浦东长宁5幅商办地低溢价成交
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-09-29 11:03 来源: 上海商报
4幅地块拿地者为中小开发商，其中两幅地块为自然人投资客
商报记者 袁晨晨
昨天，上海土地交易市场又迎来了115号公告的开标，5幅位于浦东和长宁的商业用地尽数出让，但溢价率都不高，5幅地块的成交总金额合计为10．4亿元。除了长宁地块为长宁房地产摘得以外，剩余4幅地块拿地者为中小开发商，其中两幅地块为自然人。
115号公告成交地块一览
地块名出让面积土地性质成交总价拿地企业溢价率楼板价
长宁区159街坊9065.1办公楼，文体用地，2.4578亿元上海长宁房地产0.8%8166元
2/4丘地块平方米商业用地经营有限公司
国际医学园区20197办公楼，其他商服8300万元上海恩然科技投资有限公司1.67%2740元
B1-01-05地块平方米用地，商业用地、上海策华商务咨询有限公司
浦东新区川沙新市镇17816.3餐饮旅馆业用地8700万元廖长和，上海浦东广旅酒店1.14%2123元
C06-05地块平方米设备用品有限公司
浦东新区高东集镇10324.1商业用地11300万元上海新迪房地产开发57.14%10945元
14-1地块平方米有限公司，颜云中
浦东新区御桥社区18568.9商业用地，办公楼51200万元南通好一家置业有限公司46.98%6893元
09-01地块平方米
天山地块接近底价成交
在115号土地公告中，地理位置最为优越的当属坐落于长宁天山板块的长宁区159街坊2／4丘地块，其东至天原二村，西至天山路341号（缤谷一期），南至天山星城，北至天山路，毗邻轨道交通二号线威宁路站，出行十分方便，也是近来土地市场上难得推出的优质商办用地。
商报记者注意到，这幅地块的土地用途为办公楼、文体用地、商业用地，出让面积不足1万平方米，仅为9065．1平方米，容积率3．32，按照2．4378亿元的挂牌起始价粗略估算，起拍楼板价仅为8100元／平方米。
最终，上海长宁房地产经营有限公司仅仅报出高于底价200万元的挂牌价，就将这幅毗邻地铁站点的商业用地收入囊中，成交价格为2．4578亿元，溢价率低至0．8％，成交楼板价约为8166元／平方米。
长宁区天山路周边聚集着大量的住宅小区，包括仁恒河滨、天山河畔、元丰天山、海逸公寓、天山怡景苑、天山华庭等，聚集着大量的客流。近年来，天山路沿线也不断发展商业地产项目，长房国际广场、汇金百货天山店、虹桥天都、泓鑫时尚广场、缤谷广场等一座座商场崛地而起，打造全新的天山路商业街，各项配套设施日渐齐全，房价水平也不断上涨，当前，仁恒河滨挂牌价基本在50000－80000元／平方米之间，天山河畔在35000－45000元／平方米左右。
去年2月，绿城房地产集团有限公司联手马鞍山华龙置业发展有限公司以15．3564亿元竞得了长宁区天山路街道98街坊地块，成交楼板价约为15000元／平方米。相比之下，此次，长宁房地产拿下长宁区159街坊2／4丘地块的楼板价不过8166元／平方米，较绿城联合体去年竞得的天山路街道98街坊地块低了46％左右。
商业地块成交持续活跃
除了长宁区159街坊2／4丘地块以外，其余4幅商业用地均为中小开发商取得。其中，浦东新区川沙新市镇Ｃ06－05地块和高东集镇14－1地块的拿地者中都出现了自然人，前者为廖长和与上海浦东广旅酒店设备用品有限公司联合拿下，后者的竞得人是上海新迪房地产开发有限公司和颜云中。
事实上，与8月份相比，9月上海土地市场的出让规模明显减少，但商业地块的成交依旧活跃。据汉宇地产土地监测周报显示，8月全市经营性土地出让金额共计26幅，成交金额144亿元，其中商业用地18幅（含办公及商服配套）。包括昨天成交的5幅商业用地在内，截至目前，9月上海经营性土地共计出让18幅，成交金额为75亿元。
其中，只有2幅地块为纯住宅用地，其余16幅地块都是商业用地或者是包含商业的综合用地，成交金额近60亿元，已超过本月上海全部土地出让收入的50％以上。
汉宇地产研究部经理付伟认为，商用地块成交活跃恰恰是当前调控之下市场现状的真实反映。在持续严厉的楼市调控之下，住宅市场逐渐回归居住属性，伴随住宅投资投机挤出效应，房地产市场出现新变化。一方面住宅价格涨幅趋缓，短期甚至面临下调风险，为规避趋于常态化的调控风险，不少大型开发企业调整产品线，陆续转战商业地产；另一方面，由于股市低迷、楼市调控、通货膨胀、投资渠道匮乏等因素叠加，商业地产再次进入投资者的法眼，供需开始转旺，甚至有个人直接投资商业地块的土地开发，包括前不久银监局出台的商业用房贷款限制，都是对于市场变化的提前预示。