银行出花招上浮首套房贷利率 专家建议刚性购房者持币代购

　　中国经济网北京10月24日讯14日北京建行率先将首套房贷利率上调5%，此消息可谓“一石激起千层浪”。据中国之声《央广新闻》报道，北京多家银行通过搭售投资理财产品、设定定存金额等方式变相上浮房贷利率。从短期和中长期看，首套房贷利率上调将给调控中的楼市带来何种变化？对不同需求类型的购房者影响几何？公积金贷款可否引起刚性购房者的“青睐”？

　　 北京多家银行变相上浮房贷利率 业内:长期或可拉低房价

　　据中国之声《央广新闻》报道，随着建行本月在北京提高首套房贷利率，北京多家银行也通过搭售投资理财产品、设定定存金额等方式变相上浮房贷利率。报道称，工行、农行、建行实行差异化的定额策略，住房贷款的利率定价主要是根据客户的信用记录、资产状况和还款能力综合的来决定，但普通客户想拿到7.05%的首套的贷款利率比较困难。

　　另外，报道称如果客户想拿到7.05%的基准的利率，首先会被要求办理一个存抵贷的业务，即客户要先存款50万，再由工作人员去申请这个基准利率。也有些银行需要客户先购买该银行的投资理财产品，产品价格从5千至1万不等。

　　据《北京晚报》报道，到了四季度，各家银行的资金面渐渐吃紧，尤其是个人住房贷款的额度，由于前三季度的放量，再加上楼市调控后银行也将业务重点转移到中小企业贷款，所以，年底的新房贷额度可谓少之又少。个贷机构分析师吴昊表示，无论是上浮首套房贷款利率，还是搭售理财产品或者办定存，都是为了加大贷款难度，让购房人知难而退。而且，不排除临近年底，银行由于额度吃紧而进一步通过其他一些手段加大贷款难度的可能。

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，银行为了增加自身利润而上浮或者变相提高利率的做法，并不符合房地产调控政策，因为国家限制的是投资房产而不是首套房。但此做法的客观效果是会使购房总需求减少，对房价可能有下拉作用。

　　但也有业内专家持不同意见，知名财经评论家叶檀认为，银行没有非要保障刚性需求者利益的责任。银行是商业机构，不是服务于经济战略的政策性银行。商业银行判断房地产风险上升，通过提高利率的办法获得风险溢价，是正常之举。在房地产上升阶段，银行最好的、坏帐率最低的是多套个人房贷，而不是首套房贷。【详细】

　　首套房利率上浮买房不划算 专家建议持币观望

　　虽然市场有不少声音指责银行上浮首套房贷利率不符合国家差异化房贷政策保障住房刚性要求，不过有分析指出，由于购房者的购房成本会相应有所提高，如果有的购房者心理素质较弱，或者有相对宽裕的资金，有可能会选择提前还贷或加重观望。银行做法的客观效果会使购房总需求减少，对房价有下拉作用，对于有真实需求的购房者也未尝不是好事。

　　地产专家韩世同表示，首套房贷利率的上调导致原本有购房意愿的业主购房成本陡增，随之而来的心理压力也增大。“即便是一些有能力购房者在利率上调后也有可能转而进入观望。一些本来资金就不充裕的购房者更可能就此搁置购房计划。这样一来，势必会导致楼市成交量继续下滑。”有业内人士建议，在这种情况下，购房者应以观望为主。

　　《南方日报》报道称，多家银行上调首套房贷利率显示出目前国家继续调控房价的决心。有专家分析认为，银行的行动传递出一个信号，目前任何关于购房的需求都不被支持，首次置业也不被优惠。或许对于初次置业买家来说是个利空，但首套房贷提高后，不少业内人士都预计市场会继续维持低迷。“初次置业的买家也会更加谨慎地选择出场，开发商的销售将会更加困难，这将加速房地产商资金的紧张，从而加速楼价的回落。”

　　叶檀认为，上调首套房贷约等于面向房贷加息两到三次，短期内必然会抑制一部分刚性需求。但从长期来看，由于购房者减少导致房价下降，由此出现的市场现象是，资产价格下降而债务价格上升，这是摧毁房地产泡沫的利器。刚性购房者需要做一个基本判断，如果判断房价下跌而债务上升，最好的办法是持币待购，静等手中的货币相对于房地产的购买力上升。【详细】

　　公积金贷款受追捧 80万按揭20年省30万

　　按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，月供7995元，对比下，借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下来利息多交近10万。

　　据《南方日报》报道，目前商业贷款利率对首次购房者实行普遍上浮后，公积金贷款则显得更为优惠。根据目前5年以上公积金贷款4.9%来计算，与商业贷款利率相比，相当于目前基准利率打了6.9折。同样以贷款100万20年等额本息还款来计算，夫妇两人最高可申请80万公积金贷款，其余20万用商业贷款，公积金部分月供只需要5235元，对比全部用商业贷款基准利率上浮1.05倍来看，每月负担要少1100多元，20年省28万。若与上浮1.1倍利率相比，则要少1335元，20年下来少供32万元。

　　但是，过往由于公积金贷款放款比商业贷款速度要慢，很多开发商或者抛盘人为了回款速度快，基本上都建议客户选择商贷，一些中小开发商甚至拒接客户办理公积金贷款。申请公积金贷款的置业者需要一些耐心。【详细】

　　（责任编辑：李方）