土地死了 企业该活了

　　专家表示，靠企业，可活一片；靠土地，仅肥数人

　　本报记者 陈偲 实习生 李慧 发自上海

　　土地市场惨遭楼市“寒潮”侵袭。最新数据显示，10月份全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%。

　　开发商拿地越来越谨慎。在中国指数研究院(微博)重点监测的100余家房企中，10月份仅中粮地产在上海有新增土地，其余重点监测的如万科、保利、金地(微博)等房企均未在一线城市出手拿地。

　　房控不松 企业怎么办

　　现状：现金为王为主导，9城市零成交

　　“地王”已经彻底消失了。10月31日，武汉出让12宗土地，10宗以底价成交，2宗进入竞拍，溢价率低；11月1日，广州原定于当天公开出让18宗地块取消12块土地的出让；11月4日，南昌市有13宗土地公开拍卖中4宗土地延迟拍卖，7宗土地以底价成交，另2宗溢价不到1%成交；11月9日，上海土地市场有5幅地块出让，但4幅地块提前发布消息终止出让，仅一幅地块成功交易……

　　住宅地块交易更为不堪。资料显示，10月份深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安9个城市均无住宅地块成交。而北京土地市场在经过10月份多宗地块无人问津的冷清局面后，在11月份虽有爆发，但土地出让金却同比大幅下降40.81%。

　　“近期土地市场遇冷与当下经济态势、房企策略、政府态度有关。”复旦大学经济学院副院长孙立坚(微博)在接受《国际金融报》记者采访时指出：“货币政策仍呈偏紧状态，贷款未松，市场流动性没有实质性增加，开发商资金成本仍在不断升高，在现金为王的思想下，拿地还是比较谨慎的。”

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍对此也表示认同，她对记者指出，在未来调控政策与房价走势还不明朗的情况下，资金较为充裕的开发商也在观望，“或许到明年一二季度才会有较显著的拿地意愿”。

　　收入减少 政府怎么办

　　对策：复苏企业活力，回归实体经济

　　土地市场不景气，对地方政府来说是个不小的打击。中国房地产经济研究院院长谢逸枫预测，“与2010年全国土地出让金29397亿元相比，今年至少下降30%以上，甚至要下降50%。”

　　自上世纪90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归到地方政府，土地收入及衍生的相关收入在地方政府财政收入中的比例逐渐加重。在2010年全国8.3万亿元的公共财政收入中，土地出让收入就达2.9万亿元。

　　孙立坚对土地财政的“走弱”却表示出一丝欣慰，他告诉记者，其实在2008年以前并没有土地财政这一说，金融危机重创实体经济后，土地市场才逐渐火热起来，以至于成为一些地方政府的财政支柱，也就间接推热了地产行业。

　　“只有实体经济才能振兴经济，政府靠企业才能‘吃好饭’，卖地只能是辅助收入。”孙立坚指出：“温州危机爆发后，中央已开始加快速度振兴企业，如对中小企实行结构性减税并出台一系列金融扶持政策等，复苏企业活力，给地方政府‘开源’。”

　　在他看来，实体经济做好了，才能达到政府、企业、群众的多赢，若依靠地产，获利的只是政府与地产开发商，打压的却是下游产业与老百姓的利益。姚玲珍也表示，现在地方政府出路只有一条，就是要为企业减负，增加企业造血能力，这样才能弥补土地财政的“损失”。

　　防止反弹 调控怎么办

　　政策：大建保障房，允许自主发债

　　土地市场低迷，引起了一些忧虑。有分析认为楼市调控政策若持续下去的话，土地卖不出去，以后房子也会建得少，可能会导致供求失衡致使楼价反弹的后果，最后还是老百姓 “埋单”。

　　著名经济学家许小年(微博)就建议，要平抑房价就需要增加土地供应，应该“取消18亿亩红线，建立起真正的土地一级市场”。

　　对此，孙立坚和姚玲珍都表示，目前还不是取消18亿亩耕地红线的时机。孙立坚认为，“用市场机制解决土地供应困难”是有道理的，但是目前房价高的大部分在一二线城市，“一二线城市可用土地就那么一块，是不动产，通过改善供给不太可行”。姚玲珍则认为，现在发展地产已经占用了很多农地，更重要的是现在“农业还未产业化”，要政府进行产业规划和引导，提高产量等以后再适当调整。

　　“现在国家大力推行保障房建设，就是为了平衡以后的供需问题。”孙立坚对《国际金融报》记者表示：“保障房建设可以分流一批中低收入者，减少对商品房的需求。这样在未来出现双减的情况下(商品房供应减少、需求减少)，也能达到供需平衡。”

　　在姚玲珍等专家看来，楼市调控政策需要长期性连续性地实施下去，才能让楼价实质性地降下来。此外，政府对土地供应也要有个长期的规划，建好土地储备系统，以应对未来需求。对于地方政府财政拓宽财源问题，姚玲珍认为国家允许地方政府发金融债就是一个有力的扶持，“地方政府也可采用政府引导、社会参与的方式发展地方融资平台，以支持地方建设”。