促销方能热销

　　阴雪

　　9月28日，一个平常的工作日，位于昌平区北七家附近的金色漫香苑项目售楼处却比预想中热闹许多。

　　“手里拿着一张‘房票’，前前后后也看了不少项目。”正在售楼处里换签的购房者耿小姐对《第一财经日报》记者表示，该项目开盘前的对外报价是18000~19000元/平方米，开盘后各种折扣算下来最终每平方米合16000多元，“比预想的低了不少，所以还是决定出手了。”

　　据销售人员介绍，该项目9月10日新盘入市以来，已认购了300套左右，认购金额超8亿元。

　　正是在几个类似金色漫香苑的热销项目带动下，9月下旬以来北京楼市的成交量出现了今年以来罕有的回升。北京市房地产交易管理网的数据显示，自9月19日~28日的十个交易日，北京商品住宅期房共成交1506套，日均成交150套，相比9月1日~18日的日均成交量上升38%。

　　于是，即将结束的“金九”北京楼市又重燃对“银十”的几分期许。　

　　促销方能热销

　　“金九银十”历来是北京楼市的销售旺季，因此在楼市成交量持续几个月的低迷之下，开发商们本想在9月“绝地反击”。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，截至29日，9月已有22个项目取得预售许可证，累计供应住宅7624套，这一供应量创造了最近三个月的新高。而此前的8月和7月，分别仅有17个和15个项目取证入市。

　　但是，实际的销售情况或许只能令大多数开发商失望了。

　　根据北京房地产交易管理网的数据统计，截至9月28日，北京商品住宅期房成交量为3454套，成交量依然维持8月的低迷状态，同比去年9月的9583套，大幅下降64%。

　　在9月开盘的22个项目中，目前尚有11个项目零成交，7个项目成交不足20套。

　　“相比2009年、2010年动辄开盘售罄不同，2011年市场的去化率过低，即使是热门项目当月的去化率也低于五成，这明显影响了楼市整体的发展。”北京中原分析师张大伟表示，9月的确有几个项目销售状况不错，但可以明显看出，销售业绩排名靠前的项目大部分都有显著的价格优势。

　　张大伟举例说，如成交排名第一的远洋一方签约套数为235套，签约均价为18277元/平方米，而之前一期的签约均价则为22480元/平方米。排名第二的百合湾嘉园签约均价仅为19461元/平方米，相比之前也有明显下调。排名第三的纯新盘翠林湾嘉园签约套数为147套，均价为13828元/平方米，该价格为同区域内的最低价。

　　“实际上，相比于老项目后期，新盘的定价会更为从容一些。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，新项目要想走量，只要价格比周边同类项目或比之前预期低一成左右就可以，但老项目后期出于各种考虑，目前大多数不会轻易下调售价。

　　据北京中原统计，9月北京商品住宅成交均价为21720元/平方米，相比8月份的21836元/平方米仅下调了0.5%，不过仍然延续了8月的下调趋势。

　　链家地产首席分析师张月认为，目前开发商试探性降价的成分仍多，其中特价销售的房源优惠虽多，但是数量较少，既为项目销售造势，又不会拉低项目整体均价，因此9月全市成交均价仅发生微降。

　　“银十”无望？

　　种种迹象表明，尽管“金九”成交量依然低迷，但部分项目的热销让一些尚在观望中的项目决定入市。

　　“因为有‘十一’长假，预期看房人的时间更加宽裕。”张大伟表示，目前不少纯新盘的入市积极性大涨。“开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，‘金九银十’必定会有大量开发商选择降价冲量。”

　　据机构统计，国庆假期期间北京将有12个项目开盘销售。而整个10月，预计开盘的项目数量达到31个，其中有20个项目为纯新盘，31个项目提供的住宅套数将接近万套。

　　“在‘十一’期间预计开盘的12个项目中，有6个项目尚未给出定价；已公布价格的项目中，有4个项目的价格明显低于周边同类型项目，占比67%。”张月分析认为，假期将近，仍有半数项目尚未给出定价，可见“金九”销售遇冷，使部分开发商再次陷入适度降价却鲜有成交，而加速降价是否能成功谋求资金迅速回笼的矛盾抉择中。“尤其是在售项目，面对高库存、低成交、周边项目降价入市的影响，很有可能与新项目形成‘对抗’降价的局面。”

　　但即使价格有所下降，也未必会带来成交量的上涨。

　　“链家在线”调研数据显示，“十一”假期期间七成消费者认为房价会继续下降，有五成的消费者等到价格合适才会出手购房，仅有三成消费者认为成交量会出现回升。这说明国庆假期期间消费者降价信心高涨，但成交回暖信心不足，市场需求仍以观望为主。张月表示，今年国庆假期形成楼市销售“黄金周”的难度上升，预计成交量不会超过800套，较9月同期下降20%左右。

　　张大伟预计，在购房者信心已经降至谷底的情况下，10月的商品住宅成交量也将维持低迷的状态，或将难以突破5000套。“在供应结构性变化之下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。预计五环和六环间将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。”

　　张月则表示，目前北京楼市已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。

　　国际评级机构标准普尔9月27日发布报告称，如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，该机构同时维持对中国房地产行业的“负面”展望。标普在当日发布的一份新闻稿中称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性“虚弱”问题。摄影记者/吴军 制图/马静