景气指数加速下滑房市拉开调整大幕

　　庞东梅

　　作为最能反映行业温度的全国房地产开发景气指数，9月已经加速下滑至100.41，在景气临界点100左右。

　　虽然市场对于拐点之说尚有不同的看法，但是房市的调整已经成为各方的基本共识。当然，市场人士也表示，房价调整的幅度不会很大，房价大幅下行的可能性不大。

　　记者庞东梅日前，国家统计局公布了9月份房地产市场运行情况以及房价的相关数据，从9月房价环比数据来看，又一城市加入下降的行列；而从房地产投资的数据来看，房地产开发投资则继续保持了较高的增速。如何解读这些数据？拐点之说是否成立？

　　房价受抑冷气加重

　　 国家统计局新闻发言人盛来运在9月18日国新办举行的新闻发布会上说：“从9月份的情况来看，新建商品房的价格，9月份比8月份环比下降的城市在继续增加。另外，9月份新建商品房的价格指数比去年同比增长幅度回落的城市也在增加。这说明房价上涨的势头得到明显遏制。”

　　这一观点得到了诸多市场人士的认同。“房地产市场正在一步步朝政策引导的方向演变。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者。他还认为，“9月全国房价特点包括一手房价止涨，二手房价下跌，三线城市抢跌，拐点基本确立。”

　　交通银行金融研究中心高级宏观分析师唐建伟告诉记者：“拐点之说基本成立。”

　　实际上，三季度在房地产市场上，打折促销的楼盘日益增多。记者几乎每天都能收到三至四个售房的短信。比如北京的高档楼盘天鹅湖打出“1万抵10万，一次性95折”的优惠来吸引消费者。部分城市的二手房市场，也出现了折扣进一步加大的情况。这些现象进一步验证了房屋市场的遇冷。

　　9月、10月一向被称作房地产市场的“金九银十”，但是从已经过去的房市“金九”来看，可以说是惨不忍睹，市场大多预计“银十”难以有大的起色。

　　作为最能反映行业温度的全国房地产开发景气指数，9月已经加速下滑至100.41，在景气临界点100左右，杨红旭预计，10月就会跌入100点以下的不景气区间。

　　虽然市场对于拐点之说尚有不同的看法，但是房市的调整已经成为各方的基本共识。当然，市场人士也表示，房价调整的幅度不会很大，房价大幅下行的可能性不大。

　　政策持续效果加深

　　 当前房地产市场出现的调整，毫无疑问是房地产宏观调控政策的结果。随着“限购”、“限贷”的持续收紧，房地产市场的需求备受影响，房价上涨的势头得以遏制，房地产开发企业的资金链也因此越来越紧张。

　　针对房地产宏观调控以来出现的二三线城市房价上涨幅度较快的情况，实施“限购令”的城市在进一步扩大。虽然自从台州和衢州宣布“限构令”之后，难以看到其他二三线城市“限购令”的出炉，但是我们看到当前三线城市的房价过快上涨势头已经得到遏制。从9月份的数据来看，部分三线城市率先开跌。

　　在保障房的支撑下，房地产投资虽然继续保持高位运行的态势，但是已经开始出现回落，同时，房地产开发企业的资金压力不小，对前景并不乐观。

　　从信贷方面看，房地产宏观调控之手并没有放松。日前，北京多家银行上调了首套房贷款利率，其他城市也出现了首套房贷款利率上调的现象，这无疑对资金链紧张的房地产开发企业带来了更大的压力。

　　业内人士认为，信贷紧缩不仅打击了投机性需求，也抑制了部分刚性需求，因而会对市场产生重要作用。如果成交量一直上不去，降价销售以回笼资金将会是更多房地产开发企业理性的选择。

　　保障房建设的推行力度不断加强。根据住建部等有关部门的调查信息，目前保障房安居工程的开工率超过90%，进展比较迅猛。

　　在房地产宏观调控政策并未放松的背景下，杨红旭表示，市场还将继续探底和低迷。他还认为，即便是政策松动后，市场仍将维持调整一段时间。今年四季度和明年一季度，房地产业的日子不好过。

　　调控之手不能放松

　　 虽然从数据上来分析，我国房地产市场出现了积极的变化，部分城市房价过快上涨的势头得到了遏制，“国房景气”临近临界点也使得市场上对未来走势的悲观情绪加重，但是房地产宏观调控之手并不能因此而放松。

　　盛来运表示，国家对房地产的调控取得了积极的成效，房地产的市场运行向着宏观调控的预期方向发展。但我们也不能掉以轻心，因为房地产是国民经济发展的重要支柱产业，所以要实时监控房地产的发展变化，来进一步巩固房地产调控的成果。

　　“数据拐点并不代表市场拐点，一线城市的数据也难以反映全国房地产市场状况。”在北京中原地产市场总监张大伟看来，楼市调整的趋势已经确立，但力度更需保持。

　　虽然京沪穗深等几个一线城市的房价已经进入了下降通道，部分二三线城市房价涨幅回落，但是我们也看到，仍有部分二三线城市房价上涨的势头没有改变，这就意味着房地产宏观调控依然任重道远。