中山51天最短楼市限价令遭质疑 真正用意何在?

　　11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　

　　【中国经营网综合报道】11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　 中山出台51天最短楼市限价令

　　据广州日报消息，中山出台“51天限价令”，超过5800元/平方米不网签不备案。业内人士称，限价令下，用“毛坯价”来拉低成交价已成为开发商的惯例。

　　最早由微博(http://weibo.com)曝光的中山限价令终于得到了证实。昨天，广东省中山市发布楼市限价令，新建商品住房售价不得超过5800元/平方米。但是这一明显为完成年度房价控制目标的限价令，仅有51天的有效期。已有广东四个城市“限价”经验的开发商早已胸有成竹，只要将“装修价”改成“毛坯价”，便可暗度陈仓。

　　中山市发布的这份限价令称，自发文之日起至2011年12月31日止，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算，下同)，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续;单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。

　　自此，中山成为继从化、增城、佛山、韶关、珠海之后广东第五个限价城市。而最特别的是，这是广东省第一个公开限价期限的限价令：从11月10日~12月31日，这份限价令的时效仅有短短的51天，所以，5800元/平方米的销售价格仅仅是“暂缓”网签和备案。言下之意，只要过了年关就无所谓。

　　这份限价令主要是为了完成年度任务。4月1日，中山住建局公布了今年房价调控目标，即“低于全市年度生产总值(GDP)增幅”。按去年全市11%的GDP水平测算，今年中山房价必须控制在5853元/平方米之内。但统计显示，上半年中山市新建商品住宅均价为6024元/平方米，同比增长17.4%;与2010年均价相比增长14.2%。

　　在这种情况下，达到年初制定的房价调控目标最立竿见影的办法就是限价，在最后的51天内，控制高价盘入市，或者说，高价盘不要在今年年底前成交就行。

　　值得注意的是，中山此次“限价令”与其他城市明显不同的是设置了截止日期，即至2011年12月31日止。出台该政策的原因中有一项明确是“为了确保实现中山市2011年度新建商品住房价格控制目标，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　 城区仅9在售楼盘达标

　　据南方都市报消息， 通过房地产网站筛选发现，中山所有在售楼盘中，价格区间在0-5800元/㎡的有72个，在5800元/㎡以上的有63个。不过中心城区在售的楼盘价格区间在5800元/㎡以上的有37个，而价格区间在0-5800元/㎡仅有9个楼盘。

　　据了解，近期中山房地产市场成交已经明显下降，日均网签量基本在100左右。城区某高端楼盘相关负责人甚至表示，上个月该楼盘只售出一套房子。不过值得注意的是，有开发商似乎已提前有所动作，11月9日有开发商开始抢着将已成交的大户型进行网签，当日网签133套，是近一周来的最高值。

　　据了解，广东省此前分别有增城、从化、韶关、珠海四个地方实施了限价令。不过，增城、从化和韶关限价令都是限涨幅，珠海11月1日颁布的限价令则是第一次限到具体的价格(不得超过11285元/㎡)，此次中山除了限制具体价格，还提出了限价52天的时间限制。

　　预计开发商又将玩弄“毛坯价”

　　“现在石岐区、沙溪镇区的二手住宅都超过了5800元/平方米，更何况是一手房!看来，又得玩销售价=不含装修价的"毛坯价"，但装修价就高了!”满堂红研究部高级经理周峰表示。

　　对于开发商将玩弄“毛坯价”代替“装修价”的做法，几乎成为业内人士的共识。实际上，限价令下，用毛坯价来拉低成交价已成为开发商的惯例，增城、佛山都曾有这样的情况。这样一来，房子还是那个房子，价格也还是那个价格，只是开发商将装修价剥离之后，不再包含在签约价和备案价格里面了而已。41234>>

　　11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　52天有效期被指“急功近利”

　　据每日经济新闻消息，其“保质期”仅52天的限价令引起了多方争议，有业内人士坦言，这明显是为了应付调控任务，是典型的“急功近利”。

　　事实上，最近1个月以来，同处广东省的佛山、珠海也曾出台过楼市新政，前者欲放松限购，但不到一天宣布暂缓，成为“短命政策”;后者推出看似严厉的“双限令”，但同样被质疑为“温柔炸弹”。

　　其实早在今年10月份，有关部门就已经 “坐不住了”。据了解，10月份，中山就已经开始暂缓发放建筑面积大于144平方米的大户型商品房的预售许可证。

　　合富辉煌提供的数据显示，6月份到9月份的4个月中，中山城区144平方米以上大户型商品房的成交均价分别已经高达8690元/平方米、7990元/平方米、8769元/平方米、7759元/平方米，均大幅超过5800元/平方米的限价标准。合富辉煌分析指出，中山控制大户型预售证的发放，其实是以中小户型的较低成交价来平衡整体成交均价。

　　但仅仅52天的限价能否取得预期成效?地产专家韩世同认为，其实中山的房价基数比较低，所以5800元/平方米的上限极有可能是中山市在经过一番“计算”之后得出的结论，目的主要是为了控制房价上涨幅度。

　　“哪有限价限52天的?”广州社科院研究员彭澎指出，中山此举太“急功近利”，显然只是为了应付“上边”交代下来的调控任务。

　　中珠限价比较

　　珠海“双限令”对于限价的描述为：“房地产开发企业在申请商品房预售定价时，超过当地房价控制目标(11285元/平方米)的不可获批预售许可证。”珠海市住建局副局长陈少翔表示，预售审核是按照一次申报的量来计算，目前可申报的最小量是一栋楼。

　　对此有人质疑，开发商可能同一个楼盘制定相差很大的价格，拉低整批房子的均价，但只卖高价部分，捂住低价部分。中山“限价令”显然严格很多，明确规定“单套商品住房合同销售价格”，只要超过5800元/平方米就不能网签和备案。这也就意味着任何一套均价超过5800元/平方米的房产，都将无法成交。

　　 问责大限将至地方突击控房价

　　52天的限价在韩世同看来是一种极其“荒唐”的做法，在这场地方政府房地产调控“大戏”中，却从不乏令人费解的“闹剧”。甚至有业内人士调侃说，这是一场“闹剧”接力赛。

　　10月11日晚间开始，一则诞生于佛山、仅维持了12个小时生命的房产调控新政引起了轩然大波，佛山放松限购的“苗头”虽然被扼杀在摇篮之中，但对于珠三角其他城市来说，却是“余波未了”。

　　本月初，“双限令”夜袭珠海，令市场和开发商措手不及，但这则看似“要命”的双限令却只将限购对象对准了主城区，且有媒体称可能会在实施中存有漏洞，从而被外界质疑“太温柔”。

　　彭澎表示，限购、限价会抑制成交量，从而影响地方政府的土地出让收入和GDP增幅，出于“保政绩”的考虑，很多地方政府其实是不愿意限购、限价的，但迫于中央的压力，所以只好被动地制定相应的政策。

　　“本来不属于硬性限购的地方，如果不主动限购的话，一是担心一旦硬性政策下来，会被‘限’得过于严格，二是担心如果完不成房价控制目标，会被问责，”韩世同认为，“但是主动限购的话，楼市受到影响，GDP也无从保障，从目前来看，地方政府还未把握好这种平衡”。

　　中山楼市限价的真正用意?

　　据华尔街日报消息，继珠海之后，中国又有一个城市宣布对房价设定临时上限，这是对中国住宅房地产业的又一个冷酷打击。近来，房地产业已经开始松动。4<<1234>>

　　11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　广东省中山市周四宣布对新建住宅销售价格设定上限。与珠海上周设定的价格上限一样，中山市的价格限制适用于新建楼盘，有效期直到年底。中山市是珠江三角洲地区的一个工业城市。

　　中山市住房和城乡建设局周四说，新建住宅销售价格不得超过每平方米人民币5，800元(约合914美元)。珠海临近赌城澳门，该市上周规定住宅销售价格不得超过每平方米人民币11，285元，生效日期可追溯至11月1日。

　　鉴于中国的房屋产权在政府房管部门正式登记的方式，中国城市有规定房屋销售价格的机会。因此，表面看，此举看起来设定了严厉的房价上限，尤其是考虑到中国的房屋市价常常要高得多。除北京、上海、广州和深圳等房价最高的城市以外，在那些有外国投资的城市，房屋价格也很高，比如中山和珠海。这两个城市都有140万居民，制造业的投资规模很大。

　　然而，分析人士认为，设定房价上限本身不太可能给市场带来明显的降温作用。对房价的限制是暂时的，且不适用于二手房，在目前房屋销售相对清淡之际，能够阻止的交易非常少。

　　相反，设定房价上限让人们清楚地意识到，中国当局有多关注价格过高的楼市。

　　此外，据巴克莱资本(Barclays Capital)驻香港经济学家黄益平说，重要的是整体情况。

　　他估计，自今年4月以来，有近50个中国城市已经实施了对房屋交易的限制。比如，在北京，这类措施严重限制了本市居民购房的套数，并限制非本市居民购房，除非他们能够提供居住证明，比如提供在当地的缴税证明。在中国各地，投资者说，银行对房地产放贷的要求提高了。

　　但跟限价措施一样，很多这些措施在执行的时候却没有纸面上说的那么严厉。

　　以重庆和上海征收房产年税的措施为例。某公司曾参与帮助中国政府在多个城市建立征税系统，该公司的人员说，这件事做起来非常复杂，不太可能很快实施。

　　地方政府以平均价格作为调控目标，在中国也不少见，但自从国务院今年1月份发令要求各市加强房地产市场监管、确保房地产市场健康发展以来，这类措施就被赋予了新的重要性。

　　珠海楼市受到的影响可能不是很大，但一位中介说，该市房价更低的偏远地区将来的项目更有可能受到关注。

　　这位中介说，在指定地区，我们所知的项目大多已经把房子卖出去了，或者是开盘日期比限价令的颁布更早，所以它们没有受到影响。

　　中山市天睿房地产顾问有限公司总经理凌慧周四在新浪微博上说，她相信中山市给出的限价明确反映了当地政府将2011年平均房价涨幅控制在11%以内的目标。珠海和中山市政府在各自的限价声明中，都把当地2011年房价涨幅控制目标作为限价理由之一。

　　本报未能联系到凌慧置评。她在微博中说，当地楼市在今年最后两个月可能会“冬眠”。她为这件事想象了一个大团圆式的结局，认为政府很快就会觉得差不多了，然后放宽政策：“楼市的冬天既然已到，春天也不可能远了吧?”

　　巴克莱的黄益平说，中国今年采取的一系列冷却措施是相当有效的。他在一份报告中指出，北京从未量化其价格目标。但他说，我们猜测政府希望看到房价平均下跌10%到20%。

　　房价拐点或在11月来临

　　据经济参考报消息，随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。最近一段时间，有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。

　　国务院总理温家宝上周末表示，中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他同时强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。

　　徐枫认为，此番表态表明中央政府对房地产调控的态度没有变，打消了一些开发商或地方政府放松调控的念头。

　　中国指数研究院认为，中央下调房价的决心是坚定的，房价不回归，政策不回归，房价不降，调控绝不松，预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向，房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。4<<1234>>

　　11月10日上午中山市政府发布“限价令”，即日起新建商品住宅交易限价5800元/㎡，超出则暂缓受理网签和登记备案手续。

　　事实上稍早些时候，珠海出台“双限令”已向市场传递了短期调控风向难以转变的信号。多数业内人士认为，虽然“双限令”相对较为宽松，但再次给予了此前市场稍露端倪的乐观政策预期以沉重打击。

　　在信贷政策方面，大部分城市“限贷”政策被严格执行，已经成为市场低迷的最主要因素之一。据中原地产上周对杭州、温州、武汉、宁波、福州和长沙等二、三线城市的调研显示，长沙四大国有银行的首套利率提高了5%～10%;杭州大部分银行首套房贷上浮10%，部分银行甚至达15%～25%，放款排期已到明年。武汉的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收紧信贷的可能，不过，这不算是新的政策，应是在已有的政策框架之下所做出的调整。”徐枫说。

　　在市场成交整体低迷、政策从紧基调不断强化的形势之下，购房者的价格预期也逐渐调整。央行此前发布的2011年第3季度调查显示，有75.6%的居民认为目前的房价“过高，难以接受”，比上季度提高了1.3个百分点，为2009年有调查以来的最高值。

　　业内预测，多方力量的胶着博弈将逐渐走出僵局。未来一段时间内，市场成交低迷状况难以有较大幅度改善，大范围价格下调迹象已越来越明显。

　　国家统计局上月发布的统计数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格比8月份仅上涨了0.003%，接近停涨。北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，连续第三个月处于环比停涨的状态。徐枫认为，房价上涨的趋势已经扭转，按照这样的走势，房价拐点很可能在11月来临。王海斌预测，年底前市场各方的观望情绪将逐渐消退，届时，打折促销项目会大幅增加，年底到明年一季度整体均价同比可能会有10%到20%的下调。（编辑：海绵）4<<1234