假如宋卫平们真的不干了

　　岳富涛

　　在爆出银监会调查绿城信托资金的传闻后，绿城董事长宋卫平否认传闻的同时抛出了“三段论”：首先努力卖房子；还是不见效就卖项目；“如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

　　一时“人心大快”，调控了这么久，政府和消费者不就期待着开发商这么干吗？

　　当然房地产业界不会把宋卫平的说法当真，相信这只是宋老板压力之下的激愤之语。即便到了宏观经济状况恶化、绿城现金流断裂万不得已真降价的时候，这个幅度也不会如消费者期望的“降到底”——以一个绿城老客户的身份预测，只需下降20%~30%，品质高有口碑的绿城产品也会被“绿粉”们一抢而空。

　　以高杠杆为基因的绿城已经是第三次遇到类似危机了，每次宋卫平都以“死扛”为应对方式，甚至将降价称为“不负责任的行为”，宁可低价向同行让利转手项目，也不愿向消费者让利降价，以免影响绿城“高质高价”的品牌形象。其实在2008年危机之后，绿城已经悄悄开始转型“轻资产运营”，也就是只投入少量资金，为合作伙伴代建项目，用品牌获取远超股份比例的利润。

　　2008年的危机同样警醒了中国其他的大开发商，2009、2010年的高利润和提前融资又为他们准备了厚厚的过冬棉袄。今年调控至今，开发贷基本停滞，资本市场融资基本没戏，销售受阻回款困难，现在连非主流渠道的信托也要被查，大型开发商依然既无真正降价，也未出现资金链危机。

　　按目前宏观形势和管理层的口径，调控即便不收紧但也不会松劲，资金的冬天将会持续到2012年。除非欧债危机继续演化到不可收拾的地步，变成类似2008年的全球危机，中国国内政策才会转向。当然目前来看，这还是小概率事件。

　　在这种情况下，2012年中期以后可能会出现全国性的商品房降价潮，但在股市和实体经济都有损失的消费者，届时还有实力和勇气去抄底吗？

　　在中国，除了少数“阳光”的地产企业，开发商作为一个群体的确不值得尊敬：以远低于其他竞争性行业的管理运作水平，凭借权钱勾连和囤积居奇，利润主体不是来自创造附加值，而是来自轻松获取的高额土地升值收益。

　　但他们就是中国畸形房地产市场的罪魁祸首吗？让他们破产抛货就能解决多数人的住房问题吗？对于有原罪的开发商，不少普通消费者心中难免有一些“打土豪分田地”的“革命情怀”，甚至希望房地产市场完全回到计划经济时代，比如让保障房解决大多人的住房问题。一些专家和官员也把责任完全归于开发商和炒房者，这也部分影响到了房地产调控政策，如大幅压缩了商品房土地供应，大幅增加交易成本。

　　但改革开放以来的主要矛盾一直是“人民日益增长的物质文化需求和落后的社会生产之间的矛盾”，简而言之就是需求与供应之间的矛盾。

　　需求来自经济增长和城市化，这个趋势在持续30年后依然强劲；供应方的房屋建造数量始终落后于需求，关键瓶颈就在土地供应不足。一方面是因为中国人多地少的现实，国土部每年有严格的限额；另一方面是只有唯一的供应方——地方政府，自然控制节奏，推高地价。

　　这种短缺导致了房价上涨，2005年之后全民都能预见到这种短缺和房价上涨之间的简单逻辑，又刺激了全民投资意识，加剧了这种短缺。

　　中国同时又进入了资产金融化的加速阶段，货币超发让所有资产都在通货膨胀，房产自然又成为保值增值的首选。

　　不考虑解决这个根本供需矛盾，反而把调控的重点放在调控供应上，这种南辕北辙、回避矛盾的方式，正是2003年以来多轮调控多轮失败的根本原因，并且带来一轮轮的房价报复性反弹，更加激发了全民购买欲。当前的限购等政策一段时间内可以抑制需求，但无法消灭需求。

　　靠保障房来解决多数人的住房问题也是不现实的，中国内地不是香港和新加坡这样的单个城市经济体，政府没有如此的财力、人力和管理水平来全面操盘房地产市场，也会带来更多的社会问题和腐败问题。当前保障房领域已经开始出现开工不足完工更不足、官员倒卖保障房、保障房质量堪忧、入住人群不交水电费等个案。