投资地？募资地？ 鄂尔多斯成立首家房地产基金

范璟;张力

　　核心提示：目前在鄂尔多斯，房地产基金备受追捧，多个基金正在筹备中，但其业务模式仍处于探索阶段。

　　房地产基金界首现鄂尔多斯身影。

　　在10月19日的“面向未来的中国房地产基金发展路径”高峰论坛上，记者遇到了来自鄂尔多斯棋阵股权投资公司人士。该人士告诉记者，该公司是鄂尔多斯当地成立的第一家房地产基金，此番前来为学习房地产基金的运营方式。

　　今年以来，鄂尔多斯楼盘滞销，企业资金断血，房地产崩盘在即，由此引发的民间借贷案件频发。

　　目前在鄂尔多斯，房地产基金备受追捧，多个基金正在筹备中，但其业务模式仍处于探索阶段。

　　如果作为房地产企业的输血管道，鄂尔多斯不乏成立房地产基金的动力，但却有悖房地产基金作为一种投资方式、服务于投资者的本质。在业内，开发商做房地产基金也一直因为存在利益输送被诟病。鄂尔多斯的这一新生事物究竟会走向何方？

　　抄底鄂尔多斯房地产

　　记者了解到，棋阵股权投资的基金管理公司在10月初成立，该基金计划总募资50亿元，首期募集10亿元，其中5亿资金来自“煤老板”。

　　“合伙人不会超过10位，其中有小部分来自地产业，其余来自煤炭行业和小贷公司。”该公司内部人士透露，考虑到地产业比较敏感，所以基金名称里并未出现“地产”字眼。

　　根据设想，棋阵股权投资基金将采取鄂尔多斯当地企业家和外地地产基金合作的方式进行。资金将主要投向商业地产，因其保值增值功能强于住宅。

　　该基金负责人并不否认，基金最初成立的动力是因为房地产寒冬来到，房地产商希望抱团取暖，同时抄底一些楼盘。

　　据了解，鄂尔多斯房地产价格目前已近谷底，一些楼盘以成本价整栋卖掉。当地房地产人士预计，进入12月后，地产商的资金链会更加紧张，对资金需求量会更大。

　　然而房地产基金很容易沦于房地产商的融资渠道，而失去基金本质。

　　记者了解到，鄂尔多斯的一些房地产商愿意投资房地产基金，但条件是基金要投资自己开发的楼盘，并且基金的投资要高于其对基金的出资额。

　　“我们会杜绝这种现象，站在投资人角度选择项目，即使是合伙人的项目也必须经过投资委员会的论证。”棋阵股权投资基金负责人表示。

　　工商银行投资银行部投行专家段文卫则提示称，要具体研究鄂尔多斯房地产的需求。“如果需求不足，刻意地为了解决资金困境来做房地产基金，风险肯定很高。”段文卫说。

　　河山资本董事长曹少山认为，地产私募基金的核心首先是投资者，是社会资本用一种新的方式参与房地产开发，其次才是开发商可以运用的融资方式。

　　以救市之名

　　醉翁之意不在酒。

　　鄂尔多斯丰富的民间资本一直为外界所觊觎，房地产基金或是一个取得当地人信任的良好方式。

　　多家在鄂尔多斯募集房地产基金的人士告诉记者，在鄂尔多斯进行项目投资主要是为了起示范作用，获得当地人信任，从而募集到更多的资金到外地投资。

　　“最重要的不是在鄂尔多斯的投资。在鄂尔多斯地产这么低迷的时候，如果我们通过这种方式为投资人赚钱，当我们拿着资金在全国二三线城市做项目，他们会很放心。”棋阵股权投资负责人表示。

　　他希望，棋阵股权投资基金未来能够像其他房地产基金一样，去外地寻求高回报的项目。但在相当长一段时间内，基金将以投资鄂尔多斯房地产为主。

　　同样，另一家在鄂尔多斯募资的北京房地产基金明确表示，对鄂尔多斯的定位是募资地，并非投资地。但为了获得当地政府的支持，该基金成立了一只平准基金，将用其中一部分资金投入鄂尔多斯房地产项目。

　　不过，鄂尔多斯项目也存在投资机会。棋阵股权投资基金人士预计，当地房地产投资回报可达30%左右。而目前国内房地产基金平均回报率在20%左右。

　　“这一回报率是根据鄂尔多斯民间借贷利率算出的。在没有地产基金的时候，很多房地产商都整年地从民间借贷。现在房地产基金只不过替代了这部分资金。”该人士称。