中央表态未见松口 楼市调控仍将趋紧

　　每经记者 张敏 发自北京

　　自房改以来的十多年间，我国经历了数次房地产调控，但都因“越调越涨”而被外界诟病。在本轮楼市调控的“深水期”，是否会再次半途而废？从近期高层的表态来看，调控政策似乎还没有放松的意思。

　　10月21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。

　　就在本月18日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产是国民经济发展的重要支柱产业，要实时监控房地产的发展变化，进一步巩固房地产宏观调控的成果。

　　一周之内的两次表态均没有显示出松口之意，这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。

　　中央表态未见“松口”

　　在本轮房地产市场调控中，10月是一个颇为关键的月份。截至本月，被称为“史上最严”的楼市调控已经持续了9个月的时间，不少地方政府和企业迫于压力，开始发出放松调控的诉求。

　　本月11日，广东佛山发布文件，放宽对四类情况的房屋限购，成为全国首个公开放松限购政策的城市。事件引起媒体广泛关注，但就在当天晚间，该政策便被紧急叫停。

　　16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后 警惕“变相宽松”》的文章，强调各地要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’，做好房地产调控‘持久战’的准备。”这被认为是针对上述事件的政策表态。

　　盛来运的发言则是在两天后的三季度宏观经济数据新闻发布会上。当日发布的数据显示，70个大中城市中，9月新建商品住房价格环比下降和持平的城市为46个，其中，一线城市房价已连续3个月停涨。

　　本月21日，温家宝总理在考察广西房地产市场情况时也作出表态：目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。

　　中国房地产学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，从高层的表态中，“看不出任何调控放松的迹象”。

　　据记者了解，海口、三亚等一些城市已经变相松绑“限购令”，限购政策在二三线城市的“扩军”也举步维艰。同时，一些房地产开发商呼吁，调控政策应“差别化”对待。

　　对此陈国强表示，楼市调控已进入“深水期”，效果初现，但反对声音也大，政策走向出现不确定。此时中央的表态没有松口的意思，意味着现有的政策力度还将持续一段时间。

　　限购“扩军”步伐艰难

　　“持续”未必意味着“加码”。至少在“限购令”的扩军上，有关方面的步伐仍较为缓慢。

　　今年7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出房地产调控方向不动摇、调控力度不放松。同时强调，房价上涨过快的二三线城市也要限购。

　　但此后，仅有两个二三线城市作出“响应”。8月和9月，浙江台州、衢州先后出台限购政策，但因其限购范围有限，被指“敷衍了事”。另一些热点城市则干脆出台“限价令”，被市场分析人士认为是对限购予以规避，河北廊坊、山东烟台、广东韶关、辽宁丹东均在此列。

　　据统计，当前全国共有43个城市出台了限购政策，除35个直辖市、计划单列市和省会城市之外，仅有8个二三线城市纳入限购。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)向《每日经济新闻》记者表示，中央年终要“问责”的标准是：是否完成年度房价控制目标，对广大二三线城市来说，限购与否并非硬指标。因此他认为，最终出台“限购令”的二三线城市不会太多。而在“限购令”将于年底到期的城市中，也有一些城市会选择自动终止。

　　不少观点认为，房价控制目标的签订表明，在中央与地方政府的博弈中，地方政府已渐渐掌握了主动权。这也使得地方政府可以在现有的框架之内，对政策做些微调。

　　事实上，尽管佛山限购被叫停被认为中央上收了制定限购政策的权限，但外界对限购“扩军”的预期仍不乐观。一种观点认为，不少二三线城市楼市处于起步阶段，外来投资需求较少，不宜启动限购。

　　杨红旭也认为，当前实施的限购政策本身带有“一刀切”的强制色彩。包括佛山在内，不少二三线城市和省会城市都在扮演“陪太子读书”的角色。

　　信贷政策仍将“趋紧”

　　信贷方面的变数，对楼市却不是好消息。近期，一线城市的个别银行将首套房贷利率上调至基准利率的1.1倍，这一范围又迅速扩大到不少二三线城市。

　　对此陈国强分析认为，银行信贷的发放总是呈现 “前松后紧”的局面，年底收紧贷款属正常调整。但同时也反映了银行对后市的谨慎判断。

　　国家统计局的数据显示，今年1~9月，房地产开发商本年度资金来源为6.19万亿元，同比增长22.7%。但自今年6月以来，个人按揭贷款已连续4个月呈下跌趋势。

　　一种颇受认同的观点认为，销售回款是当前开发商最有效的资金渠道，而在“限购令”尚未解除的情况下，个人住房按揭贷款的收紧，将对企业的销售继续施加不良影响。

　　近期，富力、龙湖、中海等品牌房企旗下的项目出现降价现象，并引发业主“维权”。北京中原地产(微博)三级市场研究总监张大伟向 《每日经济新闻》记者表示，未来还将有更多的房企加入降价行列，尤其是追求业绩的上市房企。

　　无独有偶，银监会主席刘明康近日也表示，最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控。但目前房价跌幅连10%都还没到。这一表态也被认为，无论首套房贷是否会调回至基准利率，房地产市场面临的信贷环境都将维持紧张局面，这也将加速房价拐点的出现。

　　北京中原地产根据国家统计局的数据得出，上月70个大中城市房价平均环比涨幅仅为0.003%，几乎接近停涨。而在8月，这一数据为0.02%。几乎所有机构都在报告中据此得出结论：房价拐点已基本确立。

　　陈国强则认为，一线城市的房价拐点已经出现，但由于房地产投资、施工面积、新开工面积等指标仍处于高位，价格拐点传导到广大二三线城市还需数月的时间。