调控基调未变 降价潮蔓延

　　王营

　　近期住建部透露限购可能适时退出，重新给僵冷的楼市注入希望，开发商也寄希望于地方政府对限购进行放松。但据消息透露，地方反映的这些意见，中央均未表态。

　　业内人士认为，限购并没有松动迹象。此时越来越多的开发商放弃幻想，以更大力度降价换取销量。

　　开发商最后的幻想

　　限购究竟有没有放松的可能？

　　有媒体10月26日传出消息，杭州市建委日前以座谈会形式约谈当地主要房企。据杭州市一大型开发商透露，杭州市建委的这次约谈极为隐蔽，开发商以本地大型开发商为主。座谈会上，与会房企纷纷表示，受限购、限贷的影响，杭州楼市交易量大幅下滑，房企资金回款缓慢，希望政府放松调控力度。

　　据上述杭州市开发商透露，早在座谈会前，杭州市建委就曾主动对当地各大开发商进行调控状况的调研。调研的主要内容则是开发商目前的销售压力以及资金状况。“其实也不光是开发商向政府大吐苦水，政府也向我们大吐苦水。调控也让政府的财政等受了巨大冲击，政府的相关人士对我们说，会向上一级讲述开发商目前的状况。”该位房企负责人称，这也是目前开发商最后的希望。

　　“限购不是地方政府能决定的，中央未表态，地方政府也不敢放松限购。”11月1日，SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时表示，就中央的态度来看，限购没有放松的迹象。在他看来，限购何时放松越来越难以预测。

　　中金公司分析员宁静鞭分析认为，目前政策面短期看不到明显松动迹象，行业还在往下走。“中央政策出现明显放松，需要看到行业基本面出现快速下滑或者地方政府四季度土地出让大幅低于预期。2008 年的经验说明，即使中央政策转型，中间也要经历一波明显的行业基本面下滑。”

　　降价潮持续深化

　　在珠海出台“双限令”、中央再次表态巩固房地产调控成果之后，越来越多的开发商准备放弃幻想，投身降价潮。

　　“一房企朋友准备大降价出货，并同时做好了和老业主斗争的各项准备预案，现在开发商越来越有实战经验了。”中原地产华北区域董事总经理李文杰称，现在北京很多家开发商都有此打算，尤其是上市公司。

　　一位大型开发商市场部负责人称，在正常市场情况下，新盘开盘前的准备工作只需一个月就够了，而现在他们需要提前二三个月。“这中间还要做好几轮意向购房者心态调研，以前卖10套房子，我们做30个购房者访问就够了，但现在我们需要做1000个意向客户的心态访问。”该人士称，他们准备11月开盘的项目尽管已经确定了以区域较低价格开盘，但最终的促销力度仍未确定，具体还要看意向客户调研的结果。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，价格大幅跳水的现象，将由部分区域扩散到整个市场。以北京为例，金九银十已经过去，两个月商品住宅仅成交10734套，相比去年的19895套，下跌幅度达到46%。2011年剩下的两个月，预计楼市成交量将持续低迷，价格继续下滑。

　　链家地产首席分析师张月指出，大型房企也在饱受销售业绩压力。“以TOP5房企为例，其市场份额虽有增长，但销售业绩不仅没有提升反而表现出下滑态势。10月TOP5房企销售金额至少有45%来源于别墅项目的成交，而以往月份别墅的比重一般不会超过30%。这说明大型房企的业绩靠别墅成交来支撑，普通住宅的销售状况是继续恶化的。”张月认为，上海迸发的这波降价潮，其“辐射式”效应点将逐渐向北京转移，并传递至其他二三线城市。

　　不过，21世纪不动产首席分析师常智表示，京沪降价潮目前仍是点状的，发展成区域性需要一段时间的发酵，而扩展至二三线城市，至少还需两个月的时间。不要期望全国性楼盘都出现30%的降幅。

　　中国不动产研究中心在“搜狐焦点网服务品牌大会”上发布的报告指出，房地产中短期的预期不会很好，预计房价依然会裹足不前，购房者仍然会持续观望。