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房价拐点已现 开发商集体看空

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-12 11:56 来源: 中国经营报

  晏耀斌

  “中小房企如果转型早,或许能逃过这轮调控之劫。”如今投身煤矿开发的杜先生望着窗外一地黄叶有些庆幸地说。之前他曾是房地产开发商,开发过几个规模不大的楼盘。

  引发其感慨的,是宏观调控下楼市惨淡的现状。结合三季度和“金九银十”数据看,房地产企业一方面库存量逐渐加大,另一方面资金链条渐趋紧张。“中央关于调控不放松的表态,说明了房企艰难的日子还将继续,房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林11月2日对《中国经营报》记者表示。

  四大龙头企业库存激增

  数据显示,2011年的“金九银十”北京楼市合计签约量仅2.7万套,较去年同期逾5万套的签约量下降了46%,同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万~13万套。

  被认为是北京楼市重灾区的通州,不仅创下了存量房的纪录,而且价格普遍下降两成。据中原地产统计,通州在售住宅楼盘45个,库存量达1.6万多套,占到全市的12%左右,月均销售量在300~500套,成交均价15000~16000元/平方米。

  和北京一样,其他城市的楼市在“金九银十”同样风光不再。搜房网数据监控中心的数据显示,全国47个大中城市中,有41个城市住宅成交量低于去年同期,广深沪等9城市同比下跌5成以上。

  而从上市房企三季度数据中存货指标来看,在存货量方面,144家房企截至9月31日的存货量已经达到1.22万亿元,较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中“万保金招”(万科、保利、金地、招商)四大龙头的合计库存为4523亿元,同比增长47%,环比增长8%,远远快于行业整体水平。

  开发商遭资金逼宫

  除了量价萧条外,开发企业更大的压力来自于资金紧张。“开发商降价的根本原因就是资金链是否紧张,没有资金就不能不降价。”联达四方董事长杨少锋表示。

  以绿城为例,关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张。2011年中报显示,绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%,较2010年12月31日上升31个百分点,居内地上市房企之首。

  沪深两市132家房地产上市公司,2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元,营业利润437.84亿元,净利润300.09亿元,同比分别增长13.7%,13.37%和14.92%,比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点。

  受销售持续低迷影响,衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看,29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元,而在去年同期则为30.8亿元,其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。

  阳光100常务副总裁范小冲表示,在量价齐跌之下,开发企业还面临土地款、材料款、工人工资等资金的困扰,可以说100%的开发商都面临资金紧张。三季度数据显示:房企预收账款增加606亿元,环比下降33%,显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时,本年度在信贷紧缩和行业调控背景下,地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元,同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元,同比上升27%。

  地方政府“突围”

  地方政府同样苦不堪言。

  进入10月份,北京住宅土地市场寒冬早至。据亚豪机构统计数据显示,10月北京共成交土地21宗,其中工业用地与商业用地占据了绝对主导,分别成交15宗与5宗。虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加,但是住宅用地的成交却一落千丈,当月仅有一宗成交,且为限价房用地。

  亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛,到10月份更是降至冰点。“主要原因在于开发企业已经没有能力和精力拿地了。”

  中国房地产学会副会长陈国强分析说,自调控以来,大多数房企因观望时间较长,造成年度销售困难,以至于资金链出现不同程度的问题,加上融资难解,因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地。

  数据显示,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。

  热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交,其中,广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津,武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

  住宅类用地溢价率也降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示,全国主要城市地价总体水平小幅上涨,同比、环比增幅全面回落。第三季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米,同比增长8.4%,环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米,同比增长10.5%,较上一季度下降0.3个百分点;环比增长1.7%,较上一季度下降0.5个百分点。

  除了开发商降价自救外,土地出让部门也开始想办法。北京国土局负责人表示,北京市拟根据当前市况下调土地竞买保证金,其中住宅地降至20%,商用地控制在10%~15%,同时,也会放宽付款进度,若市场反应过度冷清,更会考虑降价出让。

  降价窗口打开

  所有的目标都指向房价。温家宝总理近日表示,政府的目标是要使房价回归到合理的水平。“房价下调是肯定的,而且这个趋势还将持续很长时间。”范小冲认为。

  11月1日,中国指数研究院发布数据显示,10月百城住宅均价连续第二个月环比下降,十大城市均价降至今年3月以来最低。

  据统计,10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米,与9月相比下降0.23%,其中40个城市价格环比上涨,2个城市价格与9月持平,58个城市环比下跌。与上月相比,10月价格环比下跌的城市比9月增加14个,是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月,环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个,比上月增加1个。

  中国指数研究院副院长黄瑜表示,指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价,并非楼盘的实际成交价。

  “限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下,龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销,以价换量缓解资金压力和提升销售业绩,部分楼盘价格较上月降幅超过20%。”黄瑜告诉记者。

  万科集团相关负责人在接受记者采访时表示:“成交量难以明显改善,新房供应又在不断增加,买方市场的特征也会更加明显。”

  任启鑫分析指出,“金九银十”已经过去,楼市也将真正进入冬季。“在没有明显回调政策的出台下,楼市成交还将持续低迷,整体成交价格也将会继续下滑,价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”

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