龙湖华东促销抢先机 资金充裕青岛再拿地

张晓玲

　　核心提示：龙湖地产获得青岛市黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038地块，总地价约5.1亿，楼面地价仅为2265元/平米。

　　21世纪网讯 10月31日，龙湖地产（HK.00960）通过拍卖方式，获得青岛市黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038地块，总地价约5.1亿，楼面地价仅为2265元/平米。

　　龙湖有关人士称，尽管今年公司在土地储备上态度谨慎，但仍不愿放弃市场中的任何一次拿地机会，此次青岛地块质地优良，可与龙湖产品相匹配，且公司以底价获得，楼面价格合理。

　　大型开发商的逆周期扩张思路，兼顾当前经营稳健和可持续发展，在龙湖今年的一系列行动中表现得淋漓尽致。

　　底价摘得三幅地

　　龙湖公告显示，此次青岛三幅土地占地面积总计22.32万平方米，建筑面积总计22.54万平方米，综合容积率“大于1，小于1.01”。

　　详细来看，宗地周边交通路网欠佳，但黄岛区整体来看路网发达，交通通达性良好，未来海湾大桥和海底隧道对交通和人口导入都是利好因素；西靠珠山森林公园，在海景独霸天下的黄岛，山景成为不可多得的资源。

　　此外，周边临近山东科技大学，教育氛围浓厚，使宗地有难得的学术氛围——北京龙湖标杆项目，位于海淀区的龙湖·唐宁ONE，也是充分利用了宗地的教育资源，挖掘出项目的最大值，这显然是龙湖所擅长的。

　　在此次拿地之前，市场曾传言龙湖今年将不再拿地，因此龙湖突入青岛令市场稍感意外。接近龙湖的人士向记者表示，龙湖此前从没有说完全不拿地，而是一方面现有储备量已经能够满足集团6-7年开发，短期内没有“非拿不可”的压力，另一方面此前市场上难觅合适的地块。因此龙湖在一段时间内采取审慎稳健策略，对土地市场持观望态度。但在确保头寸安全的前提下，仍然会不放过价廉质优的地块，为下一轮发展提前准备。

　　龙湖管理层曾在今年8月的香港中期业绩会上表示，选择新增土地储备，要看是不是符合公司的战略路径或者是适合龙湖的产品战略，也就是龙湖特别擅长的产品，或者说正好就在公司要重点布局的板块，比如长三角、环渤海这一类的地方，符合这些条件的会选择性拿地。

　　对龙湖来说，5.1亿，底价摘得，青岛地块的综合性价比令公司满意。龙湖管理层称，该宗地所处位置具有优越的山地景观条件且具有一定的体量优势，在青岛整体以“海”为卖点的市场上具有明显的差异化优势，拟将项目打造为青岛西部中高端居住区标杆项目（山景特色），整体包含高层住宅、低密度住宅等业态。

　　偿付地价款无压力

　　龙湖2011年的市场行动，表现出大型房企逆周期发展的特征，即随行就市、灵活定价、及反周期拿地。上半年，公司就抓住市场时机在北京、重庆快速出货，1-9月，集团累计实现合同销售金额282.5亿元，同比增长50.9%。9月单月实现合同销售金额42.3亿元，环比增长31.8%，连续3个月保持增长势头。

　　2011年2月，龙湖分别斥资42亿及9.5亿在成都和宁波获取两幅土地。

　　但从3月份至7月份，龙湖在公开土地出让市场上一无所获，土地储备和财务策略极为谨慎。三季度公司仅在上海获取一幅土地。

　　进入10月，龙湖发起“抢收华东”行动，效果显著。“龙湖最近调低部份上海和杭州项目售价10-30%后，成功刺激10 月17-23 日一周合同销售增加至20 亿人民币(其中8 亿来自减价项目)”，工银国际分析师罗佳明认为，降价对龙湖是好事，可加快资金回笼令公司有足够弹药应付行业低潮(很大机会是2012 年第1 季)。

　　手头现金充裕，龙湖伺机拿地也提上日程。

　　“龙湖今年总体上放慢了拿地节奏，加上销售稳健，这样公司资金面做到了可进可退，留有余地出手。”香港一券商分析师表示，龙湖现金流健康，土地款偿付不构成压力。同比去年，龙湖手持现金显著增多，待支付土地款大幅降低。

　　数据显示，今年截至目前，龙湖拿地相应支付地价款约为80亿，远低于2010年的190亿（2010年，龙湖新增土地建筑面积约990万平方米（归属公司权益），公司相应支付的地价款是190亿元）；而截至目前，龙湖手持现金126亿，也大大超过去年同期的约100亿。

　　截至中报，龙湖净负债率仅为56.6%，整体平均债务成本仅为6.04%，财务状况稳健。上述分析师据此认为，在销售回款充裕、应付地价款大幅减少的情况下，龙湖资金无忧，偿付上述青岛地价款没有任何压力。

　　对于北京、广州等地方政府近期放宽拿地付款条件的消息，龙湖管理层也曾表示，“新增的土地储备将重点控制土地单价和支付进度，确保安全现金头寸及合理净负债率。”

　　具体地，龙湖拿地会严守几个重要的底线策略：第一，关于负债比例；第二，手持的现金余量。即看到未来24个月或者36个月龙湖的现金流是什么样子的，如果拿地公司会不会承受不起等等情况。还有市场的波动对收入的影响，或者融资状况，地方政府的付款条件等等，再评估要不要拿地。

　　其也曾在8月中期业绩报告会上透露，目前很多地方政府希望龙湖去该地拿地，龙湖的投资团队在买一块地的时候，会给管理层准备三块地，同时还在看八块、十块地，这就可以让管理层在恰当的时机和节奏里，去拿到最想拿的地。