限购松绑朝令夕改 土地财政窘境难掩

　　龙飞

　　10月11日，作为最早实行限购的二线城市，佛山上演了一出楼市限购版的朝令夕改：早上发文表示“放松限购”，刚到深夜则宣布“暂缓执行”。这是上级默许的放松限购的先兆，还是地方财政压力下对高层意图的试探？抑或者两者皆有？

　　佛山的压力

　　佛山的放松限购是以“加强调控”为名。

　　10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，相关政策10月12日起生效，并要求全市严格执行。

　　具体调整主要有4处，一是对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；二是已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；三是本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；四是本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。

　　显然，这份“加强调控”的通知通篇都是放松限购的口子，唯一就是对外地人买房还未重新放开。其实在不到三个月前，住建部门还要求二三线城市“自检”，如涨幅过快还要再加强调控。而佛山却逆大势而动，根本原因还在于房地产对地方财政的影响太大。

　　公开数据显示，今年1~3月，佛山全市商品住宅销售24239套，月均销售8079套。而在9月，虽然成交价格无明显下滑，但仅售出2703套，约占前3个月平均成交量的1/3。房子卖不动，连带土地也乏人问津。

　　“现在银行有钱也放不出来，有地又卖不出去，那么财政还怎样持续？”这是佛山市南海区区长区邦敏近期在佛山市政府工作会议上的表态。统计显示南海区房地产开发投资上半年仅增长了9.1%，今年1月南海区还成功出让了各类用地17宗，其后江河日下，佛山限购开始后更是大幅缩水。“今年南海的土地收益要达到50亿元才能实现财政收支平衡，这给我很大压力。”区邦敏表示。

　　知情人士表示，现在从数据上还看不到土地出让金的减少，因为2011年入库的土地款往往都是2010年拍卖的土地。佛山市国土资源局提交的市政府工作会议材料显示，今年上半年，佛山全市土地公开交易共计124宗6726.9亩，金额约121.6亿元。仅为去年全年成交金额的35%，而根据《佛山市2011年度国有建设用地供应计划表》，佛山市五区今年住宅用地供应新增38.67公顷，与存量总计达到759.53公顷，上半年成交仅占全年计划的21.4%。

　　政策敏感期？

　　“过几天，住建部就会有调研组下来。”华南一位主管房地产的政府官员向《中国经营报》记者透露，这次住建部将会联合中央相关部门调查，目标不仅仅是保障房的建设情况，还会对整个房地产市场以及调控情况进行一次较为详细的摸底。

　　“往年是希望他们迟些来，今年是希望他们早些过来。”该人士告诉记者，其实每年到年底，住建部都会派出调查组对全国的房地产情况摸底调查，为年底的中央经济工作会议和来年的市场变化、政策调整提供依据。今年这场调查明显提前，“拿地意愿下降、土地收益减少，还要花大投入建保障房，可以让高层看看我们的压力。”该官员说。

　　也许正是这种处于政策敏感期让各种突发事件增多，“佛山放松限购也许是得到上级领导点头，又或者他们误会了上级的意图。”有接近政府内部人士向记者表示，早在今年8、9月佛山就向省里提出申请，希望调整部分限购条件。“佛山是省里限购的城市。”该人士解析，佛山是最早一批实行限购的二线城市，是广东继广州、深圳后第三个主动限购的城市。实际上它并未出现在国务院规定限购城市的名单上，因此理论上只要省里点头，其部分措施即可调整。

　　但在距离正式放松限购前半小时的当天深夜11点半，佛山住建局网站上忽然挂出了《关于暂缓执行〈关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知〉的通知》，表示“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行”。

　　而且该通知还详细解析了出台松绑政策的原因，表示正因为原有的限购政策有其副作用，导致高价位、大户型楼盘的成交增多，所以才会出台政策引导市民购买低价楼盘。出台政策的愿意是补充和完善原有的住房限购政策，确保完成该市全年房价控制目标。

　　房地产下行的态势已经越来越明晰，而房地产政策的博弈则刚刚开始。