昆明全力推进城中村改造建设

　　9月初的云南昆明，市区随处可见脚手架林立的高层建筑、喧嚣的工地、被围墙包围着的大片土地，自2008年启动城中村改造以来，昆明的城市开发在2011年进入白热化阶段。

　　上半年昆明土地出让金以299.5亿元排名全国第一，前8月昆明的土地出让金收入达到595.1亿元，仅次于上海和北京，位居全国第三位。分析认为，今年前8月昆明土地出让成绩攀升，主要是因为今年昆明众多城中村改造项目进入土地交易流程，很大程度上推高了土地成交量和成交总额所致。

　　根据早先昆明市政府的初步统计，336个城中村改造重建工程所需要的资金量达到1000亿元。今年发布的《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011~2013年）》（下称《白皮书》）则透露，城中村改造自2008年启动以来，截至2010年12月31日，120个城中村进入拆迁，78个村启动工程建设，开工面积981.57万平方米。不到三年间，投入的改造资金已达332.31亿元。

　　“香饽饽”还是“硬骨头”？

　　昆明西山区马街，是目前昆明市区里剩余的少数城中村之一。《第一财经日报》记者在现场看到，以马街中路为界，一边是围墙围合起来的大幅地块内，施工机械正在热火朝天地展开作业；另一边，则是呈方正形状、紧密连接的旧式建筑。沿着马街中路，记者发现，原先在路边的西山区工商局已经“铁将军把门”迁往别处，不少沿街店面也已关闭。

　　位于同一路段内的派出所工作人员向记者证实，此处在不久后将进行拆除和搬迁。“市区都已经拆得差不多了。”多位出租车司机在得知记者来意后都如此表示。

　　“对开发商来说，城中村改造项目既有难处也有好处。”曾经到昆明考察城中村项目的一家房企相关人士对记者表示，多数城中村的地理位置其实都还不错。中国房产信息集团曾在《昆明城中村改造专题》中表示，昆明城中村一般占据的城市区位比较优越，仅二环以内区域，城中村土地面积就有6500多亩，平均容积率1.6。如果未来按照商品房地产开发，容积率可以接近4.8；建筑面积将由693万平方米增加到2080万平方米，容纳人口由18万增加到55万人，是改造前的3倍。

　　在很多房地产企业看来，这意味着一个诱人的市场机会。但旧城改造的“难处”也是显而易见的。

　　2009年4月8日，昆明市人民政府发布的《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》中规定，对被拆迁人实施的拆迁补偿安置过程中，除了根据参照商品房市场交易价格确定拆迁房屋评估价格之外，还需要向居民支付临时安置补助费、搬迁补助费和停产停业补偿费。

　　据一位地产公司负责人介绍，之前开发商与政府签订协议获得城中村土地后，企业主要负责拆迁户安置，然后再交纳少量土地出让金及相关税费，就可以拿到该地块的开发权。一般来说，安置拆迁户一般按房屋面积的1：1到1：1.1进行补偿，拆迁户的安置成本一般占整个项目成本的30%以上。

　　一位昆明本地颇具规模的房企负责人坦率表示，如果没有必要的话，尽量不去触碰城中村改造项目。“一般来说，参与城中村改造项目的，多数为中小房企、外来房企或者是将房地产作为副业的企业，主要是想以此作为进入昆明房地产市场的踏板。”

　　参与过城中村项目的知情人士向记者透露，按照常规思路，城中村改造项目通常被视为“硬骨头”，但参与此类项目相对更易获得金融机构的支持。

　　2008年11月，地块编号为J2008-051的凤凰新村土地，以2.05亿元底价被俊发地产获得，楼面地价3851元/平方米。此前，该地块周边的世纪俊园一二期均由俊发地产开发，该地块随后被俊发地产作为世纪俊园四期进行开发。实际上，俊发地产早已介入该地块的运作，仅当年2月至9月间，便在该地块上拆迁近5万平方米。根据公开数据，俊发地产为此“垫付”了拆迁资金1000余万元。

　　“企业只需支付部分动迁成本，随后就能够把这一项目抵押给银行获取贷款，这与参与一、二级土地开发必须具备自有资金的门槛相比，压力减轻不少。”上述人士透露。巧妙运用金融杠杆工具的结果，是升值空间的最大化。