佛山摸黑叫停“宽松令”释放什么信号？

　　每经记者 张敏 杨芮

　　话题缘起

　　 11日上午，广东省佛山市住建局在网站发布公告称，10月12日起放宽限购条件：已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围；允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。当天23时24分，该局又在网站上发布通告，戏剧性地叫停这项新政。这让不少业内人士大呼不解。

　　 佛山市很快作出解释，声称发文的原意是在实现住房限购政策框架下，进行的完善和补充，也是为确保完成佛山市全年房价控制目标而出台；暂停执行的原因，则是“为了进一步征询社会各界的意见，并综合评估政策影响”。

　　 在楼市调控进入“深水期”之际，佛山市对朝令夕改政策的解释显然难以服人。佛山市摸黑取消新政，是迫于舆论压力，还是上级政府的授意？背后究竟有些什么问题？未来的政策走势会不会一如既往地保持严厉？房价变化又将如何？对此，《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您解析。

　　松动是本意 收紧是压力

　　 NBD：10月11日，佛山如此高调地推出放松限购令的政策，但当晚就撤销，您分析是什么原因？

　　 杨少锋：实际上，这项政策部分放宽限购条件，对佛山影响较大。佛山一开始是想过要松动此政策，但政策一出台就存在被叫停的可能性。因为从现在整个政策形势来看，作为国务院制定的调控政策，是不允许地方松动的。在我看来，松动是佛山的本意，但收紧是迫于中央的压力。

　　 胡景晖：原因包括多个方面：首先，管理层担心在地方产生不良的示范效应。佛山放松限购的政策出台后影响很大，容易引起地方的共鸣。因为限购政策出台这么长时间以来，对地方政府来说，不管是楼市成交、地方经济，还是对人才的吸引力都在下降，不排除在佛山之后，其他地方跟风出台类似政策。

　　 其次，媒体和业界的强烈关注，在一定程度上放大这一事件的影响。同时，中央还意图借此机会，重申对现有政策的执行态度。也就是说，当前的政策还是要继续推行，不得放松。

　　 顾云昌：我们也应该注意到，佛山之所以出这么一个政策，政府换届的因素也可能存在。换一个领导班子，他们希望继续将房地产作为当地的支柱产业，作为拉动经济增长的因素。当他们觉得市场稳定了，就改变现有政策了，所以放松了。

　　 佛山紧急叫停这项政策的原因很多。我想，中央高层肯定不希望这样的政策出来，因为现在的市场下行趋势已经很明显，而且中央高层也在多个场合强调，保持房地产调控的方向、力度、决心不变，这个时候更希望政策能够延续。

　　 NBD：其实，在佛山之前，大连、海南等地已经尝试放松限购，但没有正式成文，更没有如此高调发布。某些地方政府的确是在抵触限购政策，目前的调控政策有没有触及到地方政府能够接受的底线？

　　 顾云昌：每个地方的情况不一样。首先，限购城市和非限购城市情况不同，限购城市可能觉得承受的压力已经够大了，非限购城市还没什么感觉。即使在广大的限购城市中，情况也不一样，这跟一个城市的投资需求比例、产业机构、房地产市场发展阶段都有关系。可以说，北上广深四个一线城市承受的压力也是不一样的。

　　 胡景晖：如果说底线的话，应该是还没有触及到，但政策对地方的影响是全面的，这一点很明确。根据我们的监测，由于成交量的萎缩，很多地方与房地产有关的税费都在减少，契税、交易税等税收下降比较多。同时，在目前高通胀的背景下，房屋还是最重要的资产保值渠道，如果限购政策长期实行，会影响到很多投资需求的释放。而在个别限购严厉的区域，自住型需求同样也受到了波及。

　　政策大方向不会变

　　 NBD：如果说中央是借此来表明对政策的态度的话，是不是意味着未来一段时间，房地产调控政策是不会放松的？

　　 杨少锋：政策只能自上而下放松，而不可能由下向上放松。作为国务院出台的政策，如果地方政府能够随意修改，那么中央政府调控的权威性何在？

　　 胡景晖：调控总体的原则和方向是不会变的，但不同的城市可能会在尺度上进行一些调整。比如说北京，可能会将外地人限购的门槛由5年进行适度下调，一些城市也可能暗地里放松。另外，为弥补地方财政收入的空缺，像房产税的试点范围也可能扩大。

　　 顾云昌：我们可以看到，经过这么长时间的调控，现在市场的下行趋势十分明显。主要表现在房地产投资、销售的增速放缓，土地市场成交量下滑，溢价率下降，底价成交多，流拍流标情况较多；另外，从刚刚过去的9月和10月上旬来看，“金九银十”的成色不足，这些都是市场下行的表现。所以，我认为，现在的房地产调控政策还会持续下去，除非宏观经济发生大的变化，否则楼市调控政策不会放松，更没有取消的必要。我经常跟别人说，中央对地方的调控政策是“涛声依旧”。

　　 NBD：这种“涛声”还能持续多久？政策的退出或放松，主要取决于什么？

　　 胡景晖：主要取决于两点：一是房价的下降幅度。年初中央与各地签订了房价控制目标，现在来看，达成这个目标问题不大，所以这一点没什么问题。在房价目标达到时，对于一些在操作中矫枉过正的政策，中央可能会着手调整；二是市场供需关系的平衡更为重要。限购一方面限制需求，另一方面也在积累库存，同时，保障房建设的大力推进也是在增加供应。我想，政府会一直监测这个指标，只有当市场出现供大于求或供求平衡状态的时候，现有的政策才可能出现实质性松动。

　　 NBD：在限购、保障房之外，金融政策未来会不会有些变数？

　　 顾云昌：金融环境对房地产市场的影响的确很大。从现在的情况看，房地产开发贷款已经收得很紧了，个别银行的个人住房贷款还在下降，开发商面临的资金压力越来越大。但信贷和金融政策会不会放松，主要取决于宏观经济的走势，目前还不好判断。

　　房价不会大幅下跌？

　　 NBD：如果现有政策继续维持的话，各位对未来的市场走势怎么判断？房价会不会跌？有多大的跌幅？

　　 顾云昌：其实一线城市的个别区域房价已经开始降，尤其是郊区，除了明显的降价，打折促销的楼盘也在增多。在这一点上，不同城市的情况不一样，总体而言，房价不会再出现前几年那样的大幅波动，未来有的城市房价可能微降，有的可能小幅上升，也有的保持相对平稳，总之是小幅波动。

　　 NBD：也就是说，大幅下降的可能性不会存在了？

　　 顾云昌：肯定不会。任何一个国家，任何一个发展阶段，不会在GDP保持高速增长的情况下，房价却出现下降，这是没有先例的。我们国家的GDP仍然保持着9%的高增长，本身就是对房价的一种有力支撑。

　　 NBD：从各城市来看，4个一线城市的情况最受关注。按照统计局的数据，这4个城市的房价已经连续两个月保持持平，未来有没有下降的可能？

　　 胡景晖：一线城市的房价泡沫成分较大，未来出现降价的可能性还是存在的。就北京而言，我认为区域性降价将成为未来的重要特征，整体的价格降幅可能在12%~15%。

　　 NBD：二、三线城市呢？

　　 胡景晖：二、三线城市中，根据我们的监测，均价在5000元~10000元/平方米的城市还有很多，尤其是均价在七八千的城市占了大多数，这些城市的房价还有上涨的空间。NBD：如果政策持续推进的话，对房地产行业还会带来哪些深远影响？

　　 顾云昌：从企业层面来看，已经出现了分化的趋势。规模较大的企业，即使在这轮调控中，业绩仍然表现很好，而大量的小企业，由于项目偏少、销售不佳，又得不到贷款，生存状况变得艰难。我认为，调控政策持续的话，会加速企业的优胜劣汰，促进行业的集中化，这对整个行业的发展是好事。

　　 结束语：从佛山放松限购这个案例来看，虽是一个小事件，但包含的信号意义却十分明显。“新国八条”出台超过已半年，楼市调控进入敏感的“深水期”，政策的走向也似乎变得不确定起来。尽管高层尚未表态，但从佛山快速撤销新政的动作来看，整体政策放松的可能性不是很大，希望这样的信号能起到稳定市场的作用，我们也期待调控政策效果能够更快地显现。再次感谢各位专家的精彩讨论。

　　对话记者

　　张敏 杨芮

　　对话嘉宾

　　顾云昌 中国房地产研究会副会长杨少锋 联达机构董事长胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁