楼市调控坚挺博弈加剧 高房价或生发雪崩景观

　　■见习记者 李洁琼

　　在供给膨胀、需求萎缩日益严重的形势下，11月的楼市与天气一样迅速入冬。北京房地产交易管理网数据显示，北京楼市成交量连降3周，库存在上周突破12万大关。

　　“今年库存增长明显加快，万套增长速度从16.2%上涨到34.6%。这表明在去化率偏低的情况下，楼市正在逐渐形成堆积效应，这会进一步加深房价下行。”业内专家表示，对于房企来说，越往后，销售压力越大，融资越困难，来自阵营内部的竞争也更加激烈。

　　截至10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。而去年同期则不足一半。

　　今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心数据显示，截至今年10月中旬，房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。前三季度，总交易金额已达256.65亿，而去年同期的企业股权变动只有61宗，125亿。分别上涨了42.6%和105%，远超过了去年全年的84宗165.25亿的规模。股权交易量的放大表明随着调控的深化企业并购量在加大，预示着开发商的集中度将逐渐增加。

　　独立财经观察员侯宁表示，房地产洗牌其实早已开始，只不过现在是由以前的隐性变成了显性。财务数据显示，一些大型上市房企的负债率已达到了百分之七八十。

　　财经评论家叶檀也公开表示，自去年以来延续的房地产并购热潮，将在未来半年内达到高峰，叶檀预计，经过这轮的房企并购，房企数量将由目前的万家锐减到1000家左右，成活率仅为10%。

　　调控坚挺博弈加剧

　　国务院总理温家宝日前在俄罗斯圣彼得堡出席会议时仍在关注国内房地产调控政策，温总理说，“房地产调控，说起来我们已经进行两年了，一些重大的措施都已经出台，特别是我们今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求。”他表示，目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始出现松动。

　　“总理此番表态再度表明，房地产调控短期不会出现松动。在此背景下，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。而随着开发商降价潮的蔓延，楼市已动了真格，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。”北京鸿润地产董事长郭庆表示。

　　当前房地产调控进入关键时期，各方博弈进入深水区，此时政策取向如何，决定了此轮调控成功与否。此前反复强调“进一步巩固调控成果”之后，近日温总理再次回应说：“在这里要强调指出，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这充分表明中央政府调控房价的信心与目标，也意味着当前的房价松动，仅仅是个开始。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛在一份最新研究报告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不会放松房地产的相关政策。但她同时认为，到那时会出现明显的宏观政策放松，包括增加财政支出和信贷额度。

　　关于市场对政策微调的诸多猜测，汪涛明确指出，这是面对温和放缓的实体经济、中小企业困境以及依然处于高位的通胀水平，政府为中小企业放松信贷条件、减税并释放了不再继续收紧货币政策的信号。在汪涛看来，政策微调并不是针对房地产市场的。

　　“从房地产业健康发展的角度来看，宏观调控更是任重道远。当前，虽然房价有所松动，但房地产市场存在的投资过热、需求过于集中、土地财政等深层次问题并未解决。”专业人士分析，尽管一线城市的高房价有所松动，但一些地产商迅速转战二三线城市、商业地产，投资能量依然旺盛。宏观调控棋行中盘，一着不慎将满盘皆输。特别是一些过于依赖土地财政的地方政府已开始酝酿放松调控。显然，解决上述问题还需要相当长的时间，调控没有放松或停止的理由。

　　“拐点”已现降价仍将持续

　　近日，在全国房价下降的呼声中，与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。这一类似2008年金融危机下的局面，被业内人士解读为，土地市场寒潮袭来，或将成就楼市拐点到来。房价走势越发明显，降价潮势必延续。

　　从楼市最近表现来看，拐点特征明显：土地招投标市场骤然遇冷，楼市统计数据显示普遍停涨，部分城市大批房产中介倒闭，作为市场风向标的大型地产商也纷纷加入降价促销行列……这些都是本轮调控启动以来少有的现象。专业人士分析，如果这些现象持续下去，市场表面的松动可能将引发高房价“雪崩”，决定当前的“无限接近”拐点能否“转正”的最关键因素，当然还是宏观调控的走向。宏观调控是否应该针对当前已经松动的市场有所收缩成为大家关注的焦点。

　　关于这个问题，温家宝总理近日已给出明确答案：“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。”正因为“房价回归合理水平”和“房地产业持续健康发展”的两大目标还远未实现，当前宏观调控面对各种“拐点论”还须保持淡定，沿着早已确定的路径坚定前行。

　　尽管房价普遍停涨，有的地方还从前期的超高位明显下滑，但其价格水平仍是让大多数消费者望房兴叹。实际上，许多资金链尚未断裂的房企仍抱有幻想，一些高喊“割肉”的降价举动其实只是获利回吐，或者是面对市场放出的试探性气球。此时的宏观调控如逆水行舟，不进则退，一旦政策有所松动，房价便会趁虚而入、应势回涨，前几次调控的前车之鉴，不可不察。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生日前在2011财新峰会“地产解题”讨论会上表示，房地产调控政策不会也不能退出。她预计，今年年底的房地产投资增速会降到30%以下，明年上半年甚至会下滑到20%左右。

　　经济学家谢国忠则在会上表示，中国房地产泡沫已破，但“这是一件对中国经济的大好事”。他认为：房地产进入到一个大幅度下降的时代是不可避免的。中国房价下跌不是一步到位的，先期先下跌20%-30%，之后可能会有反复，到2014年会出现房价下跌50%。

　　他还认为：中国未来几个月房地产企业出现倒闭的时候，中国政府不能再走“救市老路”，救市对中国长期来说就是负面的，因为这会再一次证实中国赚钱的模式就是绑架政府、绑架银行。这个经济模式不打破，中国经济是没有出路的。