上海四大地王开盘遇割喉价 直降7000仍销售平平

　　田新杰

　　昔日地王今安在？

　　“我公司代理嘉定南翔的顶级楼盘，近期大幅降价，原价2.6万元/平方米，直降7000元/平方米，现价1.8、1.9万元/平方米，机会难得。”这是最近上海楼市最具知名度的骚扰短信之一。

　　业内人士都知道，这个大降价的顶级楼盘就是江苏新城地产旗下的新城公馆(微博)——其所在地块，正是2009年房地产高峰时的当地地王。

　　地王如此大幅降价，或许是中国楼市有史以来的第一次。而本报记者最新获悉，新城公馆大降后的效果并不理想，销售表现平平。

　　“楼板价成本过高，当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言，这个价格依然不具有绝对吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言，这就是地王的悲剧。

　　新城公馆的尴尬，正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现，2009年全国诞生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危机集中爆发之地。

　　新城地产之外，上海证大(0755.HK)、中建地产、华侨城(000069.SZ)……多家响当当的地产大鳄，都正在经历手中地王的痛苦折磨。

　　一直以来，开发商敢于竞购地王以及地王赖以生存的关键市场“逻辑”在于囤地升值：拿下地王后，在当时市场价格下或许难以操作，但只要捂上一段时间，以时间换价格空间，地王依然有不菲回报。

　　而今，当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架，而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底，地王们如何割掉套在脖子上的绳索？

　　各有困境

　　2009年、2010年诞生的地王，无论单价、总价还是地王总数，都创下了中国楼市之最。但如今，曾经豪气吞下地王的开发商发现，地王已成烫手山芋。

　　记者注意到，上海证大外滩地王、华侨城苏河湾地王、中建新江湾城地王、新城地产南翔地王，这四幅上海当前最具代表性的地王，大致分别处于规划审批未开工前期、开工节点、开盘预售初期和强销期四大房地产项目的标志性进展节点。

　　四大地王在各自节点所面临的难题，正是当前地王困境的全面表现。

　　上海证大外滩地王于2010年2月1日由上海证大置业以92.2亿元竞得，巨额的土地款曾让上海证大集团董事长戴志康(微博)颇费心机。

　　处于开工节点阶段的华侨城苏河湾地王，眼下遇到的事情也很棘手。

　　华侨城于2010年初地价高峰期抢得该地王，70.2亿元的总价，相当于成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，成为新的全国单价地王。

　　不过据本报记者从消息人士处获悉，该地王后续开发也让华侨城伤透脑筋。由于处在传统的居民聚集区，除了地块周边地区建设有较高规划要求外，还涉及地铁建设、苏州河沿线保护等诸多上海地产开发中的“老大难”问题。

　　根据相关规定，苏河湾地王理论上还处于规划审批阶段，但来自地王周边居民反映的情况是，在没有施工许可证的情况下，该地王目前已经部分开工。

　　相对而言，位于新江湾城的中建地王在建设基础条件方面，较前两块地王有着天然优势：本身是熟地、又位于新区。政府的要求之一就是加快工程进度。而就是这一条，目前看来，中建地王其实早有违约之嫌。

　　2009年底，中建地产以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元每平方米，溢价率为117%，是当时的全国住宅单价地王。

　　本报记者近日在该地王现场看到，该地块位于新江湾城绝对核心位置，处于华润项目、仁恒项目、汉斯项目中间。而周边这几个项目，均已经部分建成销售，个别楼盘已实现部分交房入住。

　　据当年地块出让的相关文件要求，“签约之日起一年内达到预售标准”，但上海官方的“网上房地产”信息则显示，这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证，从拿地到预售实际上已接近两年。

　　至于新城地产南翔地王项目，则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。

　　上海资深房地产业内人士柴一峰直言，“过高的土地成本，整体市场上房价存在巨大的下调压力，地王的痛苦就在于此了。”

　　柴表示，这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等，既是眼下各自所处阶段的难题，也是每块地王在整个开发周期中都要面对。

　　地价持续缩水

　　地王树大招风，也确实令不少开发商赚足了眼球和银子。不过土地的游戏规则在改变，拿下地王后囤地以时间换价格空间的策略，在房价、地价市场拐点的双重夹击中，开始失效。

　　单价大降7000元/平方米的南翔地王项目依然销售乏力，集中暴露了眼下地王市场消化能力的迅速萎缩。

　　过高土地成本成为众地王的“死穴”。记者注意到，新城地产2009年底竞得该地王时的楼板价高达13200元，溢价率302%，甚至超过当时所在区域在售房源的市场均价。

　　柴一峰分析，过高的土地成本迫使地王项目只能往高端方向运作，寻求更大的价格和利润空间，这种模式，在不限购的上行楼市中曾屡试不爽。

　　而眼下，在楼市整体调控影响下，定价过高成为地王项目的最大败笔。

　　外界曾一度猜测新城公馆定价超过3万元/平方米，但由于市场低迷，开发商虽然下调定价，却依然销售乏力。近日新城公馆联手一二手经纪公司高调降价、全力推盘，压力可想而知。

　　“大幅降价房源基本上已在其成本线，但依然没能快速出货。而不到最后一步，地王持有者还不会考虑亏本销售。”一位正在全力推销新城公馆的中介人士向记者直言。

　　面临类似难题的还有中建的新江湾城地王项目。据“网上房地产”最新披露，刚刚开盘的中建项目，最高售价接近16万元/平方米，本期推出的大量房源均价在10万元/平方米以上。

　　16万元的单价，实际上是目前新江湾城其他在售项目最高价格的近两倍，甚至已超过上海大部分包括黄浦江、新天地、佘山的一线豪宅，接近“第一豪宅”汤臣一品的价格水平。

　　对于这样的价格，业内普遍持怀疑的态度。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟表示，考虑到目前政策大环境，对于高端物业的成交速度造成巨大制约影响，该项目一直处在长期蓄水期阶段，即使现已取得预售许可证，但等到真正开盘，还需再等一个月甚至更久。

　　更让地王“地主们”揪心的是，庞大土地款支付后的这段时间，不但没有等来土地价格的上升，而是地价持续下行，地王价值缩水严重。

　　就在11月10日、12日，上海原计划出让5幅地块，其中“嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块”就在新城南翔地王附近，因无人提出竞买申请，出让方为避免流标无奈终止出让。

　　“土地市场的冬天已经来了。”付伟说。据统计，仅在11月这几天里，上海就有3幅地块终止挂牌。

　　闲置烂尾危机

　　中房信(微博)分析师杨晶晶指出，房地产市场不利因素的增加使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期，尤其是今年业绩指标未有保证的房企，有必要做好打硬仗的准备。

　　囤地升值“金身”被破，众地王的危机或许就在眼前。不仅仅是地王，根源于开发商手上庞大的土地储备，新一轮的土地闲置、项目烂尾危机，正在悄然酝酿。

　　上海之外，北京等多个城市，同样各类地王众多。而这些城市眼下的地市、楼市，均不约而同出现房价、地价双双下行的走势，地王命运与上海地王极为雷同。

　　而中短期内，看不到新地王诞生取代老地王的可能。

　　记者注意到，政府有关部门也正提升对新一轮土地危机的警觉并着手提早预防。

　　近日有消息披露，国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改，已征求地方政府的意见，正在进一步完善。

　　完善的方向包括“使之更加规范，更具可操作性，在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定。”

　　国土部统计显示，2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩，处置近10万亩。处置清理现有闲置用地的同时，防范大量新的闲置土地出现，尤其是地王地块闲置或地王项目搁置烂尾，显得更为迫切。