银十量价齐跌 地产股继续寻底

　　尽管在汇金救市等利好刺激下，10月12日“招保万金”四只地产龙头股均上涨超过4%，但传统“银十”的低迷开局，投资者不禁担心这可能只是昙花一现般的反弹。有业内人士已经表示“静待二三线城市大幅降价”。在刚过去的黄金周中，最为突出的现象是房地产销售量价的环比下滑。

　　回顾2010年9月，实际上较2009年9月增长并不高，去年流传的“金九银十”后来演变成了“银九铜十”。2011年9月只能算是“铜九”，10月份将会怎样虽然尚待观察，但是留在人们心中的疑问不断加强：房地产调控从量变到质变的转折可能很快到来？

　　“在政策难见松动和市场不见转好的弱势环境下，尽管地产股估值已创历史新低，但趋势性投资良机尚未到来”，成了券商继下半年策略集体看多房地产之后的最新结论。

　　“金九”业已落空

　　10月10日晚间，万科A（000002.SZ）发布9月销售数据指，9月份实现销售面积108.0万平方米，销售金额125.1亿元，分别比2010年同期减少4.9%和12.0%；环比8月份的96.0万平方米、104.8亿元增长12.5%和19.37%。

　　保利地产（600048.SH）11日晚间披露的销售数据则只获得了微弱的环比增幅。其9月份实现签约面积58.75万平方米，签约金额67.36亿元，同比下降33.14%和26.21%；较8月份的52.94万平方米和60.22亿元增长10.97%和11.86%。

　　万科环比增长的销售数据并不能掩盖全行业的颓势。广发证券提供的数据表明，其跟踪的33个主要城市9月份成交量环比减少0.7%，同比减少31.3%。

　　中国指数研究院统计则显示，9月份北京、上海、深圳、南京和苏州等城市商品住宅可售面积的环比分别增长4.19%、11.79%、6.39%、12.40%和12.82%；可售套数的环比分别增长2.94%、15.80%、4.48%、12.51%和12.04%。但10个重点城市的成交量仍跌多涨少。其中，深圳、北京、武汉、上海和广州9月成交量环比下跌，深圳跌幅为20.40%；重庆、北京和上海，成

　　交套数环比下降幅度较大，分别下降43.60%、24.55%和12.59%。

　　受二、三线城市扩大限购的影响，9月住宅价格指数环比下降加大，部分城市房价下降明显，价格下降的城市中尤以东部地区的城市居多。具体来看，十大重点城市中重庆（主城区）、天津、成都、上海、杭州、深圳等6 个城市住宅价格环比下降，除重庆（主城区）下降1.39%外，其余5 个城市降幅均在1%以内。武汉、北京、广州、南京等4 个城市价格环比8 月略有上涨，但涨幅皆在0.5%以内。

　　民生证券分析师肖肖、赵若琼9月底对广州、深圳、佛山、东莞四城市的新推楼盘实地调研结果表明，市场整体观望情绪渐浓，预期限购致销售放缓，而开发商对未来市场的整体销售较为悲观，9月开始企业逐步选择降价以维持合理的销售速度。

　　其中，佛山的佛奥湾项目年初卖15000-20000元/平米，3月份限购令推出至今基本未有售出，目前已经封盘。而在深圳，由于以公司名义购房不受限购影响，限购的漏洞正在被投资客利用。深圳本地A股和港股上市公司较多，年底冲业绩压力较大，开发商以价换量几乎成为必然选择。肖肖在其调研报告中强调，“10月房交会开始，深圳降价楼盘可能会逐步增多，实质性降价促使销售小幅回升的概率依然较大”。

　　“银十”开局不利

　　由于供大于求的格局已持续约半年，房价疲态显现，且价格下跌预期正在加强，安信证券表示，“9月份，样本城市新房成交量同比较大幅度负增长，今年9月只能算是‘铜九’”。而被寄予厚望的十一黄金周继续低于预期：一线城市黄金周期间新房成交较去年同期同比下降约60%，较节前一周环比下降55%。其中，上海、深圳的成交量处于极低水平。

　　第一创业证券提供的检测数据显示，10月1日至10月7日监测的20个城市，其中16城市楼市成交量同比下跌，8城市成交量跌幅在50%以上，其中深圳同比跌幅最大，达到90.26%，十一当周仅销售2.1万平米；其次是宁波，跌幅达78.04%。上海十一期间销售面积5.7万平米，同比下降73%。东莞涨幅最大，高达76.27%。

　　成交均价方面，一线城市中，京内城区无交易，外城区、近郊区、远郊区均价分别降 70%、10%、25%；沪各环线均价均止涨；深圳除罗湖分区均价略涨外，其他分区普跌；二线城市中，宁波、重庆、天津绝大部分分区均价均下降。

　　“黄金周成交量环比大幅下降体现为长假影响，而同比大幅下降则表明楼市仍延续颓势。”中投证券张岩指出，今年以来实施的“限购”政策，加之持续的信贷紧缩，对需求抑制作用明显，“金九银十”成泡影符合预期，成交量同比大幅下降成定局。

　　爱建证券左红英也认为，整体来看，目前笼罩在房地产行业的调控氛围有增无减，销售依然低迷，调控进入深化阶段。

　　张岩表示，房价短期大幅向下拐点已现，但受需求和土地供应刚性制约，长期看涨预期不变，在此情况下，小幅降价将进一步强化短期看跌预期，观望情绪更为浓重；而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。“我们认为，不断加大的资金和库存压力将促使开发商继续降价，‘以价换量’、大幅降价将是渐进的，二三线城市可能延续至明年一季度。”张岩强调。

　　“我们判断此次量价调整将是一个相对平缓但曲折的过程，市场回归平衡尚待时日。在政策难见松动和市场不见转好的弱势环境下，尽管地产股估值已创历史新低，但趋势性投资良机尚未到来。”中银国际胡文洲称。