冯海宁：银行真的可承受房价下跌四成吗？

　　冯海宁

　　 中国银监会19日披露，银监会主席刘明康在CEO组织峰会上讲话时提到，最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。

　　 （10月20日《京华时报》）

　　 今年8月，刘明康曾公开表示，“即使房价下跌五成，银行业也能够承受。”从之前房价下跌五成银行可承受，到如今房价下跌四成银行可承受，这种变化究竟是测试结果的变化，还是银行业的抗风险能力在减弱？期待银监会予以明示。

　　 从报道来看，银行业承受房价下跌四成的底气来自于三个方面：其一，我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低；其二，我国对银行业房地产金融衍生产品控制有效；其三，从房地产贷款结构来看风险可控。但实际情况可能比想象的要复杂。

　　 从表面上来看，银行体系房地产信贷资产占比相对较低，但实际未必如此。由于贷款审核环节不严，不仅个人按揭贷款中暗藏风险，而且很多以其他名义发放的贷款最终变成了开发贷款。一旦房价下跌四成，实际风险可能远远超过银行业预估。有金融专家就指出，各家银行的压力测试在内容、方法、前提假设等方面还有局限性，结果不一定能充分模拟真实情况。也就是说，房贷压力测试是假定场景的模拟，现实情况远比模拟的场景要复杂。银行业以模拟的测试结果来推论实际风险可控，本身就有风险。

　　 19日，国土资源部发布的《2010中国国土资源公报》显示，去年全国84个重点城市处于抵押状态的土地达25.82万公顷，抵押贷款3.53万亿元。房价大幅下跌的话，地方政府手中的土地难以出手，拿什么来还到期的贷款？难道要拿税收或财政收入来还贷款吗？恐怕广大纳税人不会答应。

　　 即使真的房价下跌四成银行可承受，但与房地产相关的行业多达60多个，这些行业必然也会受到一定冲击，这个潜在的风险银行业是否想到？也就是说，房价下跌四成，银行业不但要承受来自房地产市场的风险，还要承受房地产相关行业的信贷风险。如果房贷压力测试不考虑相关行业的信贷风险，测试显然不全面、欠准确。

　　 更重要的是，房价下跌四成或许会引发金融市场系统性风险爆发。这是因为，房价一旦大幅度下跌，市场信心很可能崩溃，最终下跌幅度或许不止四成，楼市多年积累的泡沫将会破裂，整个宏观经济都会受到巨大冲击，银行业自然不能幸免。以日本为例，由于房地产泡沫破裂导致日本经济停滞10年之久。

　　 即便银行业对房价下跌四成之后的国内市场风险全部考虑在内，但是否考虑到国际性不确定因素带来的风险呢？众所周知，欧债危机还在发酵，美债危机隐患犹存，如果中国房价大幅下跌，支撑楼市泡沫的国际热钱溜得更快，所带来的金融风险可曾想到？

　　 笔者抛出以上观点未必全部正确，更不是反对房价下跌，想表达的意思是，房价一旦大幅下跌不但会影响银行资产，而且还会威胁金融安全甚至经济安全。因此，银行业从监管者到各商业银行需要全面评估风险，不能简单盯着房价，房价下跌四成带来的实际风险远远大于预估的风险。

　　 毫无疑问，房价需要下跌，但下跌幅度多少才算合理，理应根据“房价收入比”等指标来测算，因为许多城市的居民房屋拥有率都在80%以上，房价跌幅过大将影响居民财产价值。而且，房价以什么样的速度下跌，也需要科学论证，因为房价快速下跌“硬着陆”的后果很严重。

　　 一言以蔽之，银行业自己取得的房贷压力测试结果，或许只有象征意义，由于测试方式的局限性和众多因素没有考虑进去，并没有多少现实意义，对商业银行的警示作用也很有限。而要想全面、客观评估金融风险，需要专业的独立机构来评估。