今冬大型房企降价或成主流

作者: ■刘畅

　　截至10月25日，万科、金地、招商三大房企已公布第三季度报告，和去年相比，三大房企依旧维持扩张状态，但是相对于上一季度增速放缓明显。“招保万金”四大龙头房企一直占据内地房地产市场的较大份额，其财务指标变动一直是房企销售情况的风向标。

　　三季度业绩普降楼市或提早入冬

　　根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿元，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿元，同比上涨30%，环比下降59%。

　　另外，保利地产各月业绩报告显示，保利三季度销售业绩178.2亿，环比下降30%，同比下降9.3%。

　　“三大房企营业收入环比均出现不同程度的降幅，尤其是金地集团降幅超过50%，自从去年楼市调控开始尚属首次。”链家地产首席分析师张月认为，现阶段的调控相比去年已产生本质不同，不仅仅只是短暂影响房企的中低层面，大型房企的销售无疑也受到严重波及。万科季报中显示，三季度万科在14个主要城市商品住宅供应同比增加5.1%，成交面积却同比下降20.9%，存货压力将进一步增大。

　　另外，24日当天共有13家上市房企发布第三季度报告，其中包括万科、亿城股份、万方地产在内的8家上市房企净利润环比下滑，占比达到61.5%，其中万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%。

　　张月表示，超半数的房企净利润下滑，基本已经奠定下半年房企销售上提早入冬的趋势。

　　行业回归理性龙头企业或领降房价

　　营业收入和利润的双下滑，导致大多数资金实力较弱的中小房企降价推动力已经明显增强。而对于资金相对充裕的大型房企而言，看似对其销售影响相对较小，而实际上大型房企之间的竞争更加激烈。

　　除了绝对的销售数据外，更紧张的是市场份额和未来扩张空间等缩小带来的竞争弱势。由于行业的标杆性，每股净利的变动对于众多股东对其的股市口碑评价、未来的融资难度等多方面会产生联动作用，单一净利润的环比下滑已经对大型房企的销售敲响“警钟”。

　　张月预计四季度乃至明年初大型房企或作出如下调整：

　　首先，放缓扩张速度，着眼资金充裕稳健发展。去年的多数大型房企仍处于高速扩张阶段，各项指标中对于土地储备的要求都很高。而现如今调控进入关键期，未来融资渠道、资金风险等多方面均具有不确定性，大型房企开始重视资金充裕。首当其冲在拿地节奏上普遍放缓，土地储备维持在未来两到三年的合理开发水平。如金地三季度全国仅拿地3块，同比减少50%。这种趋势可能会持续至楼市调控效果进一步明朗为止。

　　其次，下半年部分大型房企的持价待估意愿明显减弱。近期绿地、保利等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青岛的项目均降价销售，甚至引发老业主维权事件。

　　9月份保利在杭州“保利湾天地”的降价销售引来千人团购，在当前市场局势下，下调价格才是加快去化速度最直接的方式。在出于缓解销售压力和资金保障的需求下，未来大型房企降价销售或成主流，并且由于其市场的引导作用，或引来未来楼市价格的规模化调整。