化解融资难题 实现住有所居

　　住房城乡建设部日前发布信息，截至9月底，2011年保障性住房已开工986万套。今年开工的1000万套保障房约需资金1.3万亿元，其中超过8000亿元需要银行等机构的融资。在随后新华网组织召开的首届中国保障性住房发展高峰论坛上，与会专家和房产企业家亦认为，未来5年，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)所需的资金，面临着融资渠道和融资方式的困难。

　　保障性安居工程所面临的融资瓶颈问题，首先体现在因为保障房有鲜明的政策性目标和约束条件，利润空间小，与市场兼容性差。其次，保障房建设资金回收周期长。以公租房和廉租房为例，按现在的租金水平，要30年左右才能收回成本，配套设施更新又需要后期投入，从而导致商业资本大多不敢轻易涉足这一领域。此外，保障房贷款仍从属于房地产贷款大类，由此楼市调控政策有可能“误伤”保障房建设。

　　保障房融资困难，带来的直接后果就是影响到这些工程的顺利完工和后期运营管理。从保障房既有公共性，也体现了经济性和商业性的角度看，要想解决保障房融资难题，必须将其置于市场化的大环境中来寻找对策。

　　首先，创新融资方式是重中之重。目前，有些地方政府将保障房与商品房共同规划“捆绑”开发，以商业地块的抵押收入作为还贷来源，例如，上海市今年首批上市的公租房项目徐汇华泾馨宁公寓，最初规划建经济适用住房，如今已经转变为一个配套商品房和公共租赁房捆绑的小区。政府通过市场化手段进行资源调配，从而加重贷款资质砝码，不失为破解资金瓶颈的有效方法。

　　其次，针对不同的保障性住房，应当鼓励商业银行推出公共租赁住房贷款、棚户区住房改造贷款以及旧城改造的专有信贷产品。除了商业银行信贷，信托、基金、保险以及私募债券融资等多种形式融资工具组合投入保障房建设的，应为其提供便利和鼓励。

　　再次，创新融资机制，政企合作。例如，廉租房租金比较低，靠回收成本来完成开发、运营是不现实的。政府可以找有资质的大企业开发，风险共担的同时实现互利共赢。由于企业等市场化主体更注重资金使用效率、工程质量、管理水平等综合收益，越多的资本参与，项目的信任度就积累得越高，原来迟疑的银行贷款也愿意跟进。值得注意的是，在政企合作中，应当事先划清权责，比如理清政府和企业之间的边界和最后的产权归属等。

　　最后，加大各级财政对保障房建设资金的投入力度，确保投资渠道的比例和投入资金有所保障。同时也要加强投融资环节的监管，确保融资平台资本金的充足。