楼市的底在哪里？

　　调控中的楼市，风声鹤唳。

　　来自中国指数研究院的楼市成交数据显示，10月份受监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，北京等9城市成交量降幅在50%以上。

　　伴随着低迷的成交量，开发商有些HOLD不住了，陆续推出特价房源，房价开始或明或暗下滑。高位购房的业主也HOLD不住了，他们难以坐视资产贬值。而购房人群，在深表欣慰的同时，纠结也随之而来。

　　虽然利益不同，但是所有人都在关心一个问题：楼市的底部在哪里？

　　【购房者说】

　　“心里没底”

　　黄女士（北京市民）：

　　我从2008年就开始看房了，但是一直在犹豫、纠结，今年我准备出手了，最近看房也比较多，但仍然比较纠结。

　　我主要看的是房山、大兴和通州这几个目前降价幅度比较大的区域，但是感觉所谓的降价，还是有一定水分的。很多降价幅度大的项目，都是把小区里最差的房子，例如临近铁路的，或者户型、朝向最不好的房子拿出来降价销售，而好一些的房源，不是高价挂起来就是捂着不开盘。例如房山长阳和通州，都有项目把差的房源每平米13000元打折销售，同时把好房源定价每平米20000多元。

　　曹女士（北京市民）：

　　一直想把现在的小两居换成三居，但房价变动大，所以一直在观望。

　　上周末，我家附近一下子出现不少售楼宣传点，其中不乏一直宣称“热销”的楼盘，我留意了一下，看的人还没有发传单的人多呢。我觉得照这个架势，价格还得降。

　　不过再降，单靠工资和积蓄，我也买不起，现在两万多元一平米，就算降50%，买套三居室至少也得一百多万。要是换房的话，得把旧房卖出去才能买新房，现在市场这么冷清，我的房子卖给谁呀？所以，还是看调控的形势吧，毕竟楼市是“政策市”。不管怎么说，价格降降是好事，起码给了年轻人一个盼头。

　　【中介观点】

　　“价跌量升，已经到底”

　　侯先生（丰台区蒲黄榆某二手房中介门店经理）

　　两个月之前，无论是卖方还是买方都在观望。卖方一般还是会挂出比较高的价格，但是在谈判的过程中，降价的幅度在增大。

　　而现在，很多业主挂出的价格就已经降低了不少，成交价格在明显下降，而很多购房人已经出手了。蒲黄榆地区还属于二环外三环内，算是比较坚挺的区域，但是目前多数房源的价格，已经从每平米24000元到25000元，降到了22000元到23000元。而且不管是上世纪80年代的旧房子，还是最近10年的新房子，都在降价。

　　降价之后，成交量有上升。所以我觉得，从蒲黄榆区域来看，市场应该是到底了。

　　【业内分析】

　　“出现拐点，还没到底”

　　阳光100集团常务副总裁范小冲：

　　我觉得现在市场已经出现拐点，但还没有到底部。市场到底部的时候，成交会出现放量，价格才不会再往下走。而现在的情况是，价格有所下降，但是成交量并没有上去，所以说还没有到最终的底部。

　　将来市场到底的条件，还是宏观调控政策和金融政策的放宽。现在并不是没有需求，而是有能力买房的人没有购买资格，有资格的人又买不起。如果未来政策放松，这样的情况就会改变。

　　我觉得未来政策肯定会放松，调控本来就是临时性的行政手段，是预防通胀，预防经济过热的一种做法，我认为不是长期的措施。

　　“明年小跌盘整是主基调”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭：

　　房价拐点已经来临，但还未到底。

　　而这一轮房价下跌并没有政府救市行为，因此这一轮房价下跌还将持续一段时间，可能要到明年2季度、3季度才会止跌。明年房价将维持小跌盘整为主基调，部分楼盘会出现10%-15%甚至40%的跌幅。

　　影响未来楼市走向的是政策因素，包括贷款紧缩和限购的政策。目前政策已经用到了极致，到年底不可能再继续加码，而从中央的表态来看，中央政策也不会松动。但地方政策已经开始出现松动迹象。其次要看市场的资金面情况。第三，如果房企存货压力进一步恶化，则有降价抛售的可能性，房价降进一步拉低。

　　“降价只是刚刚开始”

　　北京亚豪房地产经纪有限公司副总经理任启鑫：

　　我觉得现在远没有到底部，降价只是刚刚开始。

　　从全市的范围来看，现在市场上降价项目数量并不是非常多，多数降价的幅度也不大，大幅降价的项目在某些地区多一些，但是从整体来看，还是个案。其他项目，还是常规的折扣比较多。

　　销售价格和成本没有特别直接的关系。如果市场不好，开发商面临生死存亡，那么零利润甚至负利润卖房子，也是很有可能的。成本并不是影响开发商定价的最关键因素。开发商能否保障正常的现金流是最重要的。况且这些降价的项目，多数也远没有到零利润的程度。

　　【学者声音】

　　李稻葵：房价下跌不超15%

　　最近，在某高端财富论坛上，李稻葵针对目前市场上分歧较为严重的房价走势问题做出自己的预测，认为未来两三年，房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。“房价上涨不可能，那样是政府扇自己耳光，但房价大跌也不可能，因为如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”

　　本报记者 刘狄 袁晓澜