保障房配建暂归隐 北京打时间差筹资

　　在等待了许久之后，北京的房地产开发企业终于等到了一块没有配建保障性住房的地块。

　　在等待了许久之后，北京的房地产开发企业终于等到了一块没有配建保障性住房的地块。11月14日，北京市国土资源局更改丰台区郭公庄地块投标条件，此前限价商品房配建被取消。

　　在11月以前将近一年的时间中，北京80%以上的住宅地块出让均采用配建不同比例保障性住房的方式。由于投标条件中，通常要求配建的保障房先期开建，对企业的实际垫资要求较高，一度令追求盈利的开发企业“苦不堪言”。

　　如是方式之下，至2011年10月，北京提前完成全年保障性住房开工建设指标。在这样的背景下，北京市试图通过让保障房配建暂时归隐的方式，刺激开发企业更为积极的进入土地市场，以确保2012年北京保障性住房建设资金的充足。

　　配建归隐

　　2011年10月，北京市国土资源局公布了当月入市地块的情况，其中位于北京市丰台区的郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地(下称F2地块)在弱势之下得到市场的“追捧”，万科北京公司等一线房地产企业纷纷出手该地块。然而此前，在郭公庄车辆段项目四期公建混合住宅用地入市之后，一度面对着无人竞买的尴尬局面。

　　F2地块用地面积67269平方米，建筑面积15.2万平方米，挂牌底价9.17亿元，折合楼面价6033元。按照原有规划，该地块要配建相应的限价商品房。

　　“一方面是市场的原因，另一方面主要是要配建限价房，这是我们不想参与这块土地投标的原因。”某全国性房地产开发企业北京公司的负责人告诉《中国经营报》记者。在该公司2011年北京地区的新增土地储备当中，只有一块不含有保障性住房配建，这让企业整体的赢利水平受到很大影响。“不能总拿不赚钱的地。”他说。

　　记者了解到，在目前现有的配建规则下，通常要求开发企业先行开工建设配建保障性住房。由开发企业先行垫资，而后再陆续由政府回购。而由于保障性住房在资格审核、按揭安排等方面往往更为复杂，因此回款较慢，且公租房配建，政府也并非一次性回购，故此，开发企业面临较大的垫资压力与赢利水平的威胁。

　　实际上，F2地块所在的郭公庄地块配建保障房总量较大。北京市国土资源局的资料显示，郭公庄车辆段组团总规划建筑面积68万平方米，其中配建的各类保障性住房中，仅公共租赁房的规划建筑面积，就高达26万平方米。地产开发企业的保障房消化能力基本已经被消耗。

　　 顺应企业

　　“我们的考虑是降低一些土地招投标的门槛，来促进土地的成交，为明年保障性住房投入建设资金，进行一定程度的保证。”北京市国土资源局的一位官员向记者表示，但是，对于近期是否会集中调整配建保障房的思路，他表示，保障房建设仍是第一要务。

　　此次调整地块规划的F2地块，位于北京市丰台区。按照先前北京市土地出让金收入的分配原则，北京城八区的土地出让金为市区两级财政五五分成。而保障性住房的财政投入，亦按照相应比例在市区两级财政之间分成，因此，土地出让的情况，区级政府十分关心。

　　记者了解到，在此地块规划修改之前，丰台区政府主要分管负责人曾多次通过电话等非正式方式，与此前曾在郭公庄组团其他地块上成交的开发企业沟通，了解其对F2地块的购买意向。在得知开发企业因配建保障性住房过多而购买意向较低后，丰台区政府即直接向开发企业询问，如调整规划，取消保障性住房的配建，企业是否有较强的购买意愿。随后，经北京市政府批准，郭公庄地块的规划被调整，原先配建的限价商品房被取消。

　　据中国房产信息集团(Nasdaq：CRIC)的CRIC系统监测，1～10月北京土地出让金为763.87亿元，同比下降了7%，其中，1～10月，北京住宅类地块土地出让金为362亿元，同比下跌40.8%。土地出让金的普遍下降，一是受到土地底价成交的影响，其次是保障房配建比例的加大也影响了开发商拿地的积极性。北京1～10月成交的46幅包含住宅类属性的地块中，含配建保障房的地块就有18幅。212>>

　　在等待了许久之后，北京的房地产开发企业终于等到了一块没有配建保障性住房的地块。

　　中国房产信息集团评论员孙田向记者表示，取消配建房、调低出让起始价等将有助于促成土地成交。

　　时间差筹资

　　值得注意的是，在北京市政府批准F2地块之前，已公开宣布，北京全年保障性住房开工任务指标已经完成。“北京市政府应该是利用这段时间差，为2012年的保障性住房投资建设，积攒资金。”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者。

　　记者了解到，2012年，全国保障性住房的开工建设任务套数指标可能确定在略低于2011年的水平上。但是，由于2011年开工建设的保障性住房转结到2012年，其中至少应有一半在2012年完成竣工，因此要完成这一任务的其实际投资额，将肯定超过2011年的水平。

　　也正因如此，2011年任务完成之后，2012年任务开始之前的这段时间，政府财政能够获得多少土地出让收入的“回款”，对2012年转结建设任务的完成，有较大的影响。“利用这个时间差，多收一点，是一点。”杨少峰说。

　　对此，北京市国土局的相关负责人表示不便评论，他只是向记者强调，北京市对保障性住房的投入有足够的财力保障。

　　孙田认为，从放宽土地出让限制来看，除了以往降低竞买保证金、放宽付款进度要求、降低土地出让起始价、减少土地竞拍人数限制、改拍卖为挂牌、控制土地出让面积以减少大地块上市等策略外，取消配建保障房又是一种新的调整策略。加上当前土地市场底价成交，流拍频现已成事实，如果长期保持这种状态，受影响的不仅仅是地方政府的财政收入，对未来商品房的上市供应量也会造成一定影响。

　　“因此，在当前市场行情下鼓励开发商拿地，保障土地市场良性运转，地方政府调整以往心态，放宽土地出让限制势在必行。”孙田表示。2<<12