倒闭潮来临 中介淡市图存

　　荆宝洁

　　整个中介行业都在“战栗”。随着市场的深幅调整，二手房交易量大幅下降。随之而来的是房地产经纪公司的全国性倒闭潮。

　　据“链家地产”市场研究部统计，今年以来，北京二手房中介共关闭门店约1000家左右，为近几年关店最多，其中约73%为中小经纪机构。这一幕正蔓延到全国许多城市。

　　为谋生存，许多中介主动寻求改变。21世纪不动产和我爱我家都在拓展一手房业务和商业地产业务。但链家董事长左晖说，链家的主要精力还将会聚焦在二手房经纪业务。

　　关店潮中的逆流

　　2008年，中介集体倒闭的一幕再度出现，且不只是在个别城市出现，投资性较强的城市中介普遍受到影响。例如杭州和深圳等城市。根据深圳市房地产协会的初步统计，今年初，深圳的房地产中介店铺有8000多家，目前锐减到2200家左右。

　　有人收缩，有人扩张。经历过几度行业波动的左晖，认为开店、关店都是正常现象，旺市也有关闭门店的现象。

　　但两轮关店潮中，行业也在发生变化。据左晖观察，中介自身度过市场低谷的能力在增强，可能原来亏一两百万，就已经无法坚持，但现在大家的眼光看得更长远。

　　行业的集中度在逐渐提高。数据显示，二手房成交中，北京前7家经纪公司市场份额达到50%以上。北京原来每100家店面有10家店面是链家的，现在有13家店面是链家的。这并非链家增加了门店数量，而是因为其他中介的关闭。但市场在变差，链家的业绩有可能会比去年下滑15%左右。

　　北京市场以外，链家开始异地扩张之路。前9年，链家只进入了2个异地城市，天津、大连。今年仅仅5个月就进入了3个城市，南京、青岛和成都。“也许我们给大家一种错觉，感觉今年扩张力度很猛，其实是因为之前走得太慢了。”左晖说。链家的异地扩张目标是到2015年进入15个城市。此时扩张可以轻易买到店面的租约，但左晖并不过分注重规模。“店面可以花钱买到，但更重要的是如何适应当地市场。”左晖说。为了不引起当地同行的敌意，链家承诺不接受跳单。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉本报记者，今年年初我爱我家还增加了40家门店左右。21世纪中国不动产首席分析师也透露，该公司也在调整门面店，关闭一些效率较低的门面店，在次新房比较活跃的区域开设新店。

　　淡市生存哲学

　　限购叠加限贷对购房者影响极大，特别是二手房贷款的额度比较低，成交量下调幅度相比商品房更大。许多中介走向了业务多元化之路。

　　胡景晖告诉记者，我爱我家比之前更注重租赁业务，并增大了一手房的分销业务和商业地产、旅游地产的代售业务，以及理财产品的销售。“二手房市场的调整催化了中介的业务转型，这也是未来必然的方向。”胡景晖说。

　　二手房中介增设一手房业务，是当下许多大型经纪公司的选择。据常智介绍，在成熟市场如香港，新楼盘通过中介机构渠道来销售新房早已是约定俗成的行业分工模式，各自职责和佣

　　金分配上都有明晰的界定。上海从2002年以来，外资开发商如仁恒、凯德等也已开始和中介公司合作进行楼盘的销售和佣金分成。今年楼市调控以来，开发商“坐等客户上门”的日子已不再，纷纷将橄榄枝伸向中介机构，特别是大的品牌中介机构。

　　根据21世纪不动产提供的信息显示，该机构今年以来主要合作的开发商包括金地、龙湖、星城和华润等大型开发商，上海区域近3月销售新房总金额达到25亿元，目前新房代理业务占到总收入的50%左右。经纪行业中新房业务收入占比的上升，也反映了中介公司主动将业务调整到佣金较高的新房代理板块。

　　另据常智透露，在深圳，21世纪不动产也开始尝试探索进入商业地产领域。起因是，在住宅限购的大背景下，深圳区域的商业地产二手交易活跃度大增，散售写字楼项目成交活跃。21世纪不动产深圳公司商业地产业务，营业收入占比也从15%上升至30%，同期同行业公司的商业地产营收占比通常为10%-20%。

　　但左晖担心，进入一手住宅或者商业地产只是短期行为。在他看来，“淡市”更可为。市场不好的时候，可以有更多的时间对经纪人进行培训，提升管理。成立10年的链家比以往任何一个时期都注重内部管理和企业文化的建设。链家发起了主题为“十万小时”义工活动。链家有一万余名员工，每个员工为社区做十小时的义工。“做这样的活动不是出于功利的目的，但也不否认可以提升品牌形象。最重要的是让经纪人团队更有凝聚力，更懂得回报社会。”左晖认为，房地产经纪人此前的社会形象不佳，当他们感受到自己也可以有更多的力量帮助别人的时候，会更有成就感和对公司的归属感，降低人员流失率。