刘明康：98％个人按揭“贷款房价比”低于80％
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-20 04:43 来源: 每日经济新闻
每经记者 李静瑕 发自北京
昨日（10月19日），银监会主席刘明康在CEO组织峰会上表示，2008年的国际金融危机，其深层次的影响仍在发酵，世界经济复苏的脆弱性、反复性和不平衡性进一步显现。
他指出，中国银行业经过多年的努力，体制机制改革和公司治理都取得了历史性突破，在国际金融危机中独树一帜，并为可持续的科学发展和应对潜在风险挑战奠定了良好基础。
针对此前审计署发布的地方债务余额数据，刘明康在讲话中也表示，截至2010年末，全国地方政府性债务余额共计10.7万亿元，约相当于2010年GDP的26.9%。其中80%为银行贷款，即地方债务中，银行贷款约有8.56亿元。
对于地方债务风险，刘明康称“风险总体可控”。
公共部门债务率低于预警线
同时，中央财政国债余额占GDP的17%，政策性金融机构发行的金融债券占GDP的6%，我国总体公共部门债务率在50%左右，仍在60%的预警线以下。
针对地方政府通过平台等多种方式融资，以应对国际金融危机的冲击，刘明康表示，这为刺激经济复苏提供了有力的支持。但是不可否认，由于地方政府融资平台等存在管理不规范不审慎、监督机制缺失等问题，也埋下了一些风险隐患。
其实，自去年以来，银监会等部门已经意识到了地方融资平台债务的风险，银监会也持续向银行发布通知，要求银行按照“降旧控新”的精神，依据“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”的清理原则，认真推进平台贷款补正合同、追加有效抵质押物、增提拨备、提高资本占用成本，以有效降低风险。
针对10.7万亿元的地方政府性债务中有80%是银行贷款，刘明康表示，目前大凡自身产生的现金流能够覆盖贷款本息的，均转为按正常商业贷款运作。剩下的仍按平台管理，不允许赖账，由平台对应的政府负责，配合债权行对相关债务补正合同和完善抵质押条件。
据刘明康介绍，当前，国家特别注意加强顶层设计，正在深入推进国家和地方债务管理体制机制改革。“总之，建立起大众看得到、清晰完整的政府资产负债表，并由此建立有市场约束的直接融资机制，这才是避免风险的根本办法。”
8月末房地产贷款余额10.4万亿
目前，由于房地产销售明显冷淡，房地产贷款风险也引起了市场的高度关注。
刘明康表示，截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款（包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款）余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，该比例相对较低。
从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比（LTV）”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过一半的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。
刘明康表示，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效，证券化产品数量极少，其他创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单。另外，到目前为止，包括农村信用机构在内的银行业金融机构房地产贷款的不良率仍低于2%，不少地区继续呈下降趋势。
在房地产贷款的监管方面，刘明康指出，银监会一直在努力降低中国房地产贷款的总体风险水平。其中，对土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款，分别提出了严格的监管要求和信贷标准。要求银行业加大对保障性住房建设的支持力度，并督促银行不定期开展房地产压力测试。
严防影子银行和民间融资风险
对于影子银行的风险管控，刘明康在很多场合也有较多提及。此次讲话中他仍然提出，要“从机制和源头上打消影子银行业务监管套利动机，防范风险传递”。
此前银监会也发布相关规定，要求银信合作业务回归表内，同时也对容易产生“影子银行”特征的信托公司，要求其计提风险资本。
对于目前市场较为关注的民间借贷，刘明康指出，要坚持“隔离风险”、“疏堵结合”，综合治理民间借贷。并再次明确要求，银行业金融机构与民间借贷之间设立严格的“防火墙”，严防风险向银行业体系转移。
刘明康称，要杜绝信贷资金流入民间借贷市场。坚决打击高利贷、非法集资、金融诈骗等行为，严防民间融资成为诈骗、洗钱、炒卖外汇等非法活动的“温床”。同时，探索按照市场规律疏导规范民间借贷，引导其阳光化、规范化发展。
“我们将引导中国银行业积极推动第二版、第三版巴塞尔协议同步实施，借鉴国际金融监管之教训与经验，不断完善我国银行业审慎监管制度，同时不断促进信用文化和服务水平的提升。”展望未来，刘明康指出。
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去年末全国土地抵押贷款3.53万亿 增36.3%
每经记者 张敏 发自北京
昨日（10月19日），国土资源部发布的《2010年国土资源公报》显示，截至去年，全国84个重点城市的土地抵押贷款额度达到3.53万亿元，同比增长36.3%。
公报称，截至2010年末，全国84个重点城市处于抵押状态的土地共有12.94万宗，抵押面积25.82万公顷，抵押贷款3.53万亿元，抵押面积和抵押贷款同比分别增长19.0%和36.3%。
其中，去年全年抵押土地面积净增3.74万公顷，同比减少26.9%；抵押贷款净增9206亿元，同比增长18.8%。
虽然国土部并未公布政府与企业抵押贷款在其中所占的比重，但有分析人士认为，尽管监管层不断清理地方债务平台，土地出让收入仍是地方政府偿还债务的主要来源。
数据显示，当前有近六成平台贷款以土地出让金收入作为还款来源，导致土地违规抵押的情况在不少地区都有出现。其中表现为土地超值抵押、重复抵押，以及通过虚假登记和虚假供地办理土地抵押贷款等。
在个别地区，土地抵押贷款的金额甚至超过了当地的财政收入。
审计署的审计结果也显示，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。知名财经评论人、北京联达四方房地产机构总裁杨少锋向《每日经济新闻》记者表示，尽管监管层不断清理地方债务平台，但为偿还此前的贷款，地方政府的卖地冲动依然存在。
杨少锋表示，地方对土地的依赖不仅影响到金融安全，也会对楼市调控效果产生阻碍。不过，在去年的基础上，今年的新增土地抵押贷款额度有望降低。