大虹桥首批10地块总成交逾200亿

　　万科以14．8亿元夺得核心区一期03号商办地南块

　　日前，大虹桥商务区核心区一期的两幅商办用地招标结果还是姗姗来迟，较原定的开标日期“拖延”数月之后，最终，万科14．8亿元摘得33号公告中的虹桥商务区核心区一期03号地块南块；89号公告所推的03号地块北块则被汕头市联美投资（集团）有限公司和上海金臣房地产发展有限公司的联合体拿下，成交总价23．8亿元。

　　至此，虹桥商务区核心区一期首批推出的10幅商业用地已经全部完成出让，成交总金额合计达到201．85亿元。

　　万科近15亿夺得大虹桥地块

　　虹桥商务区核心区一期03号地块南块和地块北块分别在今年第33号公告和第89号公告中推出，土地用途均为其他商服用地，前者东至申虹路，南至苏虹路，西至申长路，北至锡虹路，出让面积32176．6平方米，容积率4．2－4．6，预申请时起始价为13．9182亿元；后者东至申贵路、南至锡虹路、西至申长路、北至扬虹路，出让面积51294．7平方米，容积率4．0－5．6，起始价23．6692亿元。

　　商报记者注意到，这两幅大虹桥核心区地块都为公开招标出让，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人，其中，03号地块南块的总分为150分，投标金额只有20分，占总分的一成多一点；03号地块北块总分为120分，投标金额占其中的两成左右。

　　按照原定的进度安排，03号地块南块和03号地块北块的开标活动分别定于今年5月18日和8月23日举行，另据公告内容显示，招投标活动结束后10个工作日内，上述地块招标出让交易结果将在市土地交易市场、各区县土地交易受理窗口和ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｓｈｇｔｊ．ｇｏｖ．ｃｎ／网站发布。

　　然而，没有流标，没有成交，也没有终止出让，这两幅地块的招标出让结果却是陷入长期的“难产”，两幅地块始终处于“开标／定标会”状态，这在上海土地交易市场是极为少见的，同样是在8月招投标出让的地块，虹桥商务区核心区一期05号地块和07－1地块都在开标当日公布结果。

　　直到11月15日，在虹桥商务区核心区一期03号地块南块的开标日期过了6个月左右的时间之后，33号公告交易结果公示终于发布，万科企业股份有限公司以14．8亿元的总价成为03号地块南块的最终主人；而03号地块北块在开标日期过了两个多月时间之后也同样在前日发布交易结果公示，最终被汕头市联美投资（集团）有限公司和上海金臣房地产发展有限公司的联合体拿下，成交总价为23．8亿元。

　　10幅地块成交总额逾200亿

　　事实上，万科介入大虹桥地块的消息坊间早有传闻。在10月中旬，沪上就有媒体报道称，虹桥商务区核心区一期03号地块南块在出让过程中带有招商性质，早有意向开发商和出让方洽谈，而万科却在03号地块南块开标时突然杀出，其评标方案更胜一筹，以至于三方长期协调，因此，这一地块的结果迟迟未能出炉。如今，03号地块南块发布交易结果公示，显而易见，万科还是成为最终赢家，夺得了03号地块南块，一举进入大虹桥“战局”。

　　而另一幅地块03号地块北块在预申请阶段时，预申请人数为零，在商报记者看来，这幅地块在两个多月的时间内未能及时发布结果，也不排除是投标人数少、招投标方案“谈不拢”的可能性。

　　根据规划，虹桥商务区核心区一期规划总用地1．4平方公里，东侧紧邻枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路，区域内包括商业用地、商办综合用地、商业娱乐用地、绿地、道路等用地，规划总开发规模约170万平方米，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。从去年开始，虹桥商务区核心区一期陆陆续续推出了首批地块。而随着03号地块南块和03号地块北块这两幅地块的尘埃落定，虹桥商务区核心区一期首批推出的10幅商业用地已经全部出让，土地成交总额逾200亿元。

　　开发商争相进军大虹桥区域

　　事实上，大虹桥规划直接启动了西上海商圈发展。据上海中原研究咨询部数据显示，虹桥商务区写字楼的租金在4月触底后强势反弹，月均涨幅1．7％，目前租金已经达到6．39元／平方米／天，同时，空置率在租金走高的同时却在不断下降，从年初的10％一路缩减至目前的9．49％，是全市唯一的空置率逐月缩减的商务区。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，大虹桥的规划所注入的投资潜力足以支撑起租金持续的上涨，而且从市场的反应来看，尽管租金每月增长近2％，但企业仍然愿意进驻。

　　可以看出，在大虹桥概念的影响下，供不应求的关系决定了租金和售价的上涨，但需方仍保持对虹桥商务区未来的看涨预期。尽管大虹桥概念的兑现还需要长时间的建设，不过有轨道交通与周边住区的支持，虹桥商务区的未来租金走势预计依然会保持稳定的增长，而买卖方面，租金的上涨预期会提高投资收益的预期，带动售价的上涨。

　　与此同时，商报记者也注意到，此前，虹桥核心商务区经过多轮土地出让后，已经大牌云集，先后有瑞安集团、地产集团、丽宝建设、北京万通、重庆龙湖等知名地产开发商聚集于此，如今，万科、联美集团也借03号地块南块和北块进军大虹桥商务区，粗略估算，虹桥商务区核心区一期已经出让的10幅商业用地的总建筑面积将达到200万平方米左右，将来在如此多的商业项目扎堆情况下，众多开发商恐将在大虹桥展开一场“惨烈”的混战。

　　仔细分析之后，商报记者发现，虽然众多房地产企业争相进驻大虹桥区域，但其中除了瑞安集团拥有上海新天地的成功开发经验以外，其余亚洲级的成熟的商业地产开发商可谓凤毛麟角，且缺乏零售商业成功经营案例，而这也使得记者产生担忧，大虹桥区域内的商业地产项目开发水平会否因此而无法到达顶尖。但同时，记者也注意到，大虹桥内的开发商当前以国内企业为主，也可能会走出一种新的中国式道路。

　　◇新闻链接：大虹桥地块出让明细

　　2010年9月底 瑞安房地产以及由上海现代建筑设计（集团）有限公司、上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产（集团）有限公司组成的联合体率先竞得了虹桥商务区核心区一期推出的首两幅地块06和08地块，成交总价合计达到64．05亿元。目前，瑞安集团的虹桥天地项目和上海地产集团、现代建筑设计等在8号地块上联合打造的虹桥绿谷项目都已经奠基。其中，虹桥天地是虹桥商务区唯一与交通枢纽直接连接的项目，预期最快于2013年竣工，地上地下总建筑面积约38万平方米，将包括企业中心（引入陈列室设计概念，是突破传统的新一代办公室）、生活中心（新天地、购物商场和酒店，总建筑面积超过17万平方米，将延续上海新天地理念，被打造为西上海与长三角都市圈的中央购物公园）、文化演艺中心星舟（Ｓｔａｒｓｈｉｐ）等；而虹桥绿谷项目的规划总建筑面积逾50万平方米，将建成集高品质总部办公楼、商业、休闲、娱乐、会展物业、豪华星级酒店等于一体的现代城市综合体，是商务区核心区开发规模最大的地块

　　2011年3月18日 台资开发商丽宝建设联合体以14．41亿元竞得虹桥商务区核心区一期01号地块，这幅商办用地建设内容涵盖了办公楼、会展、文化娱乐、商业等多个项目。

　　2011年3月31日 北京万通联合体以15．5亿元摘得虹桥商务区核心区一期04号商服地块，据悉，北京万通此前并未进入上海，这次的虹桥商服地块将成为冯仑及北京万通进军上海的首个项目。

　　2011年4月27日 虹桥商务区核心区一期09号地块被上海三湘联合体以5．25亿元的总价摘得。

　　2011年8月3日 73号公告中的虹桥商务区核心区一期05号地块被龙湖地产（00960．ＨＫ）摘得，成交价即起始价，为30．5422亿元，这幅地块也成为今年以来上海土地市场上的商办用地总价地王。

　　2011年8月5日 冠捷投资通过招投标拿下了不足1万平方米的虹桥商务区核心区一期07－1商办用地，成交价2．8285亿元。

　　2011年8月30日 虹桥商务区核心区一期02号地块被红星美凯龙家居集团股份有限公司、深圳市盛世万象投资管理有限公司及沈阳首源投资管理有限公司组成的联合体拿下，成交总价30．6666亿元，一举超越龙湖以30．5422亿元摘得的虹桥商务区核心区一期05号地块，成为今年上海新的商办用地总价地王。

　　2011年11月15日 万科14．8亿元夺得33号公告中的虹桥商务区核心区一期03号地块南块；汕头市联美投资（集团）有限公司和上海金臣房地产发展有限公司组成的联合体以23．8亿元拿到了89号公告中的03号地块北块。