７０年产权制度不利于以房养老

　　9月28日，民政部等12个部门与全国政协开会讨论养老工作进展。其中，银监会负责人表示，由于中国现有的制度规定房屋产权70年，“以房养老”难以推行。如果是房价上行期，“以房养老”问题不大，可如果是房价下行期，有可能遇到问题。（《新京报》9月29日报道）

　　按现有法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。我国在不动产产权上实行的是房随地，土地使用权70年期限决定了房屋70年产权。“以房养老”是近年来国外比较流行和可行的社会化养老办法，但房屋70年产权制度影响的不仅是“以房养老”，还关涉到权利和市场的稳定。

　　权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看，土地使用权70年期满后如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理，仍是一个未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，显然也是公众无法接受的。所有这些问题都悬而未决，就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把刀，随时可能给他们带来致命的危险和伤害。这种状况不仅不利于房地产市场的健康发展，而且不利于私有权益的稳定。

　　土地使用权到期后该如何处置，事关公民个人权益，事关房地产市场的秩序和稳定，社会各界历来十分关注。曾有一些地方规定“土地期满收回”、“出让人无偿收回”，触动了社会和业界敏感的神经，引发了民众对70年后房子归属问题的焦虑。在我看来，不论是有偿收回还是无偿收回，这种做法都与现行的法律制度相悖，与保护产权人利益的理念不符。在普遍民众的印象中，买了房子就拥有了永久的产权，可按上海的政策，土地期满房子甚至可能被无偿收回，这让民众如何接受？届时一旦地方政府与业主在房屋产权上发生争执，开发商在挣得钵满盘满后，很有可能早就不存在，业主的权益如何保护？

　　从这层角度来看，从国家层次进一步明确土地和房屋产权期满处理问题，明确相关的权利义务已经刻不容缓。尽快启动《土地管理法》的修订，并在土地管理法中明确70年后“土地无偿续期”的原则，这既是得民心之举，更是贯彻《物权法》的法治原则和精神。地方政府即使要“有偿续期”，也只能是象征性收费，不能再度造成民众负担。