房企信托融资“风险转移”危局

　　韩迅

　　自9月22日传出涉及绿城集团的房地产信托产品遭遇调查以来，房企利用信托融资的诸多案例逐步浮出水面。

　　银行信贷紧缩背景下，信托融资成为房企资金的重要来源之一。本报记者近期调查发现，房企信托融资存有诸多隐患，一场“风险转移”危局正在蔓延。

　　资金源头难控

　　“执行好差别化的房贷政策，严控资产价格泡沫，从资金源头上前瞻防控风险。”银监会主席刘明康8月23日在银监会系统2011年新入会人员培训班如此表述，在他看来，房地产价格泡沫的严控要把好资金源头。

　　事实上，银监会去年12月曾专文提示“信托公司房地产信托业务风险”。

　　但从实际情况看效果一般，尽管银行信贷资金对房企收紧，但诸多房企开始利用信托公司融资，部分资金已间接进入低迷房市，能否收回尚是疑问。

　　据用益信托工作室统计，2011年9月19日到25日发行的产品中，融资规模最大的仍是房地产信托，7款产品共募资14.72亿元，占总发行规模的50.41%。

　　值得注意的是，越来越多的A股上市房企也开始加入“借道”信托融资的队伍。

　　9月29日，苏宁环球（000718.SZ）发布股权质押公告：实际控制人张桂

　　平将所持7500万股质押，用于向华能贵诚信托融资提供质押担保。

　　同日，南国置业（002305.SZ）股东武汉新天地投资将持有的9200万股质押，为公司通过中诚信托发行总额为1.7亿元、期限为18个月的信托提供担保。

　　“这是一种业内常用的模式，股权质押后融资。”29日，一位信托执行经理告诉本报记者，目前，房企信托融资模式主要是信托贷款，房企先委托信托公司对自有房地产项目设立信托计划，信托公司再向资金委托人募集信托资金，并将募资以贷款方式发给房企，“当然，房企会用某种方式质押，到期还本付息。”

　　不过，上述信托执行经理坦言，凡是上市房企基本都用股权质押，“其实有一定风险，毕竟股票波动不可控。”

　　截至9月29日，南国置业今年除权后跌幅超过40％，苏宁环球过去两周跌幅超过15％。

　　29日，用益信托工作室理财分析师岳婷告诉本报记者，房地产行业面临的主要是系统性风险，“融资难，几乎是每个房企最头疼的事情，但资质好的房企还是能从信托公司融资，资金源头仍难以控制。”

　　融资风险转移

　　资料显示，上半年房地产信托发行规模为1670.1亿元，收益率9.81%。7月房地产信托收益率已升至10.38%，截至上周，此类信托平均收益率已达11.14%。

　　岳婷认为，收益率不断上升表明房地产的信托融资渠道受阻，“一些资质不好的房企，即使收益率高，监管部门也不会给他们通过，主要是控制风险。”

　　但是，关联方收购转移房地产行业风险的苗头已出现。

　　9月28日，中航地产（000043.SZ）发布公告，以2.67亿元受让中航信托持有的岳阳建桥投资置业有限公司（下称建桥置业）75%股权。

　　今年1-7月，建桥置业营业利润-590万元，净利润-596.62万元，截至评估基准日7月31日，建桥置业净资产账面值为1.67亿元。

　　该企业核心资产为岳阳经济开发区珍珠山路以西2-5号地国有土地使用权，项目正处于设计及前期施工阶段。

　　上海一位基金经理坦言，中航信托的实际控制人中航工业集团，是中航地产实际控制人中航技术国际控股的大股东，“其实，以建桥置业的资质想去信托公司融资很难，明显是控股股东让中航地产接收，再融资开发手上的项目，这等于是将风险转嫁给上市公司股东。”

　　此外，房地产信托融资模式也由“质押融资型”向“基金型”转变，风险随之放大。

　　平安信托8月推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品，就是“以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上”，这是以股权的名义变相融资，但其“浮动收益”暗藏风险不可忽视。

　　岳婷告诉记者，房地产信托“基金化”是趋势，投资者原来只是资金提供方，享受固定收益，现在则能享受项目开发的收益，“但房地产业处于调控期，银行信贷规模、利率和房地产政策变化幅度较大。不过，这种模式更能刺激信托公司主动管理产品及风险控制。”

　　在上述基金经理眼中，房地产信托融资的创新，无非是“以提高收益率的噱头转移风险”，但风险不可控，“回报率取决于项目的销售价格和销售速度，如果调控继续从紧，房地产业可能出现偿付问题，到时谁来偿付投资者的本金？”