嘉凯城青岛项目股权被削 资金紧张无力回购信托产品

　　经济导报记者 安丽芬

　　 传统的“金九银十”即将结束，越来越多的知名房企降价回笼资金，以应对日益紧张的资金链。继绿城集团财务问题暴露后，另一家上市房企嘉凯城（000918）资金紧张困局也日益彰显———不仅无力回购信托理财产品，还将迄今为止运作的最大楼盘项目的部分股权拱手让人。

　　 9月30日是“乾元一号”青岛嘉凯城项目股权投资类人民币理财产品（下称“乾元一号”）到期日。同日，嘉凯城公告称，同意全资子公司中凯有限公司（下称“中凯”）放弃建行青岛分行“乾元一号”受让权，并与浙江省浙信房地产有限公司（下称“浙信”）、青岛百通城市建设集团股份有限公司（下称“百通”）合作，共同委托中凯取得“乾元一号”相应股权。本次交易完成后，青岛嘉凯城最终股权结构为：嘉凯城占51%，浙信占35%，百通占14%。

　　 经济导报记者注意到，在发行“乾元一号”之前，嘉凯城持有青岛嘉凯城70%股权，百通持有另30%股权。也就是说，经过一次信托理财融资，嘉凯城失去了青岛嘉凯城19%股权，百通失去了16%股权，只为引“金凤凰”浙信入驻。

　　资金困境难解

　　 根据嘉凯城公告，建行青岛分行于去年4月发行了共计10亿元的“乾元一号”，其中7.5亿元优先级理财产品由社会投资者认购，2.5亿元次级理财产品由中凯和百通按7∶3比例认购。

　　 而后，建行青岛分行委托中信信托成立存续期18个月的“建行青岛市分行-青岛嘉凯城股权投资单一资金信托”（下称“单一信托”），并委托中信信托将10亿元用于对青岛嘉凯城增资，中信信托持有青岛嘉凯城83.33%的股权。

　　 去年签订的《理财产品转让合同》（下称“合同”）约定，由嘉凯城、百通委托中凯在“乾元一号”到期时，受让社会投资者认购的7.5亿元优先级理财产品。

　　 今年9月30日，单一信托到期，但事件有了戏剧性改变。嘉凯城同意中凯放弃7.5亿元优先级理财产品的受让权，终止合同；公司与浙信及百通合作，以10亿元的对价，取得中信信托持有的青岛嘉凯城83.33%股权。其中，嘉凯城出资4.72亿元，百通出资1.08亿元，浙信出资4.2亿元。

　　 嘉凯城此举也是不得已而为之。导报记者注意到，嘉凯城19日晚间发布的2011年度三季报显示，截至9月30日，公司营业总收入和净利润分别为41.57亿元和1.15亿元，比去年同期减少23.74%和82.94%；货币资金较年初减少35.90%，主要系房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致。

　　 此外，公司负债合计178.24亿元，较年初增加近33亿元。其中，一年内要归还的项目开发借款显著增加，导致一年内到期的非流动负债较年初增加224.64%；新项目开发建设借款增加，导致长期借款较年初增加72.28%。

　　 为了缓解资金危机，嘉凯城在今年9月份进行了两次信托融资、一次出让子公司股权，共筹得10亿元左右。但如此强有力的融资力度，依然不能解决嘉凯城的资金困境。青岛嘉凯城一名杨姓工作人员向导报记者透露，“青岛项目目前仅有位于李沧区的别墅区在建，高层建筑恐怕得等到2013年才能开工。”

　　 于是，资金链紧张的嘉凯城不得不将财大气粗的浙信引入。

　　引浙信“注血”

　　 公开资料显示，去年9月份，青岛嘉凯城以37.15亿元竞得位于青岛市李沧区上王埠、东王埠、桃园社区城中村改造项目的土地使用权，总建筑面积为182.05万平方米。截至今年6月底，嘉凯城储备项目累计土地面积近739.82万平方米，其中权益建筑面积480.75万平方米，青岛项目占到其总的土地储备面积的1/4。

　　 导报记者了解到，嘉凯城青岛项目是青岛市政府确定的2010年“两改”项目之一，涉及拆迁居民1900户，住宅拆迁建筑面积约30.3万平方米。除去安置房以及保障性住房，项目剩余大约150万平方米的建筑面积可供嘉凯城“施展”。

　　 如此大的体量，所需的资金也是难以估量的。导报记者注意到，截至6月底，青岛嘉凯城尚未产生任何营业收入，净利润为-756.56万元。“嘉凯城放弃受让权，引入浙信、百通合作，应该是出于资金方面的考虑。青岛项目体量大，目前开发资金紧张，需要引进外部的力量，共同投资，分担风险。”一位业内人士表示。

　　 嘉凯城在本次公告中表示，引入浙信，不但对青岛嘉凯城的项目开发具有积极意义，而且对公司未来的发展具有战略意义。

　　 资料显示，浙信确实是实力雄厚。截至今年上半年，浙信总资产为95.67亿元，净资产9.34亿元，其控股股东系浙江省能源集团有限公司，实际控制人为浙江省国资委。前者注册资本100亿元，资产总额位列浙江省属国有企业之首。

　　 上述交易完成后，原本跟青岛嘉凯城毫无关系的浙信，将取代百通成为青岛嘉凯城的二股东。