住建部提前摸底楼市质变隐现

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　比起去年“十一”前夕出台的“限购令”，今年国庆节的楼市调控政策似乎比较平淡。国务院仅在9月28日发文表态，对完不成保障房建设任务的地方政府，住建部等相关部委将对负责人进行问责。

　　而看上去蜻蜓点水的“保障房问责”政策背后，暗示的却是“十一”之后住建部等部委对整个房地产市场调控即将展开的后续工作。与此同时，随着各地楼市成交量的不断萎靡，降价促销、维权退房等市场状况频出，各方对楼市“拐点”的争论正逐渐走向统一，开发商们也开始慎重制定下一步的开工与销售计划。

　　或许，真的如业内一位知名人士所言，“‘十一’之后的楼市会发生质的变化。”

　　“问责”地方调控

　　“根据目前的数据汇总，部里对调控效果还是比较满意的。”住建部一位内部人士对记者表示，“房价走势已经趋稳，部分城市已经出现向下的趋势，但是目前市场供需的胶着状态仍然存在，成交量情况还需要进一步观察。”

　　“十一”假期前一天，这位住建部的内部人士告诉记者，“十一”过后住建部将与监察部联合，对全国主要城市的保障房建设和房地产市场进行一次全面的摸底和调查，一方面是按照中央的要求问责保障房建设，另一方面，也将对整个市场及房地产调控政策情况进行一次较为详细的调研。

　　从以往来看，每年11月左右，住建部都会派出调研组或委托下属机构对全国的市场情况进行调研，为年底的中央经济工作会议和来年的市场变化、政策储备提供依据。但与往年不同的是，今年的调研工作住建部决定提前展开。“此次对地方政府调控工作情况的督察与问责是一项重要内容。”上述住建部内部人士告诉记者，“地方政府的声音我们会听，但是完不成年初的任务、目标，地方政府的相关负责人也难逃责任。”

　　“对于房企和地方政府的官员来说，这么严厉来得未免有些快了。”“十一”期间，一位省级建设部门的相关负责官员表示，在此之前，从未想过中央会对开发商用力如此狠。

　　“库存积压，开发商资金回笼受阻，拿地意愿明显下降，各地土地出让金锐减，这是一个连锁反应，事实上受限购影响最深的，不仅是开发商，还有地方政府。”国务院政策研究中心一位负责人表示。

　　这位官员告诉记者，现在省内实行限购的城市中，有城市的楼市主管部门向省里提出申请，希望放宽一部分限购的条件或年限，“省里已经把这个情况汇报上去了，但从现在来看，政策放松还需要时间。”

　　中国房地产协会副会长朱中一向记者表示，目前来看，已有的限购令等政策短期内不会退出，但如果房价不出现大的反弹，住建部等主管部门也不会出台更为严厉的政策。

　　“十一”是真正的拐点？

　　事实上，“限购”带来的调控效果不言而喻。

　　根据北京市房地产交易管理网的数据显示，今年国庆节前五天假期，全市新建商品房网签总量为487套，与去年国庆前五天假期的成交量相比下降了24%，与9月份同期相比下降了15%。

　　二手房市场也并不好。国庆节前五天假期，北京市二手住宅网签总量为60套，与去年国庆前五天假期的成交量相比则下降了近28%，与9月份同期相比则大幅下降了94%。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，8月北京商品住宅供应量为8327套，9月供应量为9562套，环比上涨15%。但从成交量来看，9月北京商品住宅成交5048套，与8月相比环比下降了20%；与去年同期相比下降了54%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“十一”黄金周的到来，打断了北京楼市9月下旬开始的成交回暖势头，尤其是二手住宅市场的成交回暖势头。一方面是由于“十一”黄金周的出游热使得不少购房人暂缓了购房计划；另一方面，10月份将有30个左右的新盘计划入市，其中不乏低价入市楼盘，这也使得部分购房者选择了继续等待。

　　当然，北京的楼市情况并非个案，上海楼市的情况也不容乐观。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日-9月20日期间，上海市持续成交的新建公寓项目共有208个，以9月成交均价与6月成交均价相比，其中有109个项目出现价格下降，占比为52%；而这些降价盘的降幅多在10%。

　　此外，根据伟业我爱我家的统计，杭州、南京、天津、青岛、贵阳等二线城市的住宅成交在“十一”前期都呈现量价齐跌的情况。

　　资金困扰大开发商

　　尽管自2010年3月份楼市调控以来，各方对开发商受调控影响而出现的资金问题颇有微词，但事实却是此前调控期间只有一些中小型房地产公司受到了资金周转的困扰，但很少发生因此而破产的情况，而且也只是中小房企，大型房企丝毫不受影响。

　　“直到绿城集团因其163%的净资产负债率以及过百亿元人民币的房地产信托成为舆论焦点之后，房地产业才真正感到了危机感。”业内一位分析人士发出这样的感慨。

　　相关统计数据显示，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。

　　9月26日，富力地产联席主席李思廉在出席活动时对媒体坦言，已将富力全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元，而这个决定是视中国当下的整体金融情况、宏观环境而作出的。而早先李思廉在出席富力地产上半年业绩发布会上就曾高调表示，富力项目已降价10%，接下来还将继续降价10%。

　　从标普对于中国房地产企业的压力测试表明，事实远比想像更加糟糕。不久前，标普发布报告称，包括绿城中国、合生创展在内的6家企业流动性压力较大；而华润置地、恒大地产等企业对销售额的下降则非常敏感；万科等6家企业销售金额出现环比下降。

　　面对目前楼市成交不景气的局面，以“招保万金”为代表的地产龙头企业都对下半年的调控形势做出了预计，并纷纷提出了应对措施，其中加快资金周转实现快速回笼成为最主要的策略。安邦咨询认为，房地产调控从量变到质变的转折可能很快就会到来。