房价拐点已现 开发商集体看空

　　晏耀斌

　　“中小房企如果转型早，或许能逃过这轮调控之劫。”如今投身煤矿开发的杜先生望着窗外一地黄叶有些庆幸地说。之前他曾是房地产开发商，开发过几个规模不大的楼盘。

　　引发其感慨的，是宏观调控下楼市惨淡的现状。结合三季度和“金九银十”数据看，房地产企业一方面库存量逐渐加大，另一方面资金链条渐趋紧张。“中央关于调控不放松的表态，说明了房企艰难的日子还将继续，房价下降拐点已经形成。”住建部政策研究中心副主任王钰林11月2日对《中国经营报》记者表示。

　　四大龙头企业库存激增

　　数据显示，2011年的“金九银十”北京楼市合计签约量仅2.7万套，较去年同期逾5万套的签约量下降了46%，同时年底的库存量有可能在销售持续萎靡的情况下突破12万~13万套。

　　被认为是北京楼市重灾区的通州，不仅创下了存量房的纪录，而且价格普遍下降两成。据中原地产统计，通州在售住宅楼盘45个，库存量达1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套，成交均价15000~16000元/平方米。

　　和北京一样，其他城市的楼市在“金九银十”同样风光不再。搜房网数据监控中心的数据显示，全国47个大中城市中，有41个城市住宅成交量低于去年同期，广深沪等9城市同比下跌5成以上。

　　而从上市房企三季度数据中存货指标来看，在存货量方面，144家房企截至9月31日的存货量已经达到1.22万亿元，较去年同期的0.86万亿元上涨了41.86%。其中“万保金招”（万科、保利、金地、招商）四大龙头的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，远远快于行业整体水平。

　　开发商遭资金逼宫

　　除了量价萧条外，开发企业更大的压力来自于资金紧张。“开发商降价的根本原因就是资金链是否紧张，没有资金就不能不降价。”联达四方董事长杨少锋表示。

　　以绿城为例，关于破产的传闻持续发酵就源于其资金链紧张。2011年中报显示，绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首。

　　沪深两市132家房地产上市公司，2011年前三季度实现营业收入2321.02亿元，营业利润437.84亿元，净利润300.09亿元，同比分别增长13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分别下降10.36个、5.45个和0.8个百分点。

　　受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。

　　阳光100常务副总裁范小冲表示，在量价齐跌之下，开发企业还面临土地款、材料款、工人工资等资金的困扰，可以说100%的开发商都面临资金紧张。三季度数据显示：房企预收账款增加606亿元，环比下降33%，显示出第三季度销售业绩不佳的状况。同时，本年度在信贷紧缩和行业调控背景下，地产行业的融资也很困难。前三季度房企融资现金净流入仅为634亿元，同比大幅下降41%。而财务费用则达到47亿元，同比上升27%。

　　地方政府“突围”

　　地方政府同样苦不堪言。

　　进入10月份，北京住宅土地市场寒冬早至。据亚豪机构统计数据显示，10月北京共成交土地21宗，其中工业用地与商业用地占据了绝对主导，分别成交15宗与5宗。虽然10月份总的成交宗数环比上月有所增加，但是住宅用地的成交却一落千丈，当月仅有一宗成交，且为限价房用地。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年以来北京市住宅土地市场一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰点。“主要原因在于开发企业已经没有能力和精力拿地了。”

　　中国房地产学会副会长陈国强分析说，自调控以来，大多数房企因观望时间较长，造成年度销售困难，以至于资金链出现不同程度的问题，加上融资难解，因此多数资金紧张的房企不会在这个时点将大量资金用于购置土地。

　　数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　热点城市中，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等则整月无宅地现身。广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交，其中，广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

　　住宅类用地溢价率也降至年内最低水平。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。

　　除了开发商降价自救外，土地出让部门也开始想办法。北京国土局负责人表示，北京市拟根据当前市况下调土地竞买保证金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%~15%，同时，也会放宽付款进度，若市场反应过度冷清，更会考虑降价出让。

　　降价窗口打开

　　所有的目标都指向房价。温家宝总理近日表示，政府的目标是要使房价回归到合理的水平。“房价下调是肯定的，而且这个趋势还将持续很长时间。”范小冲认为。

　　11月1日，中国指数研究院发布数据显示，10月百城住宅均价连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。

　　据统计，10月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月，环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个，比上月增加1个。

　　中国指数研究院副院长黄瑜表示，指数研究院公布的百城价格指数指的是楼盘的对外报价，并非楼盘的实际成交价。

　　“限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。”黄瑜告诉记者。

　　万科集团相关负责人在接受记者采访时表示：“成交量难以明显改善，新房供应又在不断增加，买方市场的特征也会更加明显。”

　　任启鑫分析指出，“金九银十”已经过去，楼市也将真正进入冬季。“在没有明显回调政策的出台下，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。”