合生广场：黄金周一鸣惊人

　　本报记者 肖素吟

　　作为合生创展2011年高端商业全国布局重点项目之一，合生广场在十月黄金周一鸣惊人，是为合生创展在广州发力商业地产的首个城市综合体项目。

　　该项目集酒店式商住空间、酒店式OFFICE、大型书城、国际影院、餐饮娱乐等商居休闲功能于一体，成为海珠区核心的唯一城市综合体。

　　由于不受限购、限贷因素影响，且是投资首选价值洼地，合生广场跻身最具价值商业地产。

　　地标效应

　　2005年，在广州中轴线北段，合生创展异军突起，珠江投资大厦率先引领珠江新城的拓荒开发。六年之间，中轴线北段已是商厦林立。

　　历史总是不断重复叠合。如今，在广州中轴线南段，亦上演着一段新的拓荒故事。在这里，规划中的使馆区、中央绿轴、岭南第一门、商业配套和生活配套等均处于初建或规划阶段。

　　不过，领航者，依旧还是嗅觉灵敏的合生创展。2011年，在广州大道南商业走廊的中心，合生广场再次以地标式城市综合体独占鳌头，填补了广州中轴线南段的空白。

　　在海珠区最新的发展规划中，合生广场所在区域正位于未来区域规划的重点区域：周边多个专业市场正计划规划升级；海珠区政府和海珠区地税局和工商行政管理局三大重要工商行政部分落户广州大道南，其中区政府正对着合生广场。

　　而根据广州“十二五”规划，广州大道南商业版图将整体重构，坚持产业高端化发展、促进产业结构升级。其中随着国际轻纺圈的形成和区府的迁入，片区重点规划建设为商务中心、创意研发中心、行政办公中心等。

　　可以说，合生广场所在区域，已初步显现商贸、政治、文化中心的雏形。

　　无疑，区府效应将带动周边各项软硬件设施相继完善，继而带动合生广场周边道路交通、市政配套及居民消费。

　　不过，合生广场的地标意义却远非如此。

　　如果从广州商业格局来看，北有万达广场、绿地中心；南有万博中心、海印又一城；西有北京路、上下九；东有天河城、太古汇、正佳；中有合生广场，恰恰点睛其间。合生广场亦是海珠区目前唯一在售的城市综合体。

　　如此一来，一方面延伸了广州中轴线，一方面亦填补了城市心脏缺少商业综合体的缺憾。尤其是在海珠区周边配套已成熟、人流量集中的繁华核心地段。

　　实际上，合生创展在海珠区早有战绩。自2001年起，合生创展即在海珠区缔造了第一个景观豪宅珠江帝景，之后相继推出逸景翠园、颐景华苑等多个指标项目，并于2011年8月推出海珠双地铁项目帝景国际。

　　时隔十年，合生广场，作为合生创展2011年高端商业全国布局重点项目之一，可谓一鸣惊人，是为合生创展在广州进军商业地产的首个城市综合体项目。

　　据介绍，合生广场占地面积64668平方米，总建筑面积达260000平方米，采用“购物中心+写字楼”的组合模式。主要分南北两区，其中南区计划引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、KTV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。

　　生逢其时

　　继开发商相继抢滩商业地产之后，合生创展亦不例外。自2008年起所构建的以核心城市高端地产保持行业标杆地位、二线城市项目支撑现金周转、商业地产项目贡献稳定现金流的业务发展战略以来，“合生系”商业地产在2011年下半年的相继上市，可谓恰逢其时。

　　随着CPI指数节节攀升，具备稀缺资源的商业物业成为市场的宠儿。按照估算，目前一般商业物业回报率能达到4%-5%，市中心繁华地区能达到6%-8%，加上目前租金不断攀升，因此，商业物业投资更被作为抗通胀的一种对策。

　　根据中原地产发布的报告显示，广州公寓、商铺、写字楼等商用物业成交量、出租率、租金都呈上升趋势，其中广州甲级写字楼租金在2011年上半年累计涨幅为11%，均价为25715元/平方米，而租金回报率维持在较好水平，达到6%。无怪乎，商业地产项目如此受到投资者青睐。

　　尤其是，随着限购、限贷等调控政策进一步紧缩，普通住宅投资受限制、房价涨幅难以控制、成交遇冷，住宅投资成本骤然上升，尤其是随着广州以外的佛山、韶关等地的限价、限购政策出台，可投资的范围缩小。

　　根据各地相关部门统计显示，国庆期间广州一手住宅网签584套，与去年同期1749套相比大跌66 .6%。

　　相形之下，以合生广场为例。据了解，开盘认购当天共推出300套新货，但截至中午则一共售出231套，达70%。住宅地产与商业地产，可谓是冰火两重天。

　　为此，不少投资者陆续将目光转向商业地产。

　　其中兼具居住和办公功能的商业物业尤受关注，主要位于繁华商圈或未来规划有大型商业中心的地段，具备了普通住宅不可比拟的宜居、宜商、宜投资的三重功能，因而备受投资者追捧。

　　合生广场更是如此。其主推户型为45-103平方米（一室一厅或两室两厅）的国际公寓，公寓实用率约为83%，多重优惠全部可达8.2折，折后均价25000元/平方米，也是投资产品中最受欢迎的户型。

　　即便如此，根据广州市国土房管局官方网站阳光家缘数据显示，2011 年 8 月广州市十区新建商品房网上签约信息中，海珠区商业物业均价已达到28353元/平方米，办公物业均价则达到了21812元/平方米，而天河区则分别是45067元/平方米和28262元/平方米。

　　相比之下，合生广场所在的西翼区府核心商圈，目前投资价值正处于洼地，不难想象其升值潜力。