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佛山摸黑叫停“宽松令”释放什么信号?

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-13 01:59 来源: 每日经济新闻

  每经记者 张敏 杨芮

  话题缘起

   11日上午,广东省佛山市住建局在网站发布公告称,10月12日起放宽限购条件:已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围;允许佛山市户籍居民家庭增购一套7500元/平方米以下的住房。这是全国第一个明确放松限购政策的城市。当天23时24分,该局又在网站上发布通告,戏剧性地叫停这项新政。这让不少业内人士大呼不解。

   佛山市很快作出解释,声称发文的原意是在实现住房限购政策框架下,进行的完善和补充,也是为确保完成佛山市全年房价控制目标而出台;暂停执行的原因,则是“为了进一步征询社会各界的意见,并综合评估政策影响”。

   在楼市调控进入“深水期”之际,佛山市对朝令夕改政策的解释显然难以服人。佛山市摸黑取消新政,是迫于舆论压力,还是上级政府的授意?背后究竟有些什么问题?未来的政策走势会不会一如既往地保持严厉?房价变化又将如何?对此,《每日经济新闻》邀请3位业内资深人士为您解析。

  松动是本意 收紧是压力

   NBD:10月11日,佛山如此高调地推出放松限购令的政策,但当晚就撤销,您分析是什么原因?

   杨少锋:实际上,这项政策部分放宽限购条件,对佛山影响较大。佛山一开始是想过要松动此政策,但政策一出台就存在被叫停的可能性。因为从现在整个政策形势来看,作为国务院制定的调控政策,是不允许地方松动的。在我看来,松动是佛山的本意,但收紧是迫于中央的压力。

   胡景晖:原因包括多个方面:首先,管理层担心在地方产生不良的示范效应。佛山放松限购的政策出台后影响很大,容易引起地方的共鸣。因为限购政策出台这么长时间以来,对地方政府来说,不管是楼市成交、地方经济,还是对人才的吸引力都在下降,不排除在佛山之后,其他地方跟风出台类似政策。

   其次,媒体和业界的强烈关注,在一定程度上放大这一事件的影响。同时,中央还意图借此机会,重申对现有政策的执行态度。也就是说,当前的政策还是要继续推行,不得放松。

   顾云昌:我们也应该注意到,佛山之所以出这么一个政策,政府换届的因素也可能存在。换一个领导班子,他们希望继续将房地产作为当地的支柱产业,作为拉动经济增长的因素。当他们觉得市场稳定了,就改变现有政策了,所以放松了。

   佛山紧急叫停这项政策的原因很多。我想,中央高层肯定不希望这样的政策出来,因为现在的市场下行趋势已经很明显,而且中央高层也在多个场合强调,保持房地产调控的方向、力度、决心不变,这个时候更希望政策能够延续。

   NBD:其实,在佛山之前,大连、海南等地已经尝试放松限购,但没有正式成文,更没有如此高调发布。某些地方政府的确是在抵触限购政策,目前的调控政策有没有触及到地方政府能够接受的底线?

   顾云昌:每个地方的情况不一样。首先,限购城市和非限购城市情况不同,限购城市可能觉得承受的压力已经够大了,非限购城市还没什么感觉。即使在广大的限购城市中,情况也不一样,这跟一个城市的投资需求比例、产业机构、房地产市场发展阶段都有关系。可以说,北上广深四个一线城市承受的压力也是不一样的。

   胡景晖:如果说底线的话,应该是还没有触及到,但政策对地方的影响是全面的,这一点很明确。根据我们的监测,由于成交量的萎缩,很多地方与房地产有关的税费都在减少,契税、交易税等税收下降比较多。同时,在目前高通胀的背景下,房屋还是最重要的资产保值渠道,如果限购政策长期实行,会影响到很多投资需求的释放。而在个别限购严厉的区域,自住型需求同样也受到了波及。

  政策大方向不会变

   NBD:如果说中央是借此来表明对政策的态度的话,是不是意味着未来一段时间,房地产调控政策是不会放松的?

   杨少锋:政策只能自上而下放松,而不可能由下向上放松。作为国务院出台的政策,如果地方政府能够随意修改,那么中央政府调控的权威性何在?

   胡景晖:调控总体的原则和方向是不会变的,但不同的城市可能会在尺度上进行一些调整。比如说北京,可能会将外地人限购的门槛由5年进行适度下调,一些城市也可能暗地里放松。另外,为弥补地方财政收入的空缺,像房产税的试点范围也可能扩大。

   顾云昌:我们可以看到,经过这么长时间的调控,现在市场的下行趋势十分明显。主要表现在房地产投资、销售的增速放缓,土地市场成交量下滑,溢价率下降,底价成交多,流拍流标情况较多;另外,从刚刚过去的9月和10月上旬来看,“金九银十”的成色不足,这些都是市场下行的表现。所以,我认为,现在的房地产调控政策还会持续下去,除非宏观经济发生大的变化,否则楼市调控政策不会放松,更没有取消的必要。我经常跟别人说,中央对地方的调控政策是“涛声依旧”。

   NBD:这种“涛声”还能持续多久?政策的退出或放松,主要取决于什么?

   胡景晖:主要取决于两点:一是房价的下降幅度。年初中央与各地签订了房价控制目标,现在来看,达成这个目标问题不大,所以这一点没什么问题。在房价目标达到时,对于一些在操作中矫枉过正的政策,中央可能会着手调整;二是市场供需关系的平衡更为重要。限购一方面限制需求,另一方面也在积累库存,同时,保障房建设的大力推进也是在增加供应。我想,政府会一直监测这个指标,只有当市场出现供大于求或供求平衡状态的时候,现有的政策才可能出现实质性松动。

   NBD:在限购、保障房之外,金融政策未来会不会有些变数?

   顾云昌:金融环境对房地产市场的影响的确很大。从现在的情况看,房地产开发贷款已经收得很紧了,个别银行的个人住房贷款还在下降,开发商面临的资金压力越来越大。但信贷和金融政策会不会放松,主要取决于宏观经济的走势,目前还不好判断。

  房价不会大幅下跌?

   NBD:如果现有政策继续维持的话,各位对未来的市场走势怎么判断?房价会不会跌?有多大的跌幅?

   顾云昌:其实一线城市的个别区域房价已经开始降,尤其是郊区,除了明显的降价,打折促销的楼盘也在增多。在这一点上,不同城市的情况不一样,总体而言,房价不会再出现前几年那样的大幅波动,未来有的城市房价可能微降,有的可能小幅上升,也有的保持相对平稳,总之是小幅波动。

   NBD:也就是说,大幅下降的可能性不会存在了?

   顾云昌:肯定不会。任何一个国家,任何一个发展阶段,不会在GDP保持高速增长的情况下,房价却出现下降,这是没有先例的。我们国家的GDP仍然保持着9%的高增长,本身就是对房价的一种有力支撑。

   NBD:从各城市来看,4个一线城市的情况最受关注。按照统计局的数据,这4个城市的房价已经连续两个月保持持平,未来有没有下降的可能?

   胡景晖:一线城市的房价泡沫成分较大,未来出现降价的可能性还是存在的。就北京而言,我认为区域性降价将成为未来的重要特征,整体的价格降幅可能在12%~15%。

   NBD:二、三线城市呢?

   胡景晖:二、三线城市中,根据我们的监测,均价在5000元~10000元/平方米的城市还有很多,尤其是均价在七八千的城市占了大多数,这些城市的房价还有上涨的空间。NBD:如果政策持续推进的话,对房地产行业还会带来哪些深远影响?

   顾云昌:从企业层面来看,已经出现了分化的趋势。规模较大的企业,即使在这轮调控中,业绩仍然表现很好,而大量的小企业,由于项目偏少、销售不佳,又得不到贷款,生存状况变得艰难。我认为,调控政策持续的话,会加速企业的优胜劣汰,促进行业的集中化,这对整个行业的发展是好事。

   结束语:从佛山放松限购这个案例来看,虽是一个小事件,但包含的信号意义却十分明显。“新国八条”出台超过已半年,楼市调控进入敏感的“深水期”,政策的走向也似乎变得不确定起来。尽管高层尚未表态,但从佛山快速撤销新政的动作来看,整体政策放松的可能性不是很大,希望这样的信号能起到稳定市场的作用,我们也期待调控政策效果能够更快地显现。再次感谢各位专家的精彩讨论。

  对话记者

  张敏 杨芮

  对话嘉宾

  顾云昌 中国房地产研究会副会长杨少锋 联达机构董事长胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁

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