狂飙激进。

　　2010年的调控没有让地产商感觉到多大的难受，因为销售成绩都还不错。绿城当年的合同销售额达到541亿元。一年前的2009年，绿城销售额为517亿元，直追万科，这让万科很紧张。如果没有后来的调控，实现宋卫平3-5年内绿城追上万科的目标，是完全可能的。但如今，倔强的宋卫平要为自己的固执，让绿城付出代价。

　　绿城模式至少有三个鲜明特点：第一，有一位偏执的老板宋卫平，他承认自己对绿城的影响无可替代（另一位老板寿柏年很谦让）。第二，绿城的产品品质在业内首屈一指，也因此，绿城的房子卖得最贵，也因此，宋卫平拒绝降价，“没有降价空间”。第三，绿城的职业经理人薪水特别高。这几个特点会不会因为危机而改变呢？

　　宋卫平9月27日对媒体说，绿城形势确实很严峻，但不比2008年更坏。第一阶段努力卖房，第二阶段转让几个项目。如果再不行，“我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”他没有提及要改变绿城的以上几个方面。

　　作为旁观者，我不希望绿城因为危机而降低产品品质，但希望宋卫平能在公司战略和投资策略上变得谨慎一些。宋卫平说，“绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面”，这句话我是相信的，绿城不应该是那个倒在此轮调控路上的知名地产商。

　　但如果让我建议，那就是，一年内老宋不要再幻想销售的好转，应尽快跳到第二阶段，转让几个项目。否则越往后越被动，售价会被压得越低。提醒一下，这个建议对其他资金链不甚健康的地产商，同样适用。心存侥幸者，必败。

　　（李一戈）