富力地产：上半年核心净利润同比上升270%

　　张晓玲

　　 富力地产（2777.HK）在2011年引人瞩目。年中，富力董事长李思廉在业绩会上指出，公司下半年通过结构调整使将旗下产品均价降10%，9月底，富力又宣布下调年度销售目标。

　　 截至10月底，富力共销售235亿元，完成下调后的320亿销售目标的73%。公司原本在年中已将净负债率降至89%，但市场分析人士指出，若非续借外债或政策意外放松，否则持续的销售低迷可能将使富力年末的负债率进一步上扬。

　　 主动下调年度销售目标

　　 9月底，富力地产发布公告称，已将全年销售目标从400亿元下调20%至320亿元。公司最新公布的10月销售数据显示，10月合约销售达到20亿元，这样，前10个月，富力共实现合约销售235亿元，同比去年下降7%。

　　 根据中报，富力上半年录得合约销售总额为人民币134亿元。按地区分布，广州占物业发展营业额的44%；北京占19%；天津则占14%，余下23%则来自其他7个城市。其中广州、北京以及天津三地的合计合约销售

　　 额超越去年同期，达94亿元。

　　 中银国际分析师田世欣指出，调控政策对富力主要目标市场北京、天津的影响较大，一是这些城市的紧缩措施比其他许多城市的调控政策力度更大，二是区域内的新货供应量都很大，导致销售进度放缓，从而使2011年合同销售额低于原定目标。

　　 调控期内，富力也在努力加强各区域业务布局的均衡。如中报显示，期内集团在成都的合约销售额上升，抵消了海南合约销售额的跌幅；此外，富力多年投入的酒店营运及投资物业较去年同期大幅改善，酒店营运的收入增加37%，令息税折旧摊销前利润（EBITDA）达到人民币9190万元；投资物业收入亦增32%至人民币2.103亿元。

　　 富力地产董事长李思廉公开表示，外围经济环境恶化的大背景下，勉强大力推销不是好的办法，所以公司主动降低销售目标，并会在市场上寻找适合公司发展的方式。

　　 净负债上升隐忧

　　 中报显示，富力上半年核心净利润同比上升270%达到20亿元，比市场预期高35%，期末公司手持现金余额达到124亿，高于去年末的90亿。净负债率由去年末的94%下降至89%，申银万国分析师Cris Li认为，这意味着公司不会像2008年那样出现现金流问题。

　　 有分析师表示，负债率上升主要原因是富力上半年存货累积超预期，据中期业绩发布会管理层透露，上半年可售资源达到330亿，去化率仅为40%，而下半年计划推出的可售资源达到410亿，意味着下半年全部可售资源将达到610亿，即使下半年公司去化率达到45%，到年末存货也将达到340亿，按照上半年的去化速度要15个月才能消化完毕，按照全年的去化速度则要10个月。

　　 对此，富力地产有关人士对本报记者回应称，各公司的去化率的定义标准不一致。40%是指集团半年销售面积和半年内全部可售面积之比。但同行的去化率通常指推出新项目时，首期销售面积与首期推出面积的比。举例而言，如果按第二个标准，富力9月份推出的新项目北京富力盛悦居，去化率超过90%。

　　 该人士表示，公司有信心完成下调后的全年销售目标。根据富力提供的数据，公司全年的目标销售额为320亿元，目前已完成235亿元，全年资金支出约245亿元，资金流入基本可以覆盖流出；中报里有307.4亿元的总借款，其中一年期内到期的为64亿元，只占20%，并且按计划陆续用新的开发贷款续借。此外，截至中报，公司账上现金为124.6亿元，目前整体的资金情况处于健康水平。

　　 该人士称，在当前的调控政策下，公司非常注重现金流的管理，并将进一步加强内部管理，争取将净资产负债率维持在现有水平，并有望进一步降低。