楼市缺口增大再陷低谷 以价换量大潮将袭

　　■本报记者石俊

　　如今的楼市，正如隆冬的迫近，越发寒冷。在银根紧缩、房价下行、销售低迷的背景下，开发商“以价换量”的迹象也更加明显。与此同时，针对目前因为楼市低迷而可能放松调控的传闻，从中央到地方等各个层面也表态，将继续坚决贯彻执行楼市调控政策，而包括国土部、住建部在内等部委，也开始力解楼市长期以来存在的诸如开发商囤地、住房信息无法共享等问题。

　　业内人士分析认为，房地产调控政策不会也不能退出，随着房地产调控效果进一步显现，年底市场压力将会更加凸显，更多开发商或将顺应降价趋势。

　　楼市再陷低谷

　　中国指数研究院近日发布的报告显示，继9月、10月楼市成交量连续下滑之后，上周(11月7日至13日)被监测的35个城市中，29个城市楼市成交量出现同比下降，包括北京、天津、成都等9个城市的成交量，降幅则均在50%以上。

　　不仅如此，北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息。以北京为例，据北京市房地产协会近日发布的数据，10月份北京新建普通住房成交均价为14083元/平方米，比去年全年水平低5.1%。全市新建商品住宅、二手房成交均价分别是20670元/平方米、17100元/平方米，环比分别下降8.5%和2.5%，“降价换量”格局已形成。另一个值得注意的是，按照北京中原地产市场研究部总监张大伟的计算，按照10月份成交量5498套计算，消耗目前库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。

　　专家表示，进入10月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。

　　调控政策难放松

　　经历了“金九银十”的冷清后，开发商“以价换量”的心态越发明显，以至于因为下调房价出现“房闹”的现象，但尽管如此，相较2008年的楼市调控，此轮楼市调控仍没有放松的迹象。

　　国务院总理温家宝日前在圣彼得堡出席上海合作组织成员国总理会议时表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这也是继10月底国务院常务会议后，中央层面又一次强调继续严格执行政策，巩固调控成果。

　　与此同时，包括京、沪、穗等一些城市，对于因当前楼市低迷而可能放松调控的传闻，也纷纷表态回应，将继续坚决贯彻楼市调控政策。北京市住建委相关负责人近日表示，当前是房地产调控效果显现的关键时期，下一步，北京市还要继续坚决贯彻落实中央部署，全面巩固和扩大调控成果，同时加快建立健全符合北京实际的基本住房制度。为了让限购政策发挥实效，还将联合各部门开发购房资格核验系统，加强对居民家庭购房资格的审查，实现了从认购、签约到权属登记全过程，新房、存量房全覆盖的限购监管。

　　更加值得注意的是，部委层面的调控手段也在逐渐加码，力解楼市的顽疾。据媒体报道，国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范，更具有可操作性。目前，国土部已经征求了地方意见，正在进一步完善。这意味着，开发商通过坐得土地升值的囤地顽症，将会得到根治。据国土部的统计，2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。

　　“以价换量”大潮或起

　　对于当前的楼市，业内人士普遍认为，目前现有的调控政策不会取消，由此带来的楼市成交低迷将进一步扩散，整体楼市的成交均价也将产生更大幅度的松动。

　　亚豪机构指出，时至年底大部分开发企业资金链已经处于最紧张时点。整体经济环境的恶化导致融资渠道更加不畅，借贷无门的房企只能通过销售回款来缓解现金流的压力，而在已经进入到买方市场环境中的房地产市场，售价成为吸引消费者的第一大要素。因此会有更多的开发项目加入到降价大军当中，以期能够回笼资金。

　　中房信分析师薛建雄认为，由于部分开发商扩张步伐太大和本轮调控周期较长，导致这些开发商资金缺口加大。目前国内前30强开发商的年销售额都在百亿、千亿级。所以，目前降价就成了部分开发商的不二选择。

　　“受严厉调控政策的影响，接下来数月开发商的投资热情将会继续降温，尤其是购地规模较去年明显下滑。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭还表示，四季度开发企业融资环境依然严峻，除非开发企业能够通过促销大规模回笼资金，否则增幅有再度下滑的趋势。预计未来加入促销的楼盘将进一步增多，促销力度也将进一步加大。