深圳再降 地产商“跑得快”游戏升级

　　作者: 龙飞 | 来源: 中国经营报

　　“抢收华东”降价潮纷扰后不到一周，深圳又被冲上了风口浪尖。一时间关于楼价的讨论已经由“降不降”变成“会否崩盘”。而这轮手握巨额现金的地产龙头成为降价领头羊，究竟是割肉离场还是持盈保泰，又或者是持币待购？

　　深圳上演跑得快

　　10月29日，招商地产位于深圳西乡的楼盘开售，开盘价由“吹风价”1.8万元/平方米，下调至单价1.4万元/平方米起，同时开盘减10万元另外再打9.5折，还附带报价2000元/平方米的精装修。按最高折扣算比周边二手房还要低6000元/平方米，开发商表示首批单元最终消化了八成。

　　无独有偶，万科深圳旗下的“万科公园里”推出1.6万元/平方米的房源，开盘总价减10万元，送8万元家私礼金券优惠。其实万科优惠打折早在9月开始，深圳万科取名“万团大战”的销售优惠成绩斐然。在10月份深圳全市成交量排名前十的楼盘中，万科一家独占了四个名额。其中传言11月再降价的万科金域缇香，10月份共成交225套，成交面积20418.68平方米，排名全市第一。据了解，该项目开盘均价低于周边楼盘近2000元，成交均价为11500元/平方米。“如果这个项目降到万元左右，再说什么优惠打折就过于虚伪了。”资深业内人士评价道。

　　与万科的犹抱琵琶半遮面不同，H股上市的卓越地产宣布，位于深圳与惠州交界的项目蔚蓝海岸将以成本价4900元/平方米开售，开发商表示这是考虑到市场不景气以及购房者承受能力后确定的价格，这个价格将低于周边项目2~3成。此前中原地产曾对深圳东部市场作了成本核算的调查，调查显示2011年深圳东部土地成本每平方米均价约1500元，建安成本单价约为2500元。如果再算上财务成本及各项税费开支，开发商的成本约在4800元/平方米上下。

　　直接冲击购房者心理底线的还有龙华花半里项目，项目10月29日推出120套88折特惠房，折后均价为11880元/平方米，这是该楼盘不到两个月内第二次降价，黄金周期间该楼盘均价为13500元/平方米。而此前的开盘价位为17800元/平方米。虽然新推房源为毛坯房，但对新老业主而言，此番降价前后价格差接近35%，不可谓不疯狂。为了防止“房闹”事件发生，开发商向老业主承诺“确保前期购买的业主不会因此受到损失”。

　　龙岗中心城、布吉片区、宝安、东区，深圳关外降价、打折一片红。“现在还不降，等到购房者心理价位降，那就危险了。”为开发商提供销售定价服务的一中介公司营销总监表示，该总监曾统计，仅仅11月计划开盘或者加推的项目就超过30个，其中大部分都集中在深圳原关外地区，这让开发商上演了一幕“看谁跑得快”的活剧。

　　另一方面，即使不算新增项目，深圳地产库存也达到了警戒线。官网数据显示，截至10月31日，深圳全市新建商品住宅可售套数为23436套。按最近8周深圳全市新建住宅每周平均476套的消化速度看，库存新房可销售13个月。

　　而开发商的降价销售，无疑会提振销量。深圳销售数据尚未公布，但一周前降价的上海就是最好的案例，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，尽管10月24日至10月30日，上海商品住宅成交均价环比前周下跌10.52%。但成交面积为13.87万平方米，环比前周足足上涨46.78%。

　　快速周转也能赚

　　库存快速增加的不仅仅是深圳，北京中原地产的统计数据显示，仅9、10两个月，北京包含期房和现房在内的商品住宅积压就超过了8800套。截至目前，楼市库存已经达到了11.8万套，相比限购前陡增了2.5万余套，创下自2009年6月8日以来的最高点。按照目前的市场去库存化速度，即使不再新增供应，消耗全部库存也需要超过22个月时间。

　　“现在开发商的策略与2008年不一样了。”亚银投资的首席分析师李大伟认为，开发商特别是上市房企，肯定不会死不降价。“只要销售不达标，即使手头有大量现金也会降价抛售。”他表示。例如在上海率先举起降价大旗的中海地产，据其三季报显示，项目前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。即便是手头有着大量现金的中海也秉承快速销售的原则，“只要当月销售不达预期，项目就要检讨销售策略。”中海内部人士表示，该公司从2009年开始，已经将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次。

　　“‘万科模式’几乎已经是所有内房股的共同营销方式。”李大伟表示，所谓万科模式指的就是快速周转。这在“抢收华东”的龙湖地产有着最好的体现，在龙湖调低部份上海和杭州项目售价10%~30%后，该公司10 月17~23 日一周合同销售增加至20 亿元人民币，其中8 亿元来自减价项目。而今年1~9 月，该公司平均每月合同销售额只有31 亿元人民币。

　　“最重要的原因是现在即使开发商降价销售，依然远高于其成本价。”李大伟认为，通常而言，降价可能会增加开发商的再投资成本。所谓再投资成本，简而言之，就是这个项目快速卖完了，担心拿不到低价格的项目了。“但现在内地房地产的行业集中度还很低，即使是万科也只占据了不到3%的份额，这就说明市场还有很大的并购空间。”李大伟分析，只要开发商手中有钱，受调控严重影响的中小开发商的低成本项目就是他们的目标。

　　清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购 84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。“所以在上市地产商集中的区域，只要销售情况下跌，未来降价的可能性就会非常大。”李大伟认为。