昆明城中村改造联动各级产业

　　大规模的城中村改造，给昆明楼市催生了大量需求。

　　刚刚转型开出租的朱师傅（化名），在昆明的城中村改造中，由一个城中村小型旅馆的老板一举变身成名下拥有6套房子的房东。“按照政策规定，可以选择货币补偿或原拆原回。”不过，朱师傅不愿意选择前者，“房价涨得那么快，钱全花在买房子上不划算。我宁愿要房子。”

　　2009年发布的《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》规定，主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为，市中心一环以内为6500元/平方米，一环至二环之间是5500元/平方米，二环至三环之间则为4500元/平方米。

　　而根据克而瑞（中国）信息技术有限公司（下称“克而瑞”）提供的数据，2010年底昆明市一环内的住宅成交价格达到了10954元/平方米，一二环间为7353元/平方米，二三环为6953元/平方米。对比之下，朱师傅的目标非常明确：“如果开发商不肯以房换房，我就不签这合同。”目前他名下的6套住房全部是按照面积补偿而得。

　　不过，名下已6套房的朱师傅，并没有因此感到开心。“主要是房子不是一次性给到的。”他的第一套新房，今年下半年才能完成交付，其他几套房源还需要等待一至三年不等时间。“所以，这种情况下，目前的生活水准跟从前相比，还是有下降。”他坦率表示。按他自己的说法，虽然从前只是经营一家小型旅馆，但月收入也能达到万余元。

　　由于朱师傅的妻子无业在家，现在以开出租车为生的朱师傅还是觉得，生活水平大不如前。

　　克而瑞旅游地产事业部咨询中心副总经理胡晓莺认为，昆明大规模城市旧区改造给房地产市场带来的影响比较明显。城中村改造带动了一批购房的刚性需求的凸显，再加上实施“54321”土地出让政策对于昆明地价有所影响，从而使得昆明商品住宅均价产生大幅上升。

　　据中国城市地价动态监测数据披露，昆明2010年末居住用地价格相比2006年末上涨了254%。特别是自2007年四季度开始，昆明地价环比大幅提升。

　　克而瑞提供的数据显示，昆明市的商品房成交均价则从2004年的2014元/平方米，上涨至2010年的6315元/平方米，6年间上涨213.5%。

　　今年6月，昆明市共计233幅土地成交，成交面积975.82万平方米。同月，昆明商品房成交均价为8573元/平方米，环比上涨了37.2%，同比上涨42.18%。

　　一位业内人士告诉记者：“原本昆明各个区政府可以根据土地成本自己制定地价，但现在的操作流程是，在区政府对欲出让地块实行成本审计之后，上报给市相关部门进行最终审核，然后经由市政府名下的土地交易平台公开出让。”

　　2009年，被称为“54321”的地价政策开始执行。所谓“54321”政策，即二环内住宅地价不低于500万元/亩，二、三环之间住宅地价不低于400万元/亩，三环外住宅地价根据不同区域分别不得低于300万元/亩、200万元/亩以及100万元/亩的标准。

　　民生证券的研究报告也发现，昆明市政府自2008年采取了提高基准地价、提高容积率、提高竞买法定人数、控制供地节奏等多种措施，这些措施抬高了土地的成交价格，从而促使昆明地价呈现爆发式增长。

　　今年发布的《白皮书》对未来三年昆明的城中村改造工作做出了详细的目标计划和推进步骤，并提出，到2013年底，全部城中村改造项目土地要完成整理和收储工作。可以预见的是，未来三年间，昆明楼市将迎来巨量土地供应时代。