金九银十已过 北京楼市进入冰点

　　本报记者 朱军平报道

　　进入10月份，北京住宅土地市场寒冬早至。

　　据亚豪机构统计数据显示，10月北京共成交土地21宗，其中工业用地与商业用地占据了绝对主导，分别成交15宗与5宗。虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加，但是住宅用地的成交却一落千丈，当月仅有一宗住宅用地成交，且为限价房用地。这宗名为“海淀区西二旗居住、托幼、小学用地”的住宅综合用地，土地出让面积为10.2公顷，规划总建筑面积14.1万平方米，环比上月下降93%。

　　据了解，今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰点。这其中固然有政府供应不足的原因，但从另一个角度也看出购买主体——开发企业的冷淡态度。自调控以来，除万科等企业及时顺应市场调整价格取得销售先机之外，大多数房企因观望时间较长，造成年度销售困境，以至于资金链出现不同程度的问题，加上融资难解，因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地；而即便是资金流相对充裕的开发商，因为对后市的不确定性，也会对土地市场的预期有所降低。从10月份的唯一一宗住宅用地成交中可以看出，此次招标当代置业与城开集团也参与竞标，但是出价均未达底价，而是由另一家名不见经传的北京威凯建设发展有限责任公司竞得土地。

　　为解决土地市场的冷清状况，近期北京市国土局拟出台土地购买新政。据报道北京国土局负责人表示，北京市拟根据当前市况下调土地竞买保证金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%-15%，同时，也会放宽付款进度，若市场反应过度冷清，更会考虑降价出让。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析指出，按照中央政府调控房价的思路，在控制需求的同时应该加大住房供应，以满足不断增长的住房需求。但是受到楼市转冷的影响，土地市场成交低迷，2011年1至10月份，北京土地市场共成交住宅用地531公顷，其中建设用地面积332万平方米，这个数字与北京市全年1220公顷的商品住宅供地任务相去甚远。土地成交的减少源于开发商现金流趋紧以及对市场的悲观判断。随着楼市调控深入，土地需求减少导致今年北京住宅成交楼面单价呈不断下降趋势，不但土地溢价率降幅扩大，而且随着市场竞争热度下降，甚至有流标现象，而北京市计划出台的降低保证金与放款付款进度等举措，有助于促进房企快速降价清货，趁低抄底土地市场。

　　数据显示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面积54.92万平方米，环比上月成交套数上涨16.8%，成交面积上涨8.1%；相比期房住宅成交的上涨，现房的成交套数环比上月则有所下降，824套的成交套数环比上月下降33%，成交面积10.46万平方米，环比下跌23%。期房与现房商品住宅共成交5498套，成交面积为65.37万平方米，环比均有小幅上涨。虽然成交环比有所上涨，但是同比去年10月份，成交套数仍然减少了2182套。与此同时，10月份北京市商品住宅成交均价为20569元/平方米，环比上月下跌7.5%。

　　任启鑫还指出，金九银十已经过去，这两个月的成交情况并没有给开发商带来多少欣慰。两个月共实现商品住宅成交10734套，相比去年19895套的成交数量，下跌幅度达到46%。而随着11月份立冬节气的到来，北京楼市也将真正进入冬季，2011年剩下的两个月当中，如果没有明显的回调政策的出台，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。

　　任启鑫认为，调控之后，经过8个月的市场筛选与沉淀，目前市场上的成交客户已基本完全是自住型购房需求。随着区域房价的不断下滑，个别项目大幅跳水，部分前期的客户资产缩水，投资需求的客群资产被套牢，因此群体性退房事件频发。这种情况下，投资型客户都开始对楼市“望而却步”，只有对住房有迫切需求的刚性客群才会选择在这一时点进入市场。从10月份成交排行榜中可以看出，排名较前的基本均属于中低端项目。例如排名首位的世嘉光织谷项目，当月成交353套，其主力户型90—110平方米的两居已基本售罄；排名紧随其后的首开国风美唐与远洋一方项目提供的也多为90—120平米左右的两到三居。

　　2011年8、 9、10月，北京市商品住宅入市数量连续3个月持续攀升，屡创今年的新纪录。然而，10月份别墅项目的集中入市导致了入市项目增多但新增供应减少的状况出现。10月份共有9个别墅项目入市销售，由于产品特性导致别墅项目单次推盘数量较少。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近几个月销量的停滞不前，使得开发企业不敢一次性大批量推出楼座，多采取多次开盘，少量推盘的策略，以减少项目自身的内部竞争。

　　10月入市项目中，还有一个新的特点，商住项目入市量明显减少，与7、8月份动辄10个商住项目不同，当月仅有两个此类项目进入市场。任启鑫分析认为，调控以来，“商改住”型项目在日渐冷淡的背景楼市当中大放异彩，其“低总价、不限购”的两大特点成为吸引购房人的两个重要依据。但是今年前9个月56个商住楼的入市已经使得这部分市场将近饱和。而6月1日开始执行的“商改住限令”也给其沉重一击，由此，“商改住”这类产品已经走到了尽头。