福建五洲集团：2011楼市调控启幕 二、三线城市房价“一线化”

    上海 2011-10-17(中国商业电讯)－－ 当前，一线城市房地产调控政策执行趋严趋紧，大批一线房地产开发企业资金较为充裕，把二、三线城市当作主战场。同时，部分二线城市房价高涨难抑，呈现“一线化”的发展势头。1月26日，国务院常务会议出台了继续加码调控的“新国八条”政策；从1月28日起，房产税正式在上海、重庆两市试点。业内人士及专家指出，2011年楼市调控大戏已然开幕，成效令人期待。

    调控政策趋严趋紧

    一线房企向二、三线城市转移

    继万科、华润、万达之后，二线城市福州在2010年迎来了保利这家一线开发商，保利一进福州就以33.4亿元拿下了约320亩地块，让人感受到一线品牌开发商的实力。今年上半年，保利在福州的开发项目将正式亮相。

    其实，一线房企蜂拥进入二、三线城市早些年就已显露端倪。据中原地产统计，2009年，10大标杆房地产开发企业在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二、三线城市占土地储备比重高达80%，大有“得二、三线城市者得天下”之势。2010年，这10大标杆房地产开发商拿地耗资近3000亿元，其中二、三线城市俨然成了主战场，地块面积逾1.44亿平方米。

    业内人士分析，中央政府持续出台调控政策使一线城市土地供应进一步受限，金融部门的贷款紧缩，房地产业门槛抬高，开发商特别是一线房企纷纷向二、三线城市转移；国家有关部委已明确发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为整个房地产业带来新的契机和发展空间。

    近年来，随着各地高铁建设步伐的加快，户籍改革的推进，外加二、三线城市急切的城镇化需求，原本已布局二、三线城市的开发商更是加快了这一进程。

    福州大学房地产研究所所长王阿忠指出，全国有2000多个中小城市，占全国人口约70%的城镇人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。目前，我国城市化率接近50%，并且每年以1%-1.5%的速度在递增，每年有2000万的农民变成城镇居民，相当于每年要建一座上海那样的大城市来吸纳这些人口。

    房企投资快速升温

    二、三线城市房价持续“高热”

    2010年，房地产市场调控层出不穷，信贷收紧、限购令、加息等等，市场的量价变化波澜起伏，但是仍有许多二、三线城市房价不降反涨，升势逼人，并呈现向一线城市看齐的趋势。
作为二线城市的福州、厦门均为全国40个房价重点监控城市之一，这两个城市的商品住宅销售均价每平方米现仍高居1万元以上。据福建省住房和城乡建设厅公布的数据资料显示，2010年12月底，福州商品住宅均价达到了每平方米10630元，厦门岛内则高达16000多元，价位直逼一线城市。

    目前，处于三线城市的一些沿海县市房价也出现较大涨幅。以福建省为例，晋江、福清、长乐、南安等一批经济较发达的县级城市房价涨速较快，有的县级市城中心房价甚至从每平方米两三千元“疯涨”至1万元。记者从福建三盛地产集团了解到，2008年以来，该集团在南安市分期开发的一个房地产项目，销售均价从最初每平方米1800元，涨到了现在的7000元左右。

    二、三线城市房价持续高热，主要原因之一就是房地产开发企业投资快速升温。福建是一个典型的以二、三线城市居多的省份，据福建省住房和城乡建设厅介绍，全省房地产在2010年完成投资1818亿元，排在全国第二位；商品房销售面积达2748万平方米，房地产交易总额（含存量房交易）达到2261亿元，创下历史新高。

    破解购房难题 成效挑战并存

    26日，国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，出台了包括首次提出各城市要合理确定新建住房的价格控制目标，并再次提高信贷门槛，加大对投资、投机性购房的抑制等“新国八条”政策。业内人士及有关专家期待，新一轮房地产调控能破解购房难题。

    业内人士预测，“新国八条”的出台将再掀房地产调控高潮。浙江大学金融系副教授景乃权告诉记者，“新国八条”是在2009年年底到2010年房地产调控政策执行效果的基础上推出的，从八项措施内容来看，其政策组合性更强、房价调控目标更明确、抑制炒房力度更大，加上此前不久推出1000万套保障房计划任务，各级政府在新一轮房地产市场调控中一定会取得更大成效。

    业内人士还指出，2011年，房地产市场调控或许将面临更大的挑战。“房地产调控不是房地产行业本身的问题，在复杂的国内外经济形势下，房地产市场出现的问题已经成为经济社会发展过程中多重矛盾交叉重合的节点。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，我国房地产调控所要解决的，不仅仅是居民居住的问题，还需理顺产业结构、资金流向、金融信贷等一系列问题。

    部分银行开始执行 二套房贷首付六成

    1月26日，国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”，通知继续强化差别化信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，人民银行各地分支机构还可根据当地政府新房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。昨日采访中了解到，本市部分银行二套房贷首付标准已提至六成。

    多银行未接调整通知

    建行天津市分行住房金融与个人信贷部相关人士表示：“目前我们还没接到总行通知，二套房的按揭贷款依旧是首付50%。”农行天津市分行办公室相关人士也表示，暂时按老政策执行，接到通知后就会执行新政策。此外，天津银行也依旧执行老政策。
中行和平支行个贷部门人员表示：“还没有接到相关通知，原则上可按五成首付执行，但是按此提交申请恐怕很难批准，还需补充首付，因此不如直接按新政策来申请。”

    已执行银行细则不同 

    兴业银行天津市分行个贷部门人士表示，已执行首付六成新规。“对已申请但未放款的客户，以该行和客户的贷款合同签订时间为准，时间在政策出台前按旧政策执行，在政策出台后按新政策执行。”

    工行河西支行个贷部门工作人员表示，现已执行新贷款政策。对已申请贷款的客户，按其审批日为时间点来判断是否按新政策执行，“贷款已批下就按旧政策；还未被批准的则不好说，要去问贷款支行或客户经理。”

    浦发银行也已执行了新政策，已申请贷款但尚未被批准的客户，具体情况需向客户经理咨询。

    首付涨月供随之减少

    记者了解到，办理二套房贷的多是改善型需求，房屋面积相对大些，以一套建筑面积120平方米，单价为15000元/平方米的房屋为例，其总价款为180万元，如首付五成，需支付90万元，上升至六成后需108万元，多出18万元。

    值得一提的是，首付比例提高后，在贷款期限不变的情况下，购房人的月供会相应减少，以上述贷款为例，首付五成，贷款90万元，期限30年，利率按规定要在基准利率6.4%的基础上上浮10%，也就是7.04%，按等额还款方式，月供为6011.92元，而首付六成后，贷款金额为72万元，月供为4809.54元，减少1202.38元。