治理房市泡沫　稀释比刺破更可取

　　刘振冬

　　房地产的趋势性下行基本得到确认，但其未来的下滑恐怕并非如GDP一样受控。

　　如果这种加速下调发生，不仅会加速房地产及其相关产业的下行，进而影响GDP的平稳增长。而且，房地产市场调整还会对地方土地出让金、税收产生冲击，恶化地方政府的资产负债表。这些调整反应在账面上，都将成为对金融机构资产质量的压力。如此看来，政策有必要提前做出预案对冲，防止去泡沫化引发大调整。

　　从目前的数据看，房地产投资增速下滑幅度存在显著扩大的可能。10月份，作为先行指标的新开工面积大幅下滑，同比增长率从8月份的32%、9月份的8.9%骤降至2.2%。商品房销售面积单月同比负增长9.9%，销售额同比负增长11.1%，单月同比增速比9月份出现约20个百分点的大幅下滑，且2011年首次出现销售额增速小于面积增速，显示全国房价已开始出现下跌。房地产开发资金来源累计同比增速20.2%，增速缩窄2.5个百分点。

　　从宏观层面考量房地产对经济的影响，既往数据显示，2003至2009年，投资对GDP增长贡献率平均46.98%，而房地产投资额占固定资产投资额的比例平均为24.10%。也就是说，房地产投资对GDP增长的直接贡献率为11.32%，房地产将对经济增长有较大影响。

　　从产业关联度角度考察，有学者的研究发现，在42个产业部门中，与房地产业后向直接关联的部门有39个，主要后向直接关联的产业依次是：金融保险业、建筑业、租赁和商务服务业、住宿和餐饮业、非金属矿物制品业、交通运输及仓储业、交通运输设备制造业、电器机械及器材制造业、通用专用设备制造业等。与房地产业前向直接关联的部门有41个，主要前向直接关联产业包括：公共管理和社会组织、批发和零售贸易业、金融保险业、其他社会服务业、信息传输、租赁和商务服务业、住宿和餐饮业等。

　　所谓前向关联关系，实质是该产业向另一产业提供生产要素或者服务而发生的关联关系。后向关联关系则是本产业的需求而与其他产业部门发生的关联关系。

　　具体到一些大的行业，冶金方面，建筑用钢约占钢材需求的50%，房地产调控将对其构成实质性拖累。同时，房地产调控对铝的影响直接，对铜的间接影响较大。目前，钢铁从5000多元/吨跌到4000多元/吨，铜从8万多元跌到5万多元。在工程机械领域，房地产贡献了30%的收入，混凝土机械和挖掘机分别占40%和20%。在建材领域，玻璃需求在房地产中的新建筑占主体，约占玻璃总需求的60%。玻璃产量同比增速对房地产竣工面积累计同比增速的敏感性系数为0.78，而对汽车产量的敏感性系数仅为0.27。水泥需求受房地产和基建共同拉动，其同比增速对房地产新开工面积累计同比增速的敏感系数为0.44。

　　在金融领域，虽然“按揭贷款+房地产开发贷款”占银行贷款总额的比例基本保持稳定，但由于地方政府融资平台贷款占比迅速上升，导致银行贷款中受房地产影响的部分被显著放大。众所周知，为配合2008年的基础建设，地方融资平台大规模举债，明年将进入又一个还贷高峰期，而地方政府预算很大程度上乐观地考虑了未来的土地收入。

　　诚然，房地产泡沫是政府和群众所深恶痛绝的，但政策对待房地产泡沫应持理性的态度，应充分考虑到房地产泡沫破裂对市场、对经济的巨大冲击。可以预期，在2012年，随着房地产的恶化、国际市场动荡的加剧、平台还债高峰期的到来，未来潜在的金融风险将进一步集聚。从这个角度考量对泡沫的治理，“稀释”可能比“刺破”更加可取。