下浮不得超20% 上海中海7折团购被叫停

　　本报记者 姜燕 发自上海

　　房企降价深陷两难选择

　　“退房！退房！退房！”10月22日，400多名愤怒的中海御景熙岸业主将位于上海浦东南路500号国家开发银行大厦五楼围堵得水泄不通，对着中国海外发展有限公司(以下简称“中海”)上海分公司高层高喊着口号。浦东新区信访办、浦东新区建交委领导、维护秩序的警察也纷纷出动，做着安抚工作。

　　这一切都起因于浦东中海御景熙岸近期进行的接近7折的团购促销活动。

　　中海降了，绿地降了，星河湾降了……随着沪上一些楼盘的降价，沪上业主“闹革命”似乎开始蔓延，开发商们也陷入了降与不降的尴尬境地。

　　预售备案登记被暂停

　　据悉，中海御景熙岸从今年3月至10月19日前，曾先后4次推盘，房源主要为90平方米精装修公寓，均价基本都维持在2.2万元/平方米左右。

　　然而，从10月19日起，中海御景熙岸加推房源约370多套，通过搜房的“团购价”为1.6万-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。

　　网上房地产显示，中海御景熙岸项目分为御景熙岸公寓、御景熙岸公寓B区、御景熙岸公寓B区1三个区块，分别推出房源339套、490套和720套。房源以中小户型为主，也有部分是三套小户型合成一套的联排房源。三大区块房源的累计合同均价分别为30891元/平方米(联排性质)、20807元/平方米和21888元/平方米。

　　中海御景熙岸项目自2010年11月份拿到首张预售证以来，共计领取过6张预售证，最近领取的一张编号为浦东新区房管(2011)预字0301号的预售证，开盘时间为6月25日，总套数为60套，开盘量最大的一张预售许可证编号为南汇房管(2011)预字0134号，开盘时间为4月13日，总套数为720套，面积为63455.06平方米。

　　“就拿中海这次降价的278号楼来说，预售证就是南汇房管(2011)预字0134号，在网上房地产公示的最低价格为26000元/平方米，按照规定实际销售价格最多只能上下浮动20%，也就是只能降到19200元/平方米，可中海却以17500元/平方米的均价销售。我们上周六(10月22日)在国开行大厦的时候，浦东建交委房屋管理处副处长陈建军就明确跟业主说，中海降价违反了房屋预售的价格规定。”中海业主金先生告诉时代周报记者。

　　金先生提供给时代周报记者的现场录音显示，在中海上海公司助理总经理刘昆仑在场的情况下，浦东建交委房屋管理处副处长陈建军在安抚业主时明确表示：第一，中海降价违反了房屋预售价格规定，要暂停网上备案登记。第二，中海公司要做好前期业主的化解工作。第三，中海的违规行为，要记入信用档案。

　　10月24日，时代周报记者致电陈建军，其向记者证实：“上下浮动20%的规定，往上调肯定是不可能的了，如果往下调超过20%，就需要重新申请备案。但中海没有申请。我们已经向市房管局上报，申请暂停中海的网上预售备案登记，据说目前市里正在开会研究。”

　　业主退房要求难获支持

　　业主王女士向时代周报记者表示，“现在售楼处三房的只要140万-150万元，两房的132万元起。现在房子还没到手，就突然蒸发了50万-60万元，等于总价格降了三成，谁能承受得了啊？很多人最近才签约，中海的销售员还一直对我们说‘这里不会降价，现在不买以后只会更贵，很多人抢着买，再不买就没了’，一直催着业主尽快付款，谁知道中海早就有降价准备了，这不是价格欺诈么？”

　　金先生称：“很多人以为我们是炒房的，要抵抗国家的调控政策。其实我们很多都是刚需，集几代人之力买一套房子，当知道中了中海的销售圈套后，真的很难接受。很多人都不敢告诉家里的老人，怕他们受不了身体出问题。”

　　中海给业主的答复是本周三(10月26日)进行沟通。目前，中海御景熙岸的大部分业主要求退房或者提出可行的补偿方案。截至发稿时，时代周报记者致电中海上海分公司相关负责人，电话一直无人接听。

　　而中海御景熙岸的前身南汇区康桥镇电信园A区1号储备地块在2008年初被中海以8.67亿元拿到，折合每平方米楼板价5506元/平方米。上海市城乡建设和交通委员会发布的上海市建设项目信息显示，中海御景熙岸的投入成本约7357.07元/平方米，即使以“团购价”计算，中海仍有超高的利润。

　　“其实我们也希望降价，只是不能接受开发商利用信息的不对称来欺骗我们，违法随意降价，明知要降价还让我们在高位买房。它应该直接在开盘时就进行降价，从一开始就对所有消费者公示其降价的决心，而不是玩‘高价开盘试反应，能骗一个是一个，销售遇阻再降价，套牢刚需没商量’的花招。试想一下，如果开发商定了一个价格之后可以随便去降，那么会出现什么局面？一定是所有开发商把所有开盘价定得很高。到时候在上海恐怕就真的见不到开盘价低的房子了，也正是为了要避免这一点，国家才会出台‘一房一价’的规定，上海才会制定‘网上备案价不得浮动超过20%’的细则，这些都是作为房价调控的手段出台的。”金先生说。

　　网博地产机构总经理孙海向时代周报记者表示：“上市房企降价有完成报表的需求。降价维权的现象现在全国都有，去年南京苏宁睿城降价，就补偿了业主差价。但这属于个案，不应该鼓励，因为合同上没有补差价或者退房的承诺。开发商降价无可厚非，业主应该理性看待。但开发商降价也应该跟前期业主做好沟通，或者做一些送车位等的补偿形式。”

　　大邦律师事务所张黔林律师认为，仅仅因为价格调整，就认为是价格欺诈，很难获得法律支持，因为楼盘调价是正常市场行为，除非在双方签订的合同上有相关补充约定，可因价格波动解除合同，否则老业主的诉求就属于“情理有理，法理无理”，难以获得支持。上海中原地产法务总监姚志云则指出，一方面，构成价格欺诈需要满足开发商主观上明知未来价格会大幅下调，仍以高价出售；同时客观上在早先销售中必须曾给出明确的未来房价不会下跌的承诺，而这些在取证中是非常困难的。

　　降价暗潮涌动

　　事实上，国庆过后，开发商打折力度正在不断加大。长甲集团旗下别墅7折出售、香溢花城从3.5万元/平方米直降至2.5万元/平方米、绿地秋霞坊精装修房价从1.9万元/平方米直降到均价1.3万元/平方米等打折信息时有传出。

　　上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，其中就包括了嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓等楼盘等。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示，房价下跌就去“讨说法”、砸售楼处，房价上涨获得房产的增值收益了，谁又去将自己收益部分与他人分享？因此，在不同的调控政策背景下，个案楼盘推盘策略会有所不同，购房者应该合理把控楼盘策略性价格调整的时机进行购房或抛售。按照这个投资原则，个案楼盘当前房价涨跌均是正常的市场行为，投资者应该为自己的前期购房行为来买单。

　　但是，开发商在推盘过程中，过分强调楼盘投资的“升值潜力”也是一种片面性导向，应该提醒购房者“楼市投资短期内有风险，入市需谨慎”。

　　中房信研究总监薛建雄认为，随着各楼盘大幅打折现象的愈演愈烈，接下来还会有更多的开发商降价。“目前可以说楼市的降价潮已经出现，原先市场普遍预期的10%降价幅度可能会有所增加，而降价20%的楼盘也会由点及面，发展成一批楼盘这样做，而目前市场上已经出现几个实际降价已达30%的楼盘，这表明类似降幅的楼盘还将会继续出现。”

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则指出，等到明年年初，大型开发商由于能获得银行授信，降价现象会减少，而资金来源较为匮乏的中小开发商，降价的情况会增多。

　　同时，一部分开发商仍在观望，沪上一位开发商则向时代周报坦言：“折扣后热销的示范效应，一方面说明了楼价底线在哪里，另一方面会造成其他需要现金的开发商跟风打折促销，客户心态浮动，市场太不淡定，我们今年的一个盘不打算开了。”