香港对新盘销售专门立法

　　陈谊飚

　　对于打算买新楼的朋友来说，最害怕的可能就是“货不对板”，毕竟从签约到拿到新房子，还有相当的时间，而且对于大部分业主来说，即使发现新房“货不对板”，与售楼说明书或是广告有出入，可能也只能自己认栽，因为很多人耗不起那个时间和精力跟发展商打官司。

　　但在香港，这种情况可能会很快改写。香港特区政府正在草拟第一部完全针对新楼销售的法律，一旦通过生效，发生“货不对板”的情况时，要“认栽”的不是业主，而是发出虚假售楼消息的地产商，其公司主管不仅要因为发放假消息或“货不对版”而遭受罚款，而且会面临牢狱之灾。

　　香港动用法律惩罚措施

　　国庆长假后不久，掌管香港房屋市场生杀大权的“运输及房屋局”在官方网站上贴出了这份引发各界强烈反响的法律草案——《立法规管一手住宅物业销售督导委员会报告》（下称《报告》）。该报告由香港新楼销售督导委员会（正式名称为“立法规管一手住宅物业销售督导委员会”）于10月10日正式推出，用了17个章节的篇幅，详细介绍了这个香港首部新楼销售的法规。

　　笔者草草浏览了一下，发现运输及房屋局的这份法规草案颇为严厉。例如，它规定“售楼说明书提供准确的资讯”，如果有违反，可经简易程序定罪，可处罚款50万元（港元，下同）及监禁12个月；而如果“广告载有虚假及误导的资讯”，经过公诉程序定罪，则可处500万元及监禁7年。此外，可判7年的还包括：作出“失实陈述，发放虚假或误导的资讯”等。香港特区政府预计，新法如果能如期在今年的立法会期内通过，最快可在2013年实施。

　　很显然，香港特区政府打算用重拳来捍卫市场信息的透明度，以及投资者的知情权。

　　“他山之石”条款

　　香港特区政府对地产商新楼销售的违规行为“上刑”，在笔者看来是非常值得内地相关部门或是地方政府效仿。

　　针对新盘可能出现的“货不对版”，特区政府规定，每个样板房均须先设置一个清水房（未经装修的示范单位）予以对照。两个单位均要容许参观者量度尺寸，而且可以对清水房拍照或录像，发展商不得向拍照录像人士搜集个人资料。如果是已建成的新盘，发展商至少要就每类型单位提供至少一个实地单位供视察。

　　针对销售信息，《报告》中建议，发展商必须在新盘开售前七天，公开派发售楼说明书，必须在销售前三天公布价单。此外，售楼书除了提供单位的尺寸包括墙身厚度、不连批荡（即墙饰装修）的楼板厚度等资料外，还要提供楼盘的航空照片、建筑物总楼面面积、建筑物能源效益等资料。甚至对销售书内的字体大小也实施了规定，以防止发展商取巧，让买方需用放大镜才能看清有关注意事项。

　　此外，发展商必须在与客户签订临时买卖合约后24小时内披露交易情况，6个工作天内签订正式买卖合约。交易资料要披露这个交易是否涉及发展商董事局的成员、其直系亲属以及是否涉及发展商内部高级职员。

　　为了统一目前市场上的种种报价，《报告》还提出，住宅单位“只能”用实用面积计呎价，而且不能出现以建筑面积计算的个别单位面积与呎价。只有公用的会所、公用花园等公共设施可以用建筑面积标示。在报价单上还必须列出发展商提供的赠品、利益及所有奖赏等任何会影响实际楼价的因素。

　　为了增加卖方的竞争数目，香港特区政府明确提出，发展商如果委托地产中介公司售楼，必须披露这些公司的名字，但同时还要提醒准买家，可以自由选用其他地产代理。

　　最后，为了保障买家，新楼销售督导委员会还建议设“冷静期”，允许准买家签订临时买卖合约后三个工作日内放弃签约，只要交纳总价5%的违约金（目前普遍情况是10%）。

　　当然，这个法律建议有人欢喜有人忧。一些地产相关行业的人士已经担忧，7年刑期有点过严，但大部分议员及受访的业主均对该法规予以支持，认为只有这样才能起到恫吓作用。但不管怎么说，今年将是香港地产界的重大改革年。

　　（作者系本报驻香港特约撰稿人）