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土地死了 企业该活了

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-11 07:07 来源: 国际金融报

  专家表示,靠企业,可活一片;靠土地,仅肥数人

  本报记者 陈偲 实习生 李慧 发自上海

  土地市场惨遭楼市“寒潮”侵袭。最新数据显示,10月份全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%。

  开发商拿地越来越谨慎。在中国指数研究院(微博)重点监测的100余家房企中,10月份仅中粮地产在上海有新增土地,其余重点监测的如万科、保利、金地(微博)等房企均未在一线城市出手拿地。

  房控不松 企业怎么办

  现状:现金为王为主导,9城市零成交

  “地王”已经彻底消失了。10月31日,武汉出让12宗土地,10宗以底价成交,2宗进入竞拍,溢价率低;11月1日,广州原定于当天公开出让18宗地块取消12块土地的出让;11月4日,南昌市有13宗土地公开拍卖中4宗土地延迟拍卖,7宗土地以底价成交,另2宗溢价不到1%成交;11月9日,上海土地市场有5幅地块出让,但4幅地块提前发布消息终止出让,仅一幅地块成功交易……

  住宅地块交易更为不堪。资料显示,10月份深圳、广州、武汉、成都、厦门、福州、吉林、洛阳、西安9个城市均无住宅地块成交。而北京土地市场在经过10月份多宗地块无人问津的冷清局面后,在11月份虽有爆发,但土地出让金却同比大幅下降40.81%。

  “近期土地市场遇冷与当下经济态势、房企策略、政府态度有关。”复旦大学经济学院副院长孙立坚(微博)在接受《国际金融报》记者采访时指出:“货币政策仍呈偏紧状态,贷款未松,市场流动性没有实质性增加,开发商资金成本仍在不断升高,在现金为王的思想下,拿地还是比较谨慎的。”

  上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍对此也表示认同,她对记者指出,在未来调控政策与房价走势还不明朗的情况下,资金较为充裕的开发商也在观望,“或许到明年一二季度才会有较显著的拿地意愿”。

  收入减少 政府怎么办

  对策:复苏企业活力,回归实体经济

  土地市场不景气,对地方政府来说是个不小的打击。中国房地产经济研究院院长谢逸枫预测,“与2010年全国土地出让金29397亿元相比,今年至少下降30%以上,甚至要下降50%。”

  自上世纪90年代分税制改革后,土地出让金收入基本划归到地方政府,土地收入及衍生的相关收入在地方政府财政收入中的比例逐渐加重。在2010年全国8.3万亿元的公共财政收入中,土地出让收入就达2.9万亿元。

  孙立坚对土地财政的“走弱”却表示出一丝欣慰,他告诉记者,其实在2008年以前并没有土地财政这一说,金融危机重创实体经济后,土地市场才逐渐火热起来,以至于成为一些地方政府的财政支柱,也就间接推热了地产行业。

  “只有实体经济才能振兴经济,政府靠企业才能‘吃好饭’,卖地只能是辅助收入。”孙立坚指出:“温州危机爆发后,中央已开始加快速度振兴企业,如对中小企实行结构性减税并出台一系列金融扶持政策等,复苏企业活力,给地方政府‘开源’。”

  在他看来,实体经济做好了,才能达到政府、企业、群众的多赢,若依靠地产,获利的只是政府与地产开发商,打压的却是下游产业与老百姓的利益。姚玲珍也表示,现在地方政府出路只有一条,就是要为企业减负,增加企业造血能力,这样才能弥补土地财政的“损失”。

  防止反弹 调控怎么办

  政策:大建保障房,允许自主发债

  土地市场低迷,引起了一些忧虑。有分析认为楼市调控政策若持续下去的话,土地卖不出去,以后房子也会建得少,可能会导致供求失衡致使楼价反弹的后果,最后还是老百姓 “埋单”。

  著名经济学家许小年(微博)就建议,要平抑房价就需要增加土地供应,应该“取消18亿亩红线,建立起真正的土地一级市场”。

  对此,孙立坚和姚玲珍都表示,目前还不是取消18亿亩耕地红线的时机。孙立坚认为,“用市场机制解决土地供应困难”是有道理的,但是目前房价高的大部分在一二线城市,“一二线城市可用土地就那么一块,是不动产,通过改善供给不太可行”。姚玲珍则认为,现在发展地产已经占用了很多农地,更重要的是现在“农业还未产业化”,要政府进行产业规划和引导,提高产量等以后再适当调整。

  “现在国家大力推行保障房建设,就是为了平衡以后的供需问题。”孙立坚对《国际金融报》记者表示:“保障房建设可以分流一批中低收入者,减少对商品房的需求。这样在未来出现双减的情况下(商品房供应减少、需求减少),也能达到供需平衡。”

  在姚玲珍等专家看来,楼市调控政策需要长期性连续性地实施下去,才能让楼价实质性地降下来。此外,政府对土地供应也要有个长期的规划,建好土地储备系统,以应对未来需求。对于地方政府财政拓宽财源问题,姚玲珍认为国家允许地方政府发金融债就是一个有力的扶持,“地方政府也可采用政府引导、社会参与的方式发展地方融资平台,以支持地方建设”。

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