首套房贷利率提高伤了谁

　　《中国经济周刊》记者 孙维晨︱北京报道

　　10月初，中国建设银行刚刚上浮首套房贷利率至1.05倍后不久，“首套房贷款利率上调”动作迅速蔓延到全国。10月16日，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，包括广发银行、深发展银行以及民生银行等，都提升了5%至10%。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。

　　不过，各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%到10%；而成都、济南约为5%到20%；长沙、武汉则更高，为10%至30%；在长春，个别股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。

　　而在此前，关于首套房贷利率的变动并未有任何风吹草动。突然来袭的政策变化让房地产市场惊出一身冷汗。不过大部分市场人士认为，本次提高“首贷”利率并不能直接助力压低房价。市场机构计算认为，上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息上涨5万元。

　　嘉宾

　　王珏林 住建部政策研究中心副主任

　　范小冲 阳光100置业集团常务副总裁

　　胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁

　　杨红旭 易居房地产研究院综合研究部长

　　孙飞 中国国际经济技术合作促进会金融投资委员会主席

　　中房协匿名人士

　　首套房贷率升高是否是调控政策的延伸？

　　不是

　　王珏林：我个人并不认为本次上浮利率与整个调控政策有关联。有观点说，本次调控是通过增加首套房贷款利息，来平抑过热的房地产市场，来抑制过快增长的房价，我并不这样认为。

　　国家针对房地产市场调控，目的是保持我国的房地产市场能够稳定健康发展，解决和改善更多家庭住房条件。对房地产市场实行调控，是重点解决市场供求矛盾突出的问题。调控政策支持保障房建设，倾斜于自住和改善性住房的需求，严格投机性、投资性购房要求，并在银行区别贷款和限购指标政策上都有体现。

　　我认为，不管从房屋结构调整方面，还是贷款政策方面，购买首套房和二套房还是应当有所区别，对于购买首套房的家庭在贷款方面应当给予一定支持，因为这部分消费群体基本上是年轻人。如果降低购买首套房贷款门槛，还可以缓解保障房量大、面广的压力。

　　中房协匿名人士：这次银行上调首套房贷款利率，并没有在事前做任何通知和暗示。按照惯例，国家对房地产调控的政策都会有一个政策出口，有时是银监会，有时是央行，有时是发改委。但这次只是各家银行根据自己的风险情况和经营情况自行制定上浮空间。这说明，本次利率上浮并非整体调控政策的延伸，而更应该说是银行的自行调整。

　　在年底，银行为控制风险和保证利润调整利率是比较正常的。况且由于政策持续紧缩，导致一些房地产商开发贷款和购房者的按揭贷款都被压制。因此在无钱可贷的情况下，银行提高利率则可以减少风险发生，保证质量好的客户维系收益。

　　所以本次上浮利率并不是调控政策的延续。但是国家调控房地产的决心不会放松。

　　胡景晖：我认为，本次银行对于首套房贷利率的提高并不是针对房地产的调控。这只是银行针对自己而调整的经营行为。特别是年底，很多上市银行都要为编制报表做准备，因此会减少一些高风险贷款。本轮利率上浮不属于调控政策的延伸。

　　从目前的市场成交量以及价格情况看，从年末到明年房价可能会出现下降。但是，这个下降是指区域性的。有些小区地理位置尴尬，配套不完善，在购房者心中一直都是鸡肋。现在首套房贷款利率上浮必然会对购房者带来压力。相比之下，这些不太令人满意的楼盘会出现较为明显的降价。但是那些地段好配套好的小区则很难出现明显的降价。

　　是

　　孙飞：本次上调首套房贷款利率就是调控政策的延伸。随着调控的深化，房地产泡沫开始挤出，地产开发商资金链开始紧张甚至有的出现断裂。为了有效控制风险并贯彻调控，银行上调首套房贷款利率，不但提高了门槛，而且加强了风险防火墙。

　　因此我并不完全赞同上调首套房贷款是银行的自身经营行为。其实能够用于调控的金融手段一直都有，只是没有提上使用议程。之前对二套房等都有金融手段抑制。现在开始使用首套房贷利率提高的方法调控，实际上决策层认为此前并未收到良好的效果。

　　杨红旭：利率上浮一定会加速房价下降拐点的到来。一部分市场分析观点认为，限购政策是最严厉的，打击的程度是最深的。但我认为，信贷紧缩对市场影响的程度要比限购深。目前而言，连首套房的贷款利率都有上涨，在基准利率之上又上涨了10%到20%，这事影响力非常大的。这意味着不仅是贷款紧缩在打击投资投机需求，而且也在抑制刚性需求。在政策放松之前，市场还将继续探底和低迷。

　　范小冲：之前对二套房的贷款以及多套房的贷款都有限制。现在对第一套房贷款利率也进行了调整，这符合调控政策的惯性。其次，接近年底银行业通常会提高利息保证收益控制风险。所以本次上调首套房贷是具有政策延伸条件的。

　　住宅成交量和价格是否将受到影响？

　　胡景晖：对成交量应该是有一定影响的。利率上调之后，对购房者的贷款附带增加了困难和压力。目前从开发商的角度看，最受市场欢迎的还是80平方米左右的两居室。这种类似于“婚房”的产品体现出目前主导市场的还是刚性需求。在二手房领域，这种户型也是最畅销的。

　　当利率提高之后，刚性需求的成本增高必然会影响他们的成交行为。但是对于价格的抑制作用来说，我认为首套房贷利率提高的作用是间接的。尽管可能成交量减少了，但是价格却依旧会坚挺。尽管一些有财力的购房者可能会在此时出手，但是这并不能代表整个需求方。而且还有投资者不断在推出二手房，这些投资者通常都能扛得住。

　　此外，新房或二手房楼盘产品的个体差异也十分明显。在北京一些抢手的二手房不但没有降价，反而价格有所上升。这些楼盘包括一些学区房，或者邻近高等教育机构的优质楼盘。

　　中房协匿名人士：目前北京等一线城市的成交量符合当前市场心态。大部分观望者认为，如果一手房和二手房的成交量持续低迷，那么开发商和投资者一定会降价。而从国际形势上看，欧洲的债务危机和美国经济不振都直接影响国内的信心。

　　在这样的市场情况之下，首套房贷再次调整可能不会再让成交量明显下滑。而且如果没有特别重的政策出台，一线城市依旧会维持当前较为萎靡的成交量。但是，银行没有额度贷款以及成交量持续萎靡可能不会让房价再度下跌。因为主流开发商的原始积累可以扛得住；对于投资者来说，能扛到现在都不差还贷款的钱。要是撑不住，早在去年年末和今年年初就清洗出去了。

　　目前北京的一些区域房价出现了明显下降。但是我认为这些区域并不具备代表性。在北京，如果三环之内的二手房下降才能算是真正的降价。

　　范小冲：当前，连续的调控政策已经压制住了快速的房价上涨。一线城市的不少区域都出现了明显的房价下跌。提高利率实际上就是提高了购房者的购买成本，这必然会减少成交量。尽管有些购房者已经出手购买，但是这并不能给开发商回笼足够的现金流。当他们的资金压力越来越大的时候，房价必然会下降。一线城市或许在未来数月之内再现降价。但是一些三四线城市由于城市化不足可能导致房价将略有上升。

　　刚性需求为何被“误伤”？

　　范小冲：我认为，当前首套房贷款利率提高尽管对刚性需求带来了成本压力，但是一些刚性需求依旧可以实现支付。而另一部分刚性需求则将被保障性住房所吸纳。

　　当然，保障性住房是多层次的。有些需要买房的刚性需求可以买到限价房等价格较低的住房。有些暂时不想要买房的可以申请廉租房和公租房。不管选择哪一种形式满足住房需求，都会将原本的刚性需求稀释。需求稀释了，对降低房价也有好处。

　　胡景晖：刚性需求被误伤实际是政策略显“矫枉过正”的表现。因为刚性需求本是合理的，是健康的。因此他们不应该为首套房贷利率上浮买单。因此国家应该在保证调控效果和维持大原则不变的前提下，细化调控手段。对合理的购买需求予以疏导和维护。我们的政策本身就是打击投机和投资需求的，这与刚性需求并不存在必然的关系。所以，打压刚性需求对完成房地产调控目标没有作用和意义。

　　在此前，国家对购买首套房是存在政策性优惠的，比如在税收和贷款利率折扣方面。现在国家提高了首套房贷款利率，这让一部分年轻人难以接受。同时，这部分年轻人又不能享受保障性住房。而保障性住房建设的完善进度又不能与市场变化的情况相匹配。所以这部分刚性需求必然被误伤。所以国家今后的政策应该更加精细化。

　　孙飞：之前很多分析人士认为，只要当前政策落实到位，市场就能得到预期的压制房价的效果。那么现在银行提高首套房贷只能说明当前政策并未落实到位。货币手段、税收手段、土地手段、行政手段并未全部落实，同时没有实现有效的组合拳。这也对间接影响刚性需求起到了一定负面作用。

　　其实并非国家青睐类似的金融手段，而是瞻前顾后，没有实现有效的组合拳进行调控，因此没有出台新的财税手段调控。我认为，其实税收手段更为直接有效。这样就可以避免对刚性需求的影响。但是，刚性需求是确实需要购房居住的需求，调高首套房贷款利率不会伤害刚性需求，只是提高购房的财务成本。

　　杨红旭：这次提高首次购房贷款利率则似乎与之前的“差别化住房信贷政策”有冲突。或许政府确也有意，在打压投资投机需求的同时，继续保护合理的自住需求。但是贷款利率的提升还是商业银行占主导权。去年以来，银根持续紧缩，信贷额度压了再压，商业银行可以放贷的指标越来越少。在此形势下，在商言商的商业银行，自然“嫌贫爱富”。在民间借贷利息平均高达15％到20%的情况下，商业银行随便放贷，也能找到10%以上的去处，而5年以上期贷款利率只有7.05%。这是制度的问题。