孙宏斌的“纠结”与平衡术

　　王营

　　10月18日，刚刚学会了发微博(http://weibo.com)的融创中国（01918.HK）董事长孙宏斌公布了这样一条消息，“西山壹号院收购付完款。公司由‘北京首钢融创置地有限公司’更名为‘北京融创恒基地产有限公司’。双方皆大欢喜，期望很快再次合作。”

　　孙宏斌并不太喜欢微博。用他的玩笑话是，他担心一不小心就说了实话。上述微博背后的“实话”是，收购西山壹号院后，融创又多了十几亿的负债。

　　收购对于房地产企业而言应是件好事，但讲究现金为王的今天，资本市场会有不同的解读；对于曾经将顺驰拱手易人的孙宏斌而言，业内外对融创的资金情况给予特别关注，自是正常现象。

　　孙宏斌的难题

　　负债率一直是上市后的融创中国一根敏感的神经。

　　据融创中期业绩报告显示，截至6月底，融创中国总资产负债比率为22.5%，较去年底的9.2%有所上升，而净负债比率更高达90%。孙宏斌回应投资者的质疑称，“90%的确是偏高一点，公司希望能逐步降低一点，而控制负债率最直接的办法就是控制拿地节奏。”孙宏斌当时还表示，为了控制现金流风险，融创中国下半年暂时不考虑通过融资方式拿地，并至少预留15亿现金作为周转。

　　于是，现在的孙宏斌面临着一个“艰难的决策”。“我现在比较纠结的是，我们去买地，负债就会上升；我们不买地，就错失了购买良地的大好机会。但总不能手里有现金在地价低的时候不买，非要等到地价高的时候？”孙宏斌甚至多次公开判断称，今年下半年到明年上半年都将是购地的好时期。

　　融创中国也在谨慎地践行孙宏斌的这个判断。

　　9月16日，保利（600048.SH）融创以底价29.9亿元成功取得天津市津西解（挂）2011-188号地块，楼面价9343.75元/平方米。该公司由融创与保利地产合资成立。

　　9月29日，融创中国发布公告，公司全资附属公司融创置地以人民币14.5亿元收购首钢融创挂牌的50%股权。至此，融创拥有了北京项目西山壹号院100%的收益。

　　据孙宏斌透露，目前融创中国仍有充裕的现金流，但由于上市公司相关规定，他没有透露目前融创的现金流以及负债具体数据。“短期内负债一定会升高，但我认了。”

　　在这个两难的问题上，尽管孙宏斌最终选择了“在保证现金流的基础上去购置特别喜欢的土地”方式去平衡，但孙宏斌已将现金流风险把控意识放在了第一位。

　　孙一直认为，负债应当由三部分构成，第一是销售，第二是，应付土地款，第三才是负债。数据显示，融创中国三季度销售额超过135亿元。另外，孙宏斌透露，目前融创中国的50多亿土地款已经全部付清。

　　备战更艰难的调控

　　孙宏斌并不愿意评价其他企业，但近期业内人士开始频频问他，如何看待绿城的资金危机。在房地产市场融资举步维艰、销售每况愈下的背景下，人们开始担心，“绿城会不会成为第二个顺驰？”

　　“其实绿城没有什么好担心的，绿城有900亿的库存，只要他们降降价就卖出去了。如果他们降价了，我就买。”

　　孙宏斌清楚地记得，早在2009年时，他曾经去看绿城北京御园项目，当时巧遇宋卫平。他直接向宋表达了对绿城产品的赞赏。但由于当时孙宏斌的外籍身份，他最终没有成为绿城的业主。

　　孙宏斌对绿城的信心，缘于绿城产品的优秀。他认为，当下的市场与2008年最大的不同是，2008年开发商降价能把房子卖出去，但今年由于限购，即便是开发商降价也未必能把房子卖出去。

　　“但绿城则不然，绿城产品做得好，只要他们肯降价就一定能卖出去。”孙宏斌多次强调。

　　“周转率固然重要，但周转率过快就容易影响产品品质，慢工才能出细活。”孙宏斌认为，目前的高端商品房市场已出现两极分化的特点，这主要是因为限购让高端购房人群更加惜购。产品做得优秀的开发商，更能抵御风险。

　　孙宏斌认为，其北京西山壹号院之所以能逆市销售26亿元，正是缘于融创对于产品品质的重视。他自嘲地说，在目前房企的阵营中，融创中国的产品应属一流，但规模则在三流阵营。对于未来的规模发展，孙宏斌说并不服气某些开发商的规模质量，他更看重的是产品与规模的平衡发展。

　　早在今年3月份孙宏斌就要求员工，做好调控再持续两年以上的准备。他表示，不能心存侥幸，调控放松的可能性并不大，而未来部分房企一定会逐步下调房价。