限购宽松影响细微 限价模糊有空可钻“双限令”出鞘 珠海“温柔”实施

　　记者 俞佳 张骏斓 制图 任萍

　　昨日起，广东珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。这是全国第47个限购城市，也是首个推出“双限令”的城市。

　　尽管“双管齐下”，但业内人士却认为，其效果和意义远没有双倍效应，对于整个房地产市场并不具风向标价值。

　　限购针对主城区

　　31日晚，珠海市政府发文宣布，11月1日起，珠海将实行限购政策，限购主要针对主城区（香洲区）。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房，而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

　　在上周“限购令或将放松”的消息传出后，珠海适时加入限购，无疑再度为限购令“正名”。中原地产研究咨询部总监宋会雍对此表示，短期来看，限购令仍有最有效的调控政策，难以取代。珠海版限购令也是宽松版，过往经验表明，影响有限，调控姿态大于实际作用。

　　“宽松度再创今年以来新纪录：也即不管你现有几套房，都能再买一套，相当于新国八条出台前的宽松度。这么宽松，有何意义？ ”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭对此限购政策直言看不懂。这种限购，就像促销令一样，非常直接的告诉大家，还可以再买一套。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，珠海限购只是香洲主城区限购，因此在限购区域上仍然留个空间。他担忧，政策面的限购有可能导致购房需求流向非限购区域，尤其是靠近香洲主城区的相关板块，这些板块限购政策不受影响，在未来一段时间内有可能成交量会迸发。

　　与此同时，本地户籍人和缴纳一年以上社保的外地人在主城区享受购房资格的同等待遇，突显珠海限购政策更具灵活性，这与北京、上海等地有所区别，这样其实对于楼市需求反而是提升，尤其是外地人会加速入市，促成楼市成交。“限购有可能变相的变成争购，就像上海在房产税之前出现了一轮强购潮一样。 ”张宏伟说。

　　限价或有副作用

　　宣布限购的同时，珠海还出台了限价令，成为全国首个“双管齐下”的城市。规定称，报备项目的住房平均价格超过11285元/平方米的（即珠海市2011年度房价控制目标），价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　对此，业内人士也称，这里面仍有空子可钻。 “通知并未明确11285元/平方米价格是指毛坯房价格还是装修后的价格。 ”张宏伟指出，这一政策上的不明确可能在实施过程中导致漏洞。 “如果是毛坯房价格，那么开发商完全可能将11285元/平方米这一价格定为毛坯房价，然后通过虚报装修价格抬高装修房的价格，规避限价政策。那样，‘双限令’的效果就会大打折扣。倘若是确定是所有的出售价格无论是精装还是毛坯的话，那就会导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。 ”

　　实际上，在操作环节上，开发商也会有一些规避之法。张宏伟介绍，限价令导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。如限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。

　　“廊坊、韶关、烟台等地的限价方式，是不超过该项目前期售价或周边同质楼盘售价 （甚至还有一个幅度）。而珠海的限价太‘一刀切’，11285元/平米对于高档楼盘销售的销售将带来非常大的影响，因此政策有可能还会有细化。 ”杨红旭判断道。

　　宋会雍则担忧政策出台的出发点不对，可能造成恶劣的副作用。 “这样的限价十分功利，就是为了达到房价控制目标，暂时延缓高端楼盘上市。可是，低价只是短期错觉，高端部分的供求依然存在，不可能长期抑制，不断挤压和累计之下，一旦放开必会爆发，进而造成市场和政策的反复。 ”