楼市调控：深水区的挑战

　　周慧兰 曹理达

　　靠近年底之际，房地产业形势日趋严峻：销售大幅下滑，资金链紧张，退房潮不断涌现，房地产业的冬天是否已经来临？在通胀、经济下滑等多重矛盾的交织下，政府多次表明了房地产调控的坚定决心，这轮调控又将以何种方式继续？为探讨上述问题，本报本期采访了国家发改委宏观经济学会秘书长王建、全国工商联房地产商会会长聂梅生、法国巴黎银行亚洲证券首席经济学家陈兴动，是为21世纪北京圆桌第319期。

　　楼市调控：现状与效果

　　我们只能说调控的重点城市呈现了交易量大幅下挫和个别楼盘深度打折的情况，但这不是全国的普遍情况。

　　《21世纪》：近期各地掀起了开发商打折促销风潮，当前的房地产市场总体状况如何？ 如何评价调控效果？

　　聂梅生：根据国家统计局和中国指数研究院的百城数据，8、9、10三个月的情况差不多，涨幅收窄、环比停涨，10月份也基本延续了这一情况，降价和持平的城市在增加，涨价的城市基本维持在24个左右，整体态势是在持续回调，而这种回调还会继续下去。

　　但媒体所说的金九银十全都落空了，数据不支持这种说法。今年8月房屋销售量是7817万平方米，9月份则达到了1.1435亿，环比上升；同比去年9月份（1.0446亿平方米）也有所上升。这主要是因为二、三、四线城市住宅和一线城市商业地产销量上升，而一线城市受调控影响较大，所以从全国数据来看，并未呈现明显的量缩和拐点。

　　因此，我们只能说调控的重点城市呈现了交易量大幅下挫和个别楼盘深度打折的情况，但这不是全国的普遍情况，因为限购的城市只有40多个，而全国则有600多个城市。

　　王建：从当前情况看，房价下跌已成必然趋势。目前房地产调控初见成效，调控政策仍将持续下去，甚至有加大力度的可能性。尽管房地产泡沫已经破裂，很多人担心其对经济会造成剧烈冲击，但实际上这一轮房地产泡沫，在程度上远不及日本的房地产泡沫和美国次贷危机那样严重。

　　美国和日本在发生危机时，房地产已成为主导经济和金融的产业，尤其是美国，在房地产泡沫高峰时，近一半的经济增长都靠房地产来贡献，有超过一半的家庭靠按揭贷款买房，而中国远没有达到那样的比例。近两年在房价走高的情况下，房地产年销售额达五万亿，而每年社会商品零售总额约为十几万亿，房地产销售占年GDP的百分之十几。所以即便未来房价下跌，也不会引发日本、美国那样的泡沫崩溃。

　　陈兴动：房地产调控政策实施一年多之后，目前进入了一个关键时期，开发商的库存在大规模上升，资金非常紧缺，开始打折促销回笼资金。比较理想的调控效果是，从现在开始房价逐步下调，到明年年中平均价格下调10%-15%，这样既不会对宏观经济走势造成重大冲击，又能够满足公众对房地产调控的基本预期，也和政治周期相吻合。

　　但现在的问题是，房市恐怕并不能按照理想的预期发展。打折降价一旦出现，价格下调的速度可能比预期要快，想要控制房价下跌的幅度和时间是比较难的。所以，一方面房价调控方向不会改变，因为政策一旦放松，价格肯定会反弹，政府就必须被迫采取新一轮调控；另一方面，房价剧烈下跌对经济的冲击也不容忽视。

　　《21世纪》：那么此轮调控是否达到了初衷？

　　聂梅生：应该说，调控已经达到了初衷。这次调控主要有以下目的：一是挤出投机，通过限购、限贷、对二套房的限制，这个目的显然达到了。二是控制热点、重点城市房价过快上涨。现在虽然从全国还看不出下降，但70个城市房价环比停涨和下降的数目比上涨的多得多，既使环比上涨的也只有0.2%-0.3%。三是房价不能高于经济增长，并要与人均收入挂钩。前三个季度GDP增长了9.1%，人均收入减掉通胀后增长了7.8%，而房价上涨的城市也不过是5%，而且越来越少，像北京市如果把保障房算进去，价格下降约6%多。四是遏制资金过快进入房地产，形成资产泡沫。现在资金链全线紧张，房地产投资也从35%稳步下降到32%左右，预计四季度可能低于30%。最后，保障房建设已超额完成，今年加上新开工的1000万套，实际在建的保障性住房是1500万套左右，而且100%开工是毫无悬念的。所以，当初设定的调控目标现在已是胜券在手。

　　当然，我们看到调控的并发症也很清晰。首先，由于交易量下降，存量住宅大幅增加，特别是调控的重点城市。这带来的一个后果就是开发商少拿地、少投资，将来的竣工量会减少，这对后期房价是促升而不是促降的；二是地方政府拿不到房地产税收和土地收益，对明年的保障房建设投资是个考验。不论是对哪个行业，库存增加对后市都会有长远影响。

　　其次，资金链全线紧张，贷款风险上升。虽然央行一再表示没有风险，可以抗跌40%等等；但真到那时候，并不是说抵押给银行的房子或土地不值那么多钱，其实当时抵押的时候就是打了折的，问题是你出不了手，开发商都卖不掉的房子，银行能卖掉吗？

　　再次，上下游产业链萎缩。从11月份开始将比较明显，几大钢铁企业存量增加，装饰装修企业告急、建筑用工工资下降。一开始我们得到的消息是今年施工队农民工工资上涨，成本上升，最近则出现下降，这会引起用工就业等问题。

　　因此，后续的调控既不能让房地产像去年那样泡沫化影响经济，也不应该让房地产下挫过猛影响经济，这个度应该拿捏好。

　　货币政策微调不改紧缩方向

　　政策调整有两层涵义：是否要调转调控方向；调整松紧程度和时间节奏。

　　《21世纪》：开发商整体资金状况如何？在一系列经济指标下滑后，货币政策出现了微调预调的迹象，部分人士认为货币政策定向宽松已经展开。这对房地产市场有何影响？

　　聂梅生：当前资金链达到了近十年来最紧的程度，根据136个房地产上市公司半年报，平均负债率达71.28%多，估计三季度数据更高。既然上市公司负债率都这么高，其它房企也不会低，甚至更高。

　　资金链断裂实际已经出现，它不体现在倒闭，而体现在并购上。近来并购案例增多，仅10月一个月就比前几个月增加了2-3倍。通常是连项目带土地全部转让，这样有资金的公司就不用通过招拍挂拿地了。并购形势越来越猛，体现了资金链的紧张。

　　当前的货币政策是定向宽松，针对中小企业、转型企业，而不是房地产企业。相反我们看到的是房地产资金紧缩的升级，好几个城市、大银行都取消了房贷7折利率优惠，并将利率提高至1.1倍，这等于是对首套房个人抵押贷款加息两次。所以，这次适当宽松不是全行业的，而是定向、有针对性、差别化的货币政策。

　　陈兴动：政策调整有两层涵义：是否要调转调控方向；调整松紧程度和时间节奏。目前的预调和微调并不会改变政策的整体方向，因此对市场影响并不大。现在政策的焦点是小企业和微型企业的融资困境，总体经济应该不会有太大问题。但10月PMI数据强化了市场对经济增长动力不足的担忧。10月PMI跟市场预期不相符，汇丰预期10月PMI比9月涨了1.2个百分点，但CFLP（中国物流与采购联合会）的PMI下降了0.8点。这表明市场目前对经济增长动力是否不足还有一定分歧，形成共识恐怕还需要一段时间。

　　银行压力测试结果表明银行不会放松房贷条件，强调了调控政策的决心。但如果房价真的下调40%以上，对银行业的冲击是相当大的。压力测试采取的是算总账的方法，如算房地产贷款总量，包括开发、抵押贷款等，占全国贷款余额17%左右，这个比例比较小，尤其是今年以来更小了，这样风险是可以承受的。但如果房价真下降那么多，就不仅影响房地产贷款本身，而是会对实体经济产生极大冲击。

　　《21世纪》：在房市成交量进入冰冻期后，政府多次表示了不会放松调控的决心，但另一方面也表达了对于经济下滑的担忧，您认为未来的经济走势会否改变房地产调控的政策取向？

　　陈兴动：房地产和36个行业相联系，房价大幅下跌会引发经济衰退。温总理在广西的讲话，关于房地产讲了两点：一是房地产调控现在进入关键时刻，政策不能放松；二是要求地方政府增加普通商品房用地供给。我个人理解，第二点表明了总理的担心，即房价下跌对经济的冲击太大，所以需要采取一定的方法来对冲。

　　王建：现在民生领域的焦点是通胀和房价。通胀依然高企，房地产调控效果刚刚显露。对房地产的调控，中央下了极大决心，采用了限购这样的行政手段，现在终于初见成效，绝不会轻易放松。最近一些城市进一步提高了房贷利率，我个人推测明年可能还会有更严厉的措施出台。

　　中国有两大资本市场——房市和股市。在负利率情况下，资金需要一个释放的出口。房市调控是不会放松的，但股市则有可能。明年是地方债的还债高峰，现在地方政府的土地财政收入骤减，融资平台债务违约将是一个严重问题。地方政府持有的上市公司股权规模大概在十几万亿左右，股市如果不好，地方政府的资金将会更紧张。所以未来对资本市场的政策放松，比较可能发生在股市上。

　　住房保障：实物与货币之争

　　不论是实物保障还是货币补贴，关键问题都是资金来源。

　　《21世纪》：公租房、经适房等保障性住房建设一直是一种重要的调控方式，住建部日前表示，中国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。您怎么看？

　　陈兴动：保障房今年1000万套，作为硬任务，地方不得不去做。但当作为政治任务完成的时候，往往不可持续。“十二五”规划提出要完成3600万套保障性住宅，现在尽管开工了1000万套，但保障性住宅方案还存在很多争论，如实物分配还是货币补贴，怎么分配，退出机制如何，这一系列问题都还没有解决。只能是边干边总结，这必然会导致保障房在建设、分配、管理、退出等方面存在一系列矛盾和冲突，想要形成成熟的机制，恐怕还需一段时间。

　　货币补贴给了老百姓更多的自由度，是值得提倡的。全世界范围内，保障性住宅都是一个巨大的挑战，新加坡、香港等地在保障性住宅方面的成功经验可以借鉴。目前国内保障房面临的最大问题是法律框架和社会基础还不完善，即便转为货币补贴，仍存在分配机制是否公平等问题。如一部分高收入者挤进了保障性住宅分配，缺乏有效的监督和惩罚机制，违规、违法成本非常低。所以，保障房机制的健全还面临很多复杂的问题，不能一蹴而就。

　　王建：保障性住房今年开工已达1000万套，但施工周期有多长还很难说，这牵涉到后续资金的问题。保障性住房的资金来源是地方政府土地收入，今年土地收入锐减，很多地方的土地都流拍了。保障性住房的进度，关键还要看明年，今年开工的1000万套到时完工率是多少，竣工面积是多少，明年的500万套开工率又是多少，都需密切关注。

　　不论是实物保障还是货币补贴，关键问题都是资金来源。货币补贴是中央出还是地方出？中央不出的话，地方哪来钱补贴？问题的根源还是财政体制没有理顺，地方政府的财权和事权始终不匹配，造成了围绕资金产生的种种问题。

　　聂梅生：货币补贴应是一个常态，实物保障只是这段时期的过渡。正因为我们保障房缺失了很多年，它有一个量的缺少，若采取货币补贴，一下子补不上这么多量。所以，等这个量平衡以后，政府补钱老百姓就能买到或租到房子，就能实行货币补贴了。

　　其次，今年对商品房市场的调控，需通过保障房投资补上。前三个季度房地产投资4.4万亿，起码有1/4是保障房投资，否则商品房投资萎缩，钢筋、水泥更卖不出去，因此，拉动GDP很重要的一点就是靠保障房。这也是一个政策设计，是弥补调控并发症的一个方法。

　　货币补贴的钱应从财政中来。中国当前有两大不合理：一是财政收入增幅是GDP增幅的3倍多（前8个月全国财政收入74286.29亿元，同比增长30.9%），二是M2的发行量比GDP总量高很多，去年GDP总量40多万亿，M2总量现在却达到了80万亿，钱都跑到哪里去了？美国的经济总量比我们高一倍多（2010年美国为14.6万亿美元，中国为6.07万亿美元），但我们的M2却比美国高得多，这样怎么会没有通货膨胀、资产泡沫呢？因此，把多发的货币留在实体经济，把财政多收的钱补给纳税人，社会才会更公平。